Особливості оподаткування нерухомості: винятки і нововведення

Одним із обов’язкових елементів на шляху до оформлення права власності і протягом часу володіння нерухомістю є сплата податків.

Хто та скільки повинен сплачувати? Проаналізуємо на прикладі різних об’єктів нерухомості. При купівлі-продажу квартири будьте готові до наступних платежів:

  • Продавець оплачує 6,5 % від вартості квартири (5% як податок на дохід фізичної особи та 1,5% – військовий збір). Щоправда, якщо продавцем виступає нерезидент, то ставка податку на дохід буде дещо більша, а саме 18 % від вартості квартири.
  • Покупець сплачує 2 % (1% – пенсійний збір, 1% – державне мито). При цьому, збір на пенсійне забезпечення завжди оплачує покупець. Щодо державного мита – законодавством не регламентовано, котра з сторін повинна його оплачувати, на практиці – це покупець.

Податки та збори обраховуватимуться від ціни, обумовленої у договорі, але не нижче оціночної вартості. Сторони можуть домовитись про інший розподіл оплати податків та зборів між собою.

Крім цього, маємо виняток щодо сплати податку на дохід фізичної особи та військового збору. Продавець не буде платити податок на дохід (5%) та військовий збір (1,5%) якщо:

  • квартира перебуває у його власності більше ніж три роки (таке положення не розповсюджується на успадковане майно);
  • це перше таке відчуження об’єкту нерухомості протягом року.

Коли Ви купляєте чи продаєте житловий будинок, оподаткування не відрізняється від встановлених ставок щодо купівлі-продажу квартири.

При відчуженні нежитлових приміщень (наприклад, офіс, комерційні приміщення тощо) оподаткування відбуватиметься за вищезгаданими відсотками податків та зборів, що застосовуються до квартир. Але із нежитловими приміщеннями податок на дохід фізичної особи (5%) та військовий збір (1%) буде оплачуватися завжди, незалежно від часу володіння нерухомістю.

ПОДАТОК НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

Податкові зобов’язання не закінчуються реєстрацією права власності.

В Україні діє система оподаткування нерухомого майна, виходячи із загальної площі об’єктів нерухомості, які перевищують пільговий розмір.

Податковий кодекс України встановлює перелік осіб, які звільняються від сплати податку на нерухомість, а також об’єкти, що звільняються від такого оподаткування.

Якщо у Вас немає встановлених законом  пільг, розрахунок податку на житлову нерухомість виглядає наступним чином:

  • оподатковується кожен квадратний метр загальної площі квартири, що перевищує пільгову площу у розмірі 60 кв. м.
  • оподатковується кожен наступний квадратний метр від пільгової площі 120 кв. м – для житлового будинку.
  • за обставин наявності у власності різних типів об’єктів житлової нерухомості (будинків/квартир) необхідно буде сплачувати за метри квадратні, що будуть більшими за пільгових 180 кв. м.

Наприклад, якщо Ви є єдиним власником  квартири площею 100 кв. м., то оподатковуватимуться лише 40 кв. м.

Пільгові квадратні метри не застосовуватимуться для фізичних осіб, якщо:

  • загальна площа їхньої квартири перевищує 300 кв. м., будинку – 600 кв. м., разом будинків та квартир – 900 кв. м.
  • об’єкти нерухомості використовуються ними задля отримання доходів (тут мається на увазі оренда чи підприємницька діяльність).

На практиці для правомірної оптимізації бази оподаткування часто купують житло на декількох осіб. В даному випадку кожен з власників наділяється пільгою на квартиру – 60 кв. м. Наприклад, у власності двох осіб знаходиться квартира площею 100 кв. м., це їхня єдина нерухомість, і вона не підлягатиме оподаткуванню, оскільки в кожного власника лише 50 кв. м., що охоплюється пільгою.

Ставка податку за квадратний метр визначається для кожного міста, села чи селища окремо органами місцевої влади.

Якщо говорити про Львів, станом на 2018 рік діє Положення Львівської міської ради, яким встановлюється ставка у відсотковому відношенні до мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року (3 723 гривень) :

– для квартир ставка податку у розмірі 0,5 %;

– для будинків ставка податку у розмірі 1 %.

– для об’єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності юридичних осіб у розмірі 1,5 %.

– для нежитлових приміщень ставка податку диференціюється на підставі принципу зонування (центральна зона/історичний ареал тощо).

Процедура сплати податку на нерухомість регулюється Податковим кодексом України. Так, фізичні особи мають 60 днів з дня вручення їм податкового повідомлення-рішення, а юридичні особи авансовими внесками протягом 30 днів після закінчення чергового звітного кварталу.

Підсумовуючи, не можна оминути новизну 2018 року, яка пов’язана зі змінами внесеними у податкове законодавство. Відповідно до цих змін особа не нестиме відповідальність за невчасну сплату податку, якщо податковий орган не відправив їй повідомлення до 1 липня.  В іншому випадку штрафні санкції чекатимуть на боржника.

Придбавати, володіти та продавати нерухомість наполегливо радимо лише знаючи усі тонкощі у сфері оподаткування.

Підготувала: Ярина Фоменко, молодший юрист у сфері нерухомості АО «Бачинський і партнери»

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тетяна Кордіяка

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тарас Бачинський