Юридична допомога: купівля нерухомості нерезидентом в Україні

Юридична допомога: купівля нерухомості нерезидентом в Україні

Нерезиденти, як фізичні особи, так і юридичні, мають такі ж права на набуття нерухомого майна різних типів (житлова чи нежитлова нерухомість, земельні ділянки), як і резиденти України, за винятком певних незначних обмежень.

Обмеження щодо придбання нерухомості нерезидентами за законодавством України.

Для нерезидентів в Україні встановлені обмеження щодо купівлі земельних ділянок певного цільового призначення.

1)      Іноземці не можуть набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Навіть, якщо такі земельні ділянки були отримані ними у спадщину, протягом року іноземець має їх відчужити.

2)      Щодо земельних ділянок несільськогосподарського призначення, тут дещо інша ситуація. Нерезиденти-фізичні особи мають право набувати такі землі у межах населеного пункту, а також за межами населених пунктів, якщо на цій земельній ділянці знаходиться  нерухоме майно, що належить на праві власності нерезидентові-фізичній особі. Набути таку земельну ділянку нерезидент може за цивільно-правовим договором, викупити. Отримати шляхом безоплатної приватизації земельну ділянку чи будь-яке інше нерухоме майно на території України нерезиденти не можуть.

Нерезиденти-юридичні особи можуть придбати земельну ділянку у двох випадках. Вони можуть купити таку ділянку несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів у разі купівлі об'єктів нерухомості та для спорудження об'єктів, що пов'язані із провадженням  підприємницької діяльності в Україні,  або ж землі за межами населених пунктів у разі купівлі об’єктів нерухомості на них.

3)      Існують особливості купівлі нерезидентами – ЮО земель державної чи комунальної власності. Такий продаж здійснюється Верховною Радою України (якщо земельна ділянка державної власності) або відповідними місцевими радами (якщо це землі комунальної власності) за погодженням з Кабінетом міністрів України. ЮО-нерезидент має мати зареєстроване постійне представництво на території України.

Важливо пам’ятати, що будь-які обмеження щодо купівлі для іноземців стосуються лише фізичних осіб-нерезидентів та юридичних осіб, що зареєстровані за кордоном. Юридична особа, яка зареєстрована в Україні, навіть якщо 100% її статутного капіталу належить нерезидентові, вважається резидентом України, та на цю юридичну особу не поширюються будь-які обмеження щодо набуття нерухомості.

Переваги, які надає купівля нерухомості для нерезидента («пільги»).

У певних країнах світу  існують законодавчі норми про те, що купівля нерухомості нерезидентами на певну суму дає право автоматично отримати право проживання в цій країні або ж інші «пільги». В Україні такого правила не існує. Часто ФО-нерезиденти купляють квартиру, щоб отримати ПМЖ.  Втім купівля нерухомості нерезидентом не є безпосередньою підставою для отримання ПМЖ, а  тому перш ніж купляти таку нерухомість для отримання ПМЖ, потрібно звернутись за консультацією до юристів.

Можливість отримання дозволу на імміграцію все ж існує, але опосередкована. Для того, щоб мати право постійно проживати в Україні (ПМЖ), слід на початку отримати дозвіл на імміграцію, в даному випадку на підставі внесення іноземної інвестиції у еквіваленті не менше 100 тисяч доларів США. Безпосередня купівля квартири на цю суму нерезидентом – це не інвестиція. Нерезидентові потрібно зареєструвати компанію в Україні (найкраще – Товариство з обмеженою відповідальністю), в якій він буде засновником, внести статутний капітал у еквіваленті не менше 100 тисяч доларів США з свого рахунку на рахунок компанії, після цього зареєструвати інвестицію і в належному порядку отримати дозвіл на імміграцію (детальніше про це у статті юриста з імміграційних питань https://legalaid.ua/ua/article/pmzh-v-ukrajini-na-pidstavi-vnesennya-inozemnoji-investytsiji). Покупцем квартири в такому випадку буде не іноземець – фізична особа. Покупцем буде юридична особа, створена цим іноземцем в Україні.

Нерезиденти часто купляють житлову нерухомість (квартири, житлові будинки) або ж інвестують кошти в будівництво житла в новобудовах. Купівля нерухомого майна на первинному і вторинному ринку іноземцями має свої особливості.

Купівля нерухомості нерезидентами в новобудові від забудовника.

Останні роки у Львові нерезиденти часто бажають придбати житло у новобудові, оскільки різко зріс продаж житла на первинному ринку. Слід звернути увагу на ряд особливостей, які повинен врахувати нерезидент.

1)      Для будь-якої угоди з нерухомістю нерезиденти повинні отримати реєстраційний номер облікової картки платника податків в Україні, або як його називають – ідентифікаційний код (ІПН). ІПН виготовляється до 10 робочих днів у органах податкової. Для цього іноземцеві потрібно подати заяву та переклад паспорта. Отримати ідентифікаційний код у податковій нерезидент може виключно особисто, або ж через представника, оформивши спеціальну довіреність на отримання ідентифікаційного коду. Без отримання ідентифікаційного коду нерезидент не зможе відкрити банківський рахунок. 

2)      Зазвичай перед купівлею квартири у новобудові відбувається її бронювання, що дає певний час для врегулювання всіх формальних моментів з купівлею, переведення коштів чи проведення юридичної перевірки. У 90% випадках бронювання здійснюється в забудовника в усному порядку. Аванс при такому бронюванні не передається. Через кілька днів чи тижнів у визначений час укладається вже договір купівлі такої квартири, форма та зміст якого відрізняється залежно від схеми продажу, яку використовує забудовник. Порядок оплати слід з’ясувати у забудовника ще перед укладенням договору. Оплата за таку квартиру здійснюється шляхом перерахування коштів з свого банківського рахунку на рахунок компанії забудовника або шляхом внесення готівкових коштів в касі банку на рахунок забудовника. Розрахунок готівкою у забудовника не може мати місце. При внесенні готівки через касу банку нерезидентові слід мати митну декларацію. Нерезидент як фізична особа має право ввозити в Україну через державний кордон готівку в еквіваленті не більше 10000 євро без письмового декларування, у разі, якщо нерезидент ввозить більшу суму, то він повинен задекларувати її митному органу. 

3)      Додаткові витрати на купівлю квартири у новобудові (податки, реєстраційні платежі) залежать у кожному конкретному випадку від схеми  продажу, яка використовується забудовником. Зазвичай сплачується певна сума вже згодом за реєстрацію права власності. Податки у розмірі в сумі 2% від ціни договору виникають лише у тому випадку, якщо має місце посвідчення попереднього та основного договорів купівлі у нотаріуса. 

4)      Купівля квартири нерезидентом в новобудові містить багато ризиків. Слід оцінити юридичну безпеку угоди, наявність дозвільної документації, репутацію забудовника. Щоб проаналізувати всі ризики, краще звернути за допомогою до юриста (юридичні послуги: https://legalaid.ua/ua/article/yurydychnyj-suprovid-kupivli-kvartyry-v-novobudovakh).

Купівля нерезидентами нерухомості на вторинному ринку.

Вторинний ринок нерухомості – це купівля майна від безпосереднього власника. Купівля будь-якого нерухомого майна (квартири, будинку чи нежитлової нерухомості) від власника проводиться виключно через укладення договору купівлі-продажу, що посвідчується у нотаріуса.

·         Що потрібно від покупця? Від іноземця для купівлі потрібно лише паспорт та ідентифікаційний код. У разі, якщо нерезидент-покупець  перебуває у шлюбі, на купівлю нерухомості повинна бути надана згода іншого з подружжя (дружини чи чоловіка) та пред’явлене свідоцтво про шлюб. Для цього інший з подружжя має бути присутній у нотаріуса і надати свою згоду. У разі неможливості особистої присутності така згода повинна бути надана у вигляді нотаріально завіреного документу (згоди, посвідченої у консульстві; складеної у відповідній установі за кордоном з проставлянням апостилю чи проходженням легалізації).

 ·         Що потрібно від продавця для угоди? Окрім правовстановлюючих документів, нотаріусу власник повинен надати технічний паспорт на об’єкт нерухомості, звіт про оцінку об’єкта, довідку про склад з сім’ї, копії паспорта та ідентифікаційного коду.

Примітка: якими документами підтверджується право власності?

Візьміть до уваги, що Україні в різні часи право власності на нерухоме майно посвідчувалось різними документами. З листопада 2016 року право власності посвідчується Витягом. Це Витяг про реєстрацію прав з Державного реєстру, на якому ставиться підпис та печатка реєстратора (у цьому випадку – нотаріуса). До цього діяли інші положення.

З 01 січня 2016 року та до листопада 2016 року особи, які набували право власності на нерухомість, отримували правовстановлюючий документ у вигляді інформації з Державного реєстру (інформаційна довідка), без підпису та печатки, без використання спеціального бланку.

З 2004 до 2015 року включно власникам при реєстрації права власності видавався витяг з Реєстру, що посвідчує право власності.

Окрім цього, були і інші документи. Якщо власник набув об’єкт нерухомості в цей період, то окрім витягу, він повинен мати свідоцтво про право власності або ж інший документ як підставу набуття права власності (наприклад договір купівлі-продажу). Свідоцтво про право власності видавалось лише у певних випадках. Зокрема, у тому випадку, якщо право власності набувалось вперше на новозбудований об’єкт або ж об’єкт після реконструкції, видавалось членам житлово-будівельного кооперативу, які повністю внесли свій пайовий внесок.

Особи, які отримали житло з державного чи комунального фонду, також отримували свідоцтва про право власності, які на цій підставі видавались органами приватизації місцевих рад.

Можливість видачі витягів була передбачена і раніше. Після прийняття Тимчасового положення про порядок реєстрації права власності у 2002 році такі витяги почали видавати з лютого 2003 року.

До моменту видачі витягів могли видаватись реєстраційні посвідчення. Вони були невід’ємною частиною правовстановлюючих документів (того ж свідоцтва про право власності чи  договору купівлі-продажу).

В Україні з 2013 року діє новий Державний реєстр речових прав на нерухомість. До цього існував інший реєстр. Тому на сьогодні відомості цих двох реєстрів існують паралельно, але необхідність перереєстрації у новому реєстрі виникає лише при відчуженні майна.

Як перевірити право власності на об’єкт онлайн? На будь-яке нерухоме  майно, зареєстроване з 2004 року, можна отримати інформаційну довідку з Реєстру за посиланням (https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1&is_registry=1&keywords=&usertype=all), що міститиме відомості про право власності. Як пошукові параметри можна використати адресу нерухомого майна або ж дані власника, якщо такі наявні у покупця. Інформація з реєстру є платною. Якщо відомості про нерухомість наявні, Реєстр сформує платіжне доручення на оплату онлайн вартості довідки (зараз це 23 гривні) та за результатом Ви отримуєте довідку у PDF-форматі.

Така довідка міститиме основну інформацію про право власності на об’єкт, наявні заборони відчуження чи іпотеки.

 Наступні пункти, на які слід звернути увагу.

1)      Порядок розрахунків. Відповідно до чинної Постанови НБУ гранична сума розрахунків між фізичними особами готівкою становить 50 000 гривень. Понад суму 50 000 гривень розрахунки повинні здійснюватись шляхом перерахування коштів з поточного на поточний рахунок або шляхом внесення таких коштів на поточний рахунок через касу банку. Зараз сторони договору часто уникають цього положення. Таке відбувається і коли покупцем є нерезидент. Причинами такого уникнення безготівкових розрахунків є відсутність відповідальності для ФО за це, відсутність обов’язку нотаріуса контролювати порядок розрахунків сторін, бажання продавця отримати кошти в іноземній валюті тощо. 

2)      Реєстрація права власності. За результатами укладення угоди покупець має отримати певні документи. Покупцеві видаються оригінали договору купівлі-продажу нерухомого майна,  технічного паспорта, а також витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно. 

3)      Які супутні витрати несе покупець при купівлі нерухомості? При набутті права власності на нерухомість нерезидентами податки нічим не відрізняються від аналогічних для резидентів, а саме сплачується 1% від суми договору як державне мито та 1% як збір на обов’язкове пенсійне страхування. Окремо оплачуються послуги за реєстрацію та нотаріальні послуги, послуги перекладача, якщо договір двомовний. 

4)      Чи потрібне укладення попереднього договору? Часто основному договору передує укладення попереднього договору, за яким передається «символічний» аванс у розмірі 500-1000 доларів США, та сторони домовляються про строк укладення основного договору. У відповідності до законодавства такий договір теж має посвідчуватись у нотаріуса. Сторони часто ж від нотаріального посвідчення відмовляються, з огляду на небажання витрачати кошти додатково на послуги нотаріуса, через відсутність на той момент ідентифікаційного коду у нерезидента. Тому укладають попередній договір у простій письмовій формі. Потрібно грамотно за допомогою юристів скласти такий договір, часто практикують укладати тристоронні договори за участю агенцій нерухомості. Якщо іноземці користуються послугами агенції нерухомості, слід врахувати, що послуги ріелторів зазвичай у Львові становлять 3% від ціни нерухомого майна за договором.

Для того, щоб купівля квартири була безпечною, краще провести юридичну перевірку всіх необхідних документів, отримати інформацію про всі наявні ризики. Варіанти перевірки наведені у нашій статті  https://legalaid.ua/ua/article/yurydychnyj-suprovid-kupivli-kvartyry-na-vtorynnomu-rynku.

Відчуження об’єкта нерухомості нерезидентами.

Нерухоме майно нерезидента може бути відчужене ним без якогось особливого порядку. Укладається нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. Однак для нерезидентів у тому випадку, якщо продається нерухомість, якою він володіє менше трьох років, або ж якщо це не перший об’єкт, що ним продається протягом року, а також у тому випадку, якщо це нежитлові приміщення, встановлено особливі ставки оподаткування. Сума отримана за таким договором купівлі-продажу підлягає оподаткуванню у розмірі 18% від ціни договору як податок з доходу фізичних осіб та 1,5% як військовий збір, у той час як аналогічні податки для резидентів України становлять 5% і 1,5% відповідно.

Податок на нерухоме майно.

Оподаткування нерухомості податком на нерухоме майно, яка перебуває у власності нерезидентів не відрізняється від аналогічного для резидентів України.  Розглянемо, зокрема, податок на житло. Базою оподаткування є загальна площа квартири чи будинку.  При наявності у нерезидента квартири чи декількох квартир, є пільга щодо оподаткування 60 кв. м., для житлового будинку – 120 кв. м., для різних об’єктів житлової нерухомості – 180 кв. м. На цю площу податок не нараховується. Останні встановлені зміни податку на житлову нерухомість у місті Львові застосовуються (з 01.03.2017 року) за наступними ставками для фізичних осіб: для квартири – 0,5 % мінімальної заробітної плати; для житлового будинку – 1 % мінімальної заробітної плати.

Наведені у статті положення – це лише загальні правила купівлі нерухомого майна нерезидентами в Україні. Кожна така угода містить свої особливості та потребує детального аналізу.

Для отримання консультацій звертайтесь за тел.: 096-002-01-00 або іншими контактами, вказаними на сайті. 

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тетяна Кордіяка