Купівля квартири в новобудовах

Сьогодні у Львові інтенсивними темпами здійснюється продаж житла у новобудовах. Купівля житла від забудовника приваблює потенційних покупців насамперед вартістю квартир, яка часто є значно нижчою, ніж на вторинному ринку. Крім того, це широкий вибір особливостей будинку (розташування, архітектура, планування тощо), що пропонується на ринку забудовниками.

На що звернути увагу при купівлі квартири в новобудові

Є різні шляхи купівлі квартири у новобудові. Це купівля квартири від забудовника через фонди фінансування будівництва, продаж облігацій, пайова участь у будівництві, попередній договір купівлі продажу квартири в новобудові тощо. Вибираючи будь-який з цих способів, покупець не застрахований від обману, недобросовісності забудовника. Існує багато ризиків при купівлі квартири, в кінцевому результаті ви можете не тільки не отримати омріяного житла, а й втратити свої кошти.

При купівлі квартири у новобудові насамперед слід розуміти, що особа вкладає свої заощадження в ще не збудоване житло, можна сказати, інвестує свої кошти і як результат повинна отримати квартиру від забудовника. Відповідно до чинного законодавства України інвестування та фінансування будівництва  об’єктів  житлового будівництва  в такому випадку може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств.

Створення ФФБ є найкращим варіантом, оскільки в ФФБ входить управитель, який веде облік коштів, контролює їх використання, може змінити забудовника. Втім не так часто використовується схема продажу квартири від забудовника через створення ФФБ. Крім цього, ФФБ все ж таки не завжди є гарантією, оскільки вони бувають «ручними» у забудовника.

З облігаціями дещо інша ситуація – ви можете купити у новобудові не конкретну квартиру, а певну кількість квадратних метрів.

При укладенні договорів про пайову участь у будівництві утворюється житлово-будівельний кооператив (ЖБК), члени якого (потенційні покупці) об’єднують свої грошові внески для будівництва будинку. Ваша квартира як частина будинку перебуватиме у власності ЖБК, тому згодом необхідно, до прикладу, укласти договір міни паю на приміщення (квартиру).

Досить поширеним на ринку є продаж житла у новобудовах через укладення попереднього договору купівлі-продажу. Однак це «сіра» схема. Сама квартира ще не створена, не існує в природі. Такий шлях купівлі квартири несе в собі багато ризиків. Можливий варіант, що квартири з передбаченими характеристиками взагалі не виявиться у збудованому будинку, що на одну квартиру буде укладено кілька попередніх договорів. Також забудовник може відмовитись в майбутньому підписати з Вами основний договір і реальних механізмів змусити його це зробити немає. Для Вашої ж безпеки попередній договір купівлі-продажу квартири в новобудові слід нотаріально завірити, але нотаріус на даному етапі не може перевірити, чи була ця квартира предметом іншого договору.

Важливим моментом при купівлі житла в новобудові є аналіз забудовника та замовника будівництва, його репутації, а саме попередні проекти, відгуки на форумах, судові справи тощо. Слід знайти інформацію, чи дана компанія має здані в експлуатацію будинки.

Не меншу увагу потрібно приділити документам, на підставі яких здійснюється будівництво. Якщо забудовник відмовляється надати їх клієнту або ж надає не повний пакет, навряд чи є підстави довіряти такому забудовнику.

Купівля квартири в новобудові – які документи має надати забудовник

Перш за все, від забудовника потрібно вимагати такі документи при купівлі квартири в новобудові:

  • документи на землю, на якій ведеться будівництво (кому належить земельна ділянка, на праві оренди чи праві власності, яке цільове призначення в даної землі, що передбачено в генеральному плані міста, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки);
  • дозвільна документація на здійснення будівництва (дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про початок виконання будівельних робіт, проектна документація, наявність експертизи проекту, технічний план тощо), конкретний перелік цих документів залежатиме від рівня складності будівництва;
  • пакет документів забудовника (установчі документи, наказ про призначення директора, хоча можна глянути і в он-лайн реєстрі юридичних осіб), щоб пересвідчитись, що ви підписуєте договір з існуючою компанією і підписує його уповноважена особа.

Податки при купівлі квартири в новобудові у 2018 році

При підписанні договору купівлі-продажу квартири в новобудові і покупець, і продавець повинні платити податки. Такі вимоги ставить українське законодавство. Однак, є суттєва різниця у розмірі податків при купівлі квартири в новобудові, які сплачують покупець і продавець.

  • Покупець сплачує лише 1% від вартості квартири або будинку, причому ці гроші йдуть у Пенсійний фонд. Збір сплачують як резиденти, так і нерезиденти України. Є лише одне виключення – оподаткуванню не підлягає дарування та отримання нерухомості за договором довічного утримання.
  • Продавець, згідно ст. 172, п.1 Податкового кодексу України, сплачує 1% державного мита у випадку, коли нерухомість перебувала у його власності більше 3 років. Якщо термін перебування квартири у власності був менше 3-х років або продаж нерухомості відбувався частіше, ніж один раз за звітний податковий рік, продавець при продажу зобов’язаний сплатити 1% державного мита, 5% податку і 1,5% – військовий збір. Податком не обкладаються об’єкти нерухомості, які були отримані в спадщину за законом або за заповітом. Якщо продавцем є нерезидент і квартира перебувала у його власності менше 3-х років, або продаж нерухомості відбувався частіше, ніж один раз за звітний податковий рік, то необхідно сплатити 1% державного мита, 15% податку на доходи фізичних осіб (якщо сума доходу перевищує 10-кратний розмір мінімальної заробітної плати, застосовується ставка 20% податку) і 1,5% військовий збір.

Як правильно купити квартиру в новобудові

Для того, щоб мінімізувати ризики при купівлі квартири і застрахувати себе, потрібно відповідально підійти до купівлі житла від забудовника, проаналізувати всі за і проти. Найкращим варіантом буде звернутись за допомогою до кваліфікованого юриста.

Адвокатське об’єднання «Бачинський та партнери» пропонує вам свої послуги в оформленні документів при купівлі квартири в новобудові.

Наші спеціалісти мають великий досвід роботи і суттєві переваги порівняно з іншими фахівцями, зокрема:

  • Багато юристів обмежуються лише аналізом договору за яким купляється квартира у новобудові, ми ж здійснюємо КОМПЛЕКСНИЙ аналіз питання за такими пунктами: аналіз замовника будівництва і забудовника, аналіз об’єкта і всієї документації, аналіз договору, визначення конкретних ризиків;
  • Юрист компанії зможе надати Вам детальну усну чи письмову консультацію і відповість на усі ваші додаткові запитання;
  • Ми економимо Ваш час, оскільки маємо значний досвід у супроводі операцій з нерухомістю, а отже можемо ефективно і швидко оцінити ситуацію. На сьогодні наша компанія чи не єдина на ринку Львова, що надає послуги такого роду;
  • У нас наявні позитивні відгуки клієнтів, в тому числі стосовно послуг юридичного супроводу купівлі нерухомості;
  • Наш юрист супроводжуватиме Вас при підписанні договору в забудовника чи у нотаріуса, оскільки шахраї можуть надавати для ознайомлення інший договір ніж той, який пропонуватиметься на підпис, і особа, необізнана у всіх юридичних тонкощах, не помітить цього.

Якщо у Вас виникли додаткові запитання, або Ви хочете отримати консультацію щодо того, які документи потрібні при купівлі квартири в новобудові, повний юридичний супровід при купівлі або ж юридичну допомогу у будь-яких інших операціях з нерухомістю, звертайтесь в АО «Бачинський та партнери»

Наші юристи по нерухомості нададуть наступні послуги:

  • комплексна перевірка документів забудовника;
  • складання юридичного звіту (аналізу) та надання рекомендації купляти чи не придбавати нерухомість;
  • вивчення договору купівлі нерухомості, що пропонує забудовник та внесення правок до нього;
  • супровід при укладенні договору.

Також ви можете отримати консультацію юриста у місті Львів з інших питань, зокрема щодо скасування судового наказу, отримання виписки з ЄДР, тимчасово ввезеного авто та ін.

 

Звертайтесь у Адвокатське об’єднання «Бачинський та партнери» за контактами:

Kyivstar +380(96) 0020100

Vodafone +380(50)4317084

стаціонар +380(32)2473544

E-mail: ua.legalaid@gmail.com

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тетяна Кордіяка

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тарас Бачинський