Скасування мораторію на продаж землі

Заборона продажу землі (мораторій на продаж землі) – чому він є і як довго інсуватиме

Мораторій на продаж сільськогосподарських земель встановлений п.14-15 Розділу перехідних положень Земельного кодексу України. Мораторій на продаж землі встановлено «До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2016 року». Отож, можна говорити про дві умови за яких мораторій на продаж землі буде знято: перша – це прийняття необхідних законів та друга умова- 2016 рік. Тому саме прийняття вищезгаданих законів не означає скасування мораторію. Крім закону про ринок земель досі не прийнятий закон про земельний кадастр. Щодо 2016 року, то там вже в попередній редакції були і інші роки, тож зрозуміло, що не в цьому справа, і законодавці за потреби відсувають дату, яку ж самі собі встановили.

Звідки інформація про заборону для іноземців купівлі с/г земель

25 січня інформаційне агентство УНІАН сколихнуло суспільство звісткою про те, що іноземці не зможуть купувати сільгоспземлі в Україні. Такий висновок зроблений на підставі опублікованого проекту ЗУ «Про ринок земель», що опублікований на сайті Державного агентства земельних ресурсів України (надалі – ДАЗРУ).

Короткий політичний та юридичний аналіз ситуації ймовірності скасування мораторію на продаж землі:

Більшість політичних експертів заявляє, що мораторій на продаж землі буде скасовано.

На сайті ВРУ є зареєстровані законопроекти «Про ринок земель» від 2008 року. Тобто зрозуміло, що буде розроблятися новий «свій» законопроект. Але агентство УНІАН зробило досить поспішний висновок про те, що іноземці не зможуть купувати землі, оскільки, законопроект ДАЗРУ ще навіть не зареєстрований як законопроект, а значить має статус звичайної наукової публікації. У офіційні заяві ДАЗРУ вказано, що їхній законопроект розробляється за дорученням Президента.

Проте, велика ймовірність того, що саме цей законопроект (із забороною купівлі земель для іноземців) стане законом. Крім того, Президент заявляв про те, що закони про скасування мораторію вже готові.

Таким чином, прийняття законів про скасування мораторію є лише питанням часу. ДАЗРУ повідомив, що вони приймають зауваження щодо законопроекту протягом місяця часу. Звичайно, закони від стадії реєстрації законопроекту до стадії чинного закону швидше ніж за 3-4 місяці не проходять (все залежить від політичної ситуації та інших обставин).

Таким чином, оптимістичні строки дії мораторію – до 1 січня 2012 року, песимістичні – ще 4-5 місяців. Але оскільки, у самому проекту закону ДАЗРУ вказано, що закон у частині продажу земель набирає чинності з 1 січня 2012 року, то найбільш ймовірно, що мораторій буде скасовано, а точніше не продовжено його дію з 1 січня 2012 року.

Короткий аналіз законопроекту ДАЗРУ «Про ринок земель»:

Згідно ч.2 ст. 12 проекту визначено, що іноземці, а також підприємства засновані нерезидентами та іноземні держави не зможуть володіти землями с.-г. призначення.

Згідно цього визначення, виглядає так, що ймовірно дочірні компанії українських компаній, заснованих іноземцями не будуть підпадати під обмеження. Допустим, якщо дочірнє підприємство засноване українською компанією, тобто воно не заснований за участю іноземних юридичних осіб. Але можливий варіант, коли і дочірня компанія буде вважатися заснованою «за участю іноземних…», тобто підпадатиме під обмеження. Це залежить від позиції державних органів. Хоча в самому законопроекту запропоновано ще внести зміни до Земельного кодексу, і зокрема, ст.. 130 викласти у редакції: «1. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути: …б) юридичні особи, засновниками, учасниками та членами яких є виключно громадяни України…». Таким чином, і дочірні компанії, засновані українськими компаніями не зможуть бути суб’єктами ринку сільськогосподарської землі.

Що з орендою землі?

У законопроекті ДАЗРУ немає жодних особливих умов щодо оренди. Законопроектом у ст..22 лише ще раз підтверджується ст..9 Закону «Про оренду землі» щодо переважного права орендаря на купівлю. Але якщо це іноземець, то тоді виходить це правило його не стосується.

Щодо переходу обтяження землі орендою до нового власника, то законопроект ДАЗРУ нічого не уточнює. Таким чином, у випадку зміни Орендодавця за загальним правилом цивільного законодавства, право оренди залишається у Орендаря, якщо інше не встановлено договором (про оренду земельної ділянки).

Рекомендації, що робити до скасування мораторію:

– Перш за все слід встановити, щоб в укладених договорах оренди земель сільськогосподарського призначення не було передбачено розірвання договорів у випадку зміни власності (Орендодавця), а краще запросити юристів для розробки нормального договору, бо навіть затверджений державою зразок містить грубі помилки;

– За можливості укладати договори оренди на довгий строк ( до 49 років). Ясно, що оренда і власність, то різні речі, але якщо основна ціль підприєства – не заробіток на перепродажі ділянок, а все-таки вирощування сільськогосподарської продукції, то значний строк оренди в принципі деколи може дорівнювати (умовно) власності.

Із питань юридичного супроводу купівлі-продажу права на оренду с.г. земель, звертайтеся:

Тарас Володимирович Бачинський, адвокат, к.ю.н.

телефони: +38 096 002 01 00, +38 050 431 70 84