Покупка недвижимости иностранцем (нерезидентом) в Украине

Нерезиденты, как физические лица, так и юридические, имеют такие же права на приобретение недвижимого имущества различных типов (жилая или нежилая недвижимость, земельные участки), как и резиденты Украины, за исключением определенных незначительных ограничений.

Ограничения по приобретению недвижимости нерезидентами по законодательству Украины.

Для нерезидентов в Украине установлены ограничения по покупке земельных участков определенного целевого назначения.

1) Иностранцы не могут приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения. Даже если такие земельные участки были получены ими в наследство, в течение года иностранец должен их отчуждить.

2) В отношении земельных участков несельскохозяйственного назначения, здесь несколько иная ситуация. Нерезиденты-физические лица имеют право приобретать такие земли в пределах населенного пункта, а также за пределами населенных пунктов, если на этом земельном участке находится недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности нерезиденту-физическому лицу. Приобрести такой земельный участок нерезидент может по гражданско-правовому договору, выкупить. Получить путем бесплатной приватизации земельный участок или любое другое недвижимое имущество на территории Украины нерезиденты не могут.

Нерезиденты-юридические лица могут приобрести земельный участок в двух случаях. Они могут купить такой участок несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов в случае покупки объектов недвижимости и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине, или же земли за пределами населенных пунктов в случае покупки объектов недвижимости на них.

3) Существуют особенности покупки нерезидентами — ЮЛ земель государственной или коммунальной собственности. Такая продажа осуществляется Верховной Радой Украины (если земельный участок государственной собственности) или соответствующими местными советами (если это земли коммунальной собственности) по согласованию с Кабинетом министров Украины. ЮЛ-нерезидент обязано иметь зарегистрированное постоянное представительство на территории Украины.

Важно помнить, что любые ограничения по покупке для иностранцев касаются только физических лиц-нерезидентов и юридических лиц, зарегистрированных за рубежом. Юридическое лицо, зарегистрированное в Украине, даже если 100% еге уставного капитала принадлежит нерезиденту, считается резидентом Украины, и на это юридическое лицо не распространяются какие-либо ограничения по приобретению недвижимости.

Преимущества, которые предоставляет покупка недвижимости для нерезидента ( «льготы»).

В некоторых странах мира существуют нормы о том, что покупка недвижимости нерезидентами на определенную сумму дает право автоматически получить право проживания в этой стране или другие «льготы». В Украине такого правила не существует. Часто ФЛ-нерезиденты покупают квартиру, чтобы получить ПМЖ. Впрочем покупка недвижимости нерезидентом не является непосредственным основанием для получения ПМЖ, а потому прежде чем покупать такую ​​недвижимость для получения ПМЖ, нужно обратиться за консультацией к юристам.

Возможность получения разрешения на иммиграцию все же существует, но опосредованная. Для того, чтобы иметь право постоянно проживать в Украине (ПМЖ), следует в начале получить разрешение на иммиграцию, в данном случае на основании внесения иностранной инвестиции в эквиваленте не менее 100 000 долларов США. Непосредственная покупка квартиры на эту сумму нерезидентом — это не инвестиция. Нерезиденту нужно зарегистрировать компанию в Украине (лучше всего — Общество с ограниченной ответственностью), в которой он будет основателем, внести уставный капитал в эквиваленте не менее 100 000 долларов США со своего счета на счет компании, после этого зарегистрировать инвестицию и в надлежащем порядке получить разрешение на иммиграцию (подробнее об этом в статье юриста по иммиграционным вопросам https://legalaid.ua/ua/article/pmzh-v-ukrajini-na-pidstavi-vnesennya-inozemnoji-investytsiji). Покупателем квартиры в таком случае будет не иностранец — физическое лицо. Покупателем будет юридическое лицо, созданное этим иностранцем в Украине.

Нерезиденты часто покупают жилую недвижимость (квартиры, жилые дома) или инвестируют средства в строительство жилья в новостройках. Покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке иностранцами имеет свои особенности.

Покупка недвижимости нерезидентами в новостройке от застройщика.

Последние годы во Львове нерезиденты часто хотят приобрести жилье в новостройке, поскольку резко выросли продажи жилья на первичном рынке. Следует обратить внимание на ряд особенностей, которые должен учесть нерезидент.

1) Для любой сделки с недвижимостью нерезиденты должны получить регистрационный номер учетной карточки плательщика налогов в Украине, или как его называют — идентификационный код (ИНН). ИНН изготавливается до 10 рабочих дней в органах налоговой. Для этого иностранцу нужно подать заявление и перевод паспорта. Получить идентификационный код в налоговой нерезидент может только лично, или же через представителя, оформив специальную доверенность на получение идентификационного кода. Без идентификационного кода нерезидент не сможет открыть банковский счет.

2) Обычно перед покупкой квартиры в новостройке происходит ее бронирования, что дает определенное время для урегулирования всех формальных моментов с покупкой, перевода средств или проведения юридической проверки. В 90% случаях бронирование осуществляется у застройщика в устном порядке. Аванс при таком бронировании не передается. Через несколько дней или недель в определенное время заключается уже договор купли такой квартиры, форма и содержание которого отличается в зависимости от схемы продажи, которую использует застройщик. Порядок оплаты следует выяснить у застройщика еще перед заключением договора. Оплата за такую ​​квартиру осуществляется путем перечисления средств со своего банковского счета на счет компании застройщика или путем внесения наличных средств в кассе банка на счет застройщика. Наличный расчет у застройщика не может иметь место. При внесении наличных через кассу банка нерезиденту следует иметь таможенную декларацию. Нерезидент как физическое лицо имеет право ввозить в Украину через государственную границу наличные в эквиваленте не более 10000 евро без письменного декларирования, в случае, если нерезидент ввозит большую сумму, то он должен задекларировать ее таможенному органу.

3) Дополнительные расходы на покупку квартиры в новостройке (налоги, регистрационные платежи) зависят в каждом конкретном случае от схемы продажи, которая используется застройщиком. Обычно уплачивается определенная сумма уже потом за регистрацию права собственности. Налоги в размере в сумме 2% от цены договора возникают лишь в том случае, если имеет место удостоверения предварительного и основного договоров купли-продажи у нотариуса.

4) Покупка квартиры нерезидентом в новостройке содержит много рисков. Следует оценить юридическую безопасность сделки, наличие разрешительной документации, репутацию застройщика. Чтобы проанализировать все риски, лучше обратить за помощью к юристу (юридические услуги: https://legalaid.ua/ua/article/yurydychnyj-suprovid-kupivli-kvartyry-v-novobudovakh).

Покупка нерезидентами недвижимости на вторичном рынке.

Вторичный рынок недвижимости — это покупка имущества от непосредственного владельца. Покупка любого недвижимого имущества (квартиры, дома или нежилой недвижимости) от собственника проводится исключительно через заключение договора купли-продажи, заверяется у нотариуса.

  • Что нужно от покупателя? От иностранца для покупки нужно только паспорт и идентификационный код. В случае, если нерезидент-покупатель состоит в браке, на покупку недвижимости должно быть предоставлено ​​согласие другого супруга и предъявлено свидетельство о браке. Для этого другой из супругов должен присутствовать у нотариуса и предоставить свое согласие. В случае невозможности личного присутствия такое согласие должно быть дано в виде нотариально заверенного документа (согласия, заверенного в консульстве; составленное в соответствующем учреждении за рубежом с проставлением апостиля или прохождением легализации).
  • Что нужно от продавца для сделки? Кроме правоустанавливающих документов, нотариусу владелец должен предоставить технический паспорт на объект недвижимости, отчет об оценке объекта, справку о составе из семьи, копии паспорта и идентификационного кода.

Примечание: какими документами подтверждается право собственности?

Примите во внимание, что Украина в разное время право собственности на недвижимое имущество удостоверялось различными документами. С ноября 2016 право собственности удостоверяется извлечением. Это Извлечение о регистрации прав из Государственного реестра, в котором ставится подпись и печать регистратора (в данном случае — нотариуса). К этому действовали другие положения.

С 1 января 2016 и до ноября 2016 лица, которые приобретали право собственности на недвижимость, получали правоустанавливающий документ в виде информации из Государственного реестра (информационная справка), без подписи и печати, без использования специального бланка.

С 2004 до 2015 года включительно владельцам при регистрации права собственности выдавались извлечения из Реестра, удостоверяющие право собственности.

Кроме этого, были и другие документы. Если владелец приобрел объект недвижимости в этот период, то кроме извлечения, он должен иметь свидетельство о праве собственности или другой документ как основание приобретения права собственности (например, договор купли-продажи). Свидетельство о праве собственности выдавалось лишь в определенных случаях. В частности, свидетельство выдавалось в том случае, если право собственности приобреталось впервые на новый объект или объект после реконструкции, членам жилищно-строительного кооператива, которые полностью внесли свой паевой взнос.

Лица, которые получили жилье из государственного или коммунального фонда, также получали свидетельства о праве собственности, что на этом основании выдавались органами приватизации местных советов.

Возможность выдачи извлечений была предусмотрена и ранее. После принятия Временного положения о порядке регистрации права собственности в 2002 году такие извлечения начали выдавать с февраля 2003 года.

К моменту выдачи извлечений могли выдаваться регистрационные удостоверения. Они были неотъемлемой частью правоустанавливающих документов (того же свидетельства о праве собственности или договора купли-продажи).

В Украине с 2013 года действует новый Государственный реестр вещных прав на недвижимость. До этого существовал другой реестр. Поэтому на сегодня сведения этих двух реестров существуют параллельно, но необходимость перерегистрации в новом реестре возникает только при отчуждении имущества.

Как проверить право собственности на объект онлайн? На любое недвижимое имущество, зарегистрированное с 2004 года, можно получить информационную справку из Реестра по ссылке (https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1&is_registry=1&keywords=&usertype=all), что содержит сведения о право собственности. Как поисковые параметры можно использовать адрес недвижимого имущества или данные владельца, если таковые имеются у покупателя. Информация из реестра является платной. Если сведения о недвижимости имеются, Реестр сформирует платежное поручение на оплату онлайн стоимости справки (сейчас это 23 грн.) и по результатам Вы получаете справку в формате PDF.

Такая справка будет содержать основную информацию о праве собственности на объект, имеющиеся запрета отчуждения или ипотеки.

Следующие пункты, на которые следует обратить внимание.

1) Порядок расчетов. Согласно действующему Постановлению НБУ предельная сумма расчетов между физическими лицами наличными составляет 50 000 гривен. Более суммы 50000 гривен расчеты должны осуществляться путем перечисления средств с текущего на текущий счет или путем внесения таких средств на текущий счет через кассу банка. Сейчас стороны договора часто избегают этого положения. Такое происходит и когда покупателем является нерезидент. Причинами такого избегания безналичных расчетов является отсутствие ответственности для ФЛ за это, отсутствие обязанности нотариуса контролировать порядок расчетов сторон, желание продавца получить средства в иностранной валюте и тому подобное.

2) Регистрация права собственности. По результатам заключения сделки покупатель должен получить определенные документы. Покупателю выдаются оригиналы договора купли-продажи недвижимого имущества, технического паспорта, а также извлечения из реестра прав на недвижимое имущество.

3) Какие сопутствующие расходы несет покупатель при покупке недвижимости? При приобретении права собственности на недвижимость нерезидентами налоги ничем не отличаются от аналогичных для резидентов, а именно оплачивается 1% от суммы договора как государственная пошлина и 1% как сбор на обязательное пенсионное страхование. Отдельно оплачиваются услуги по регистрации и нотариальные услуги, услуги переводчика, если договор двуязычный.

4) Нужно заключения предварительного договора? Часто основному договору предшествует заключение предварительного договора, по которому передается «символический» аванс в размере 500-1000 долларов США, и стороны договариваются о сроке заключения основного договора. В соответствии с законодательством такой договор тоже должен удостоверяться у нотариуса. Стороны часто же от нотариального удостоверения отказываются, учитывая нежелание тратить средства дополнительно на услуги нотариуса за отсутствия на тот момент идентификационного кода у нерезидента. Поэтому заключают предварительный договор в простой письменной форме. Нужно грамотно с помощью юристов составить такой договор, часто практикуют заключать трехсторонние договоры с участием агентств недвижимости. Если иностранцы пользуются услугами агентства недвижимости, следует учесть, что услуги риэлторов обычно во Львове составляют 3% от цены недвижимости по договору.

Для того, чтобы покупка квартиры была безопасной, лучше провести юридическую проверку всех необходимых документов, получить информацию обо всех имеющихся рисках. Варианты проверки приведены в нашей статье https://legalaid.ua/ua/article/yurydychnyj-suprovid-kupivli-kvartyry-na-vtorynnomu-rynku.

Отчуждение объекта недвижимости нерезидентами.

Недвижимое имущество нерезидента может быть отчуждено им без какого-то особого порядка. Заключается нотариально удостоверенный договор купли-продажи. Однако для нерезидентов в том случае, если продается недвижимость, которой он владеет менее трех лет, или если это не первый объект, которым продается в течение года, а также в том случае, если это нежилые помещения, установлены особые ставки налогообложения. Сумма, полученная по такому договору купли-продажи, подлежит налогообложению в размере 18% от цены договора как налог с дохода физических лиц и 1,5% как военный сбор, в то время как аналогичные налоги для резидентов Украины составляют 5% и 1,5% соответственно.

Налог на недвижимое имущество.

Налогообложение недвижимости налогом на недвижимое имущество, находящееся в собственности нерезидентов не отличается от аналогичного для резидентов Украины. Рассмотрим, в частности, налог на жилье. Базой налогообложения является общая площадь квартиры или дома. При наличии у нерезидента квартиры или нескольких квартир, льгота по налогообложению — 60 кв. м., для жилого дома — 120 кв. м., для различных объектов жилой недвижимости — 180 кв. м. На эту площадь налог не начисляется. Последние установлены изменения налога на жилую недвижимость во Львове применяются (с 01.03.2017 года) по следующим ставкам для физических лиц: для квартиры — 0,5% минимальной заработной платы; для жилого дома — 1% минимальной заработной платы.

Приведенные в статье положения — это лишь общие правила покупки недвижимости нерезидентами в Украине. Каждая такая сделка содержит свои особенности и требует детального анализа.

Для получения консультаций обращайтесь по тел.: 096-002-01-00 или за другими контактами, указанными на сайте.