Земельный банк: способы формирования

Земельный вопрос всегда оставался ключевым для организации и ведения бизнеса в сельскохозяйственной сфере. Для эффективного агробизнеса в Украине поиск и привлечение для обработки земельных участков сельскохозяйственного назначения не теряет актуальности. В условиях действия временного, но такого длительного моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель, процесс формирования земельного банка исключает приобретения земельных участков в собственность предприятиями. Поэтому следует использовать другие имеющиеся механизмы, в частности стоит подробно обратить внимание на аренду земли, а также договор эмфитевзиса.

Земельный банк — это по сути количество земель (а точнее — прав на землю), находящихся в обработке у субъекта хозяйствования, независимо от его масштабов: фермерское хозяйство это или агрохолдинг.

Работу агробизнеса с земельным банком можно разделить на три этапа: формирование, сохранение и расширение.

Формирование. Поиск земельных участков, которые не находятся в пользовании, требует значительных усилий.

При этом необходимо рассматривать отдельно аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности и частных земель.

Так, арендовать (или приобрести право аренды) земель государственной или коммунальной собственности возможно только на конкурсной основе путем участия в аукционе (земельных торгах).

Порядок проведения таких аукционов регулируется Земельным кодексом и включает несколько этапов:

— определение земельного участка;

— выбор исполнителя торгов;

— принятие решения органом государственной власти или местного самоуправления о проведении торгов;

— публикация объявления;

— регистрация заявок на участие;

— уплата участниками регистрационного и гарантийного взносов;

— проведение торгов;

— установление результатов и определение победителя;

— обнародование результатов;

— заключение договора с победителем и его нотариальное удостоверение.

Процедура аренды или эмфитевзиса земельных участков частной собственности проще. Однако, здесь могут возникнуть проблемы при договоренности с владельцами земельных участков, особенно в случае наличия нескольких потенциальных арендаторов на один земельный участок.

Среди способов формирования земельного банка из частных земельных участков основными являются аренда и .

И хотя на первый взгляд аренда является более привычным и понятным способом, эмфитевзис имеет ряд преимуществ.

Договор аренды земельного участка (или пая), процедура его заключения, а также существенные условия договора слишком четко урегулированы законодательством. Чего стоит только существование отдельного закона об аренде земли, а также типового договора аренды. Бесконечные разъяснения государственных органов — как понимать то или иное положение, ограничение максимального срока аренды — все это временами очень ограничивает арендатора. Конечно детальное регулирование трудно назвать недостатком, но свободно двигаться в таких условиях практически невозможно. Арендатор часто планирует долгосрочную аренду земли и не слишком рад ограничению максимального срока аренды в 50 лет.

Эмфитевзис же фактически является правом пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд и устанавливается на основании договора, заключенного между собственником и пользователем.

Эмфитевзис как альтернатива аренды имеет два основных преимущества: отсутствие максимально срока, установленного законом, и детальной зарегулированности.

Следовательно, есть возможность заключить договор эмфитевзиса на 100 или даже 200 лет и не иметь проблем. Главное выполнять условия договора и не нарушать прав арендодателя.

Преимуществом эмфитевзиса по сравнению с арендой есть возможность установки фиксированной одноразовой выплаты в договоре, что фактически приближает договор эмфитевзиса к купле-продаже. А это в условиях действия моратория добавляет эмфитевзису немалой привлекательности.

В то же время эмфитевзис имеет и определенные недостатки, которые могут иметь значение для владельца земельного участка. Так, в случае передачи его в пользование на основании эмфитевзиса, владелец остается плательщиком земельного налога с участка, находящегося в длительном пользовании другого лица.

Сохранение. После формирования земельного банка расслабляться не стоит. Земельные участки, полученные на условиях аренды, могут быть потеряны после окончания срока действия договора. Причинами потери становятся предложения более выгодных условий от других арендаторов, в результате чего владельцы выбирают другие предприятия для заключения договора. Не последнее значение имеют способы обработки земли, технологии, которые использует арендатор, а также пожелания землевладельца.

По сути процедура сохранения земельного банка состоит из борьбы с оттоком арендодателей (пайщиков). Проблемы могут возникать как по внутренним причинам, так и через внешние — конкурентов (добросовестных и недобросовестных).

Поэтому, в случае аренды земельных участков следует постоянно проводить работу с арендодателями (пайщиками), учитывать их пожелания при заключении договора, а также при осуществлении деятельности по возможности поддерживать местную общину и выяснять причины недовольства.

Кроме того, нужно следить за ситуацией на рынке — проводить мониторинг предложений конкурентов, условий, на которых они заключают договоры с арендодателями, а также предусматривать дополнительные блага в договорах аренды (например, вспашку огородов пайщиков).

Иначе в лучшем случае можете не рассчитывать на перезаключение договоров с некоторыми владельцами, в худшем — потерю большинства земель. Также можно оказаться в ситуации, когда все Ваши участки разбросаны, и их обработка требует неоправданных ресурсов.

Расширение. Рост в сфере агробизнеса нуждается в расширении земельного банка за счет новых земель. Этот процесс неразрывно связан с сохранением земельного банка, а поэтому всегда нужно рассматривать их в комплексе. Важно зарекомендовать себя с лучшей стороны с владельцами участков, уже находящихся в пользовании. В таком случае на Вас будет работать Ваша же репутация, а также отзывы о результатах предыдущего сотрудничества.

В любом случае необходимо провести аудит работы с земельным банком и выявить слабые стороны. Такой анализ позволит направить ресурсы на решение проблемных вопросов, избежать в будущем оттока арендодателей и привлечь новых.