Ризики придбання нерухомості у Львові та способи убезпечення від них

Основні ризики купівлі квартири на вторинному ринку можуть бути пов’язані з наступними обставинами і пропонуються такі шляхи їх усунення:

1. Укладення попереднього Договору і передання завдатку

У попередньому договорі прописується, що сторони зобов’язуються до зазначеного терміну укласти угоду купівлі-продажу нерухомості. Підтверджуючи свої наміри, покупець дає завдаток (зазвичай це 3-5% вартості житла). Якщо угода зривається з його вини, завдаток залишається у продавця, якщо ж продавець відмовляється від угоди, то він повертає завдаток уже в подвійному розмірі.

Відповідно до ст. 635 ЦКУ попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, тобто теж повинен укладатися в нотаріальній формі. Однак для обох сторін нотаріус – це додаткові витрати (близько 1000 грн.) І втрата часу, тому зазвичай договір підписується без лише в присутності посередників покупця і продавця.
Практика судів, зокрема судів Львівської області, у абсолютній більшості йде таким чином, що попередні договори купівлі продажу квартири, не посвідчений нотаріально, визнаються недійсними (нікчемними). Тому, гроші, передані за таким договором, повертаються покупцю від продавця як безпідставно набуте майно, або застосовуються наслідки недійсного правочину (реституція). Але при цьому, додаткові штрафи, а також інші зобов’язання за таким договором, що буде визнаний недійсним не можуть виконуватися. Є хіба що спосіб оформлювати договір не як попередній, а щодо інших зобов’язань за невиконання яких можливий штраф, але це юридичні тонкощі.

Якщо попередній договір посвідчується нотаріально, варто звернути увагу на визначення передання «завдатку» чи «авансу» (завдаток є забезпеченням виконання зобов’язання, якщо договір не уклався з вини покупця – залишається у продавця, якщо з вини продавця – повертається у подвійному розмірі, «аванс» – повертається покупцю незалежно від вини у разі не укладення договору).

Якраз на завдатках багато шахрайських «схем», оскільки багато людей не хочуть розпочинати судові процеси чи кримінальні справи через незначні суми грошей (кількасот доларів). Тому і статистики по таких справах може бути менше, ніж насправді.

Судова практика щодо попередніх або «агентських» договорів:

1. Рішення Сихівського суду, попередній договір укладений в простій письмовій формі, за участі посередника, визнаний недійсний, повернуто суму завдатку на підставі реституції

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/33413470

2.Рішення Львівського апеляційного суду, попередній договір визнаний недійсним, повернуто суму завдатку, проценти за користування безпідставно набутим майном

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/37607618

3.Рішення ВСУ, вибір способу захисту реституція/віндикація

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/14526007

4.Рішення ВССУ, аванс/завдаток

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/23828051

2. Нерухомість одержана покупцем як спадок

Як правило, квартири, отримані в спадщину, вважаються більш ризикованими. Якщо після покупки з’явиться ще один спадкоємець, який доведе своє право на частку в квартирі, угода може бути визнана недійсною в судовому порядку і Вам повернуть суму офіційно сплачених коштів. А додаткові витрати на переоформлення, ремонт буде довести складніше. Або потрібно зв’язуватися із іншими потенційними спадкоємцями і узгоджувати з ними можливість відчуження шляхом отримання заяви про згоду і відсутність претензій на частку.

3. Гарантії продавця квартири, що забезпечуються жорсткими штрафними санкціями

У своїй практиці ми деталізовано прописуємо в договорі купівлі-продажу гарантії, які надає продавець. Їх багато, наприклад, те, що квартира не переплановувалася, те, що вона без грибка, інших дефектів, те, що за адресою ніхто не зареєстрований, у тому числі юридичні особи, ФОПи та багато-багато інших гарантій, які ми вписуємо у договір виходячи із судової практики та ризиків при купівлі квартири. Але ці гарантії мають сенс лише у випадку, якщо їх можна забезпечити фінансовою відповідальністю – це досить великі штрафні санкції, які дозволять компенсувати затрати на, наприклад, судовий процес пов’язаний із зняттям із реєстрації тощо.

4. Належить особі, яка перебуває в місцях позбавлення волі

Якщо особа, прописана в квартирі, не давала згоду на її приватизацію, перебуваючи в місцях позбавлення волі, наступні угоди відчуження квартири, процедура приватизації якої була недотримана, можуть бути визнані судом недійсними

Особу, яка перебуває в місцях позбавлення волі, не можна виписати з квартири. Тому проблеми можуть бути тоді, коли така особа повернеться з ув’язнення, і її прийдеться виписувати додатково через суд.

Ви так само не захищені від купівлі житла, в якого вже є власник, нехай і тимчасово виписаний. Він може відбувати покарання у в’язниці, перебувати на військовій службі або проходити лікування в психоневрологічному диспансері. Проте, відповідно до законодавства, за ним зберігається право зворотної реєстрації, навіть за умови, що квартира була продана.

5. Продавець перебуває у шлюбі

Ще потенційні покупці повинні пам’ятати: один з подружжя не має права продавати квартиру без нотаріально завіреної згоди другої половини або без її присутності. Не обійтися без дозволу і в тому випадку, якщо подружжя в розлученні, але квартира купувалася в шлюбі або якщо оформлена квартира лише на одного з подружжя, потрібно перевіряти чи ця особа не в шлюбі. Ненадання згоди може бути підставою визнання договору недійсним.

6. Нерухомість продається за дорученням

Якщо продавець квартири діє за дорученням, необхідно перевірити його достовірність, а ще краще зв’язатися зі справжнім власником і упевнитися, що він дійсно збирається продавати квартиру.

Не все гаразд і у посвідченні доручень. Наприклад, були випадки коли особа, відбувши покарання у місцях позбавлення волі, застала у своєму помешканні нового власника. З вини посадової особи колонії, від імені особи було посвідчене лже-доручення, за яким він уповноважував невідомого йому громадянина розпоряджатися квартирою, діючи на підставі цього доручення, цей продав її, потім відбулося ще кілька перепродаж. Суд, керуючись ст. 388 ЦК, констатував, що квартира вибула із володіння цієї особи поза його волею, а, отже, всі договори, засновані на фальшивому дорученні, не слід вважати чинними.

Одна із справ по шахрайству у сфері нерухомості, що була у провадженні ЮК Лігалейд – коли покупець купив квартиру у продавця, що видав доручення. А згодом вияснилося, що у момент видачі доручення особи взагалі не було на території країни. В результаті визнання договору недійсним та при поверненні коштів за квартиру вияснилося, що продавці майна не мають, а тому і повернути не мають що. Тобто якщо Ви купуєте ризиковану нерухомість, то не варто розраховувати на реституцію (повернення своїх коштів) за куплену квартиру.

7. Варто користуватися послугами надійного «свого» нотаріуса

Крім того, надійний нотаріус перевірить всі обтяження, документи, обмеження до укладення договору попередить про ризики. Краще покупцю обирати нотаріуса самостійно, а не того, що порадить продавець або агенція нерухомості. Так, серед справ, що були у ЮК Лігалейд був випадок, коли було підроблено підпис на документах, згідно яких відчужувалася нерухомість і виходило, що взагалі та особа не була в нотаріуса, про що останній точно знав. Нотаріус повинен бути перевірений.

8. Нерухомість з обтяженнями

Після рішення суду про накладення арешту, поки воно буде внесено в реєстр може пройти декілька днів. Не рекомендується купувати квартири за дуже заниженою, порівняно із ринковими цінами ціною. Це має викликати підозру.

9. Перевірка адреси

Невелика розбіжність в адресі може призвести до купівлі зовсім іншого приміщення. Деталі мають значення. Наприклад, також поширені випадки, коли маклери здійснюють показ однієї квартири за іншою адресою, ніж та, що продається. А та, що продається може бути значно гіршої якості та меншої площі.

10. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки.

Право на яку переходить разом з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

11. Тяжкі захворювання власника квартири

Завжди варто переконуватися у дієздатності сторони продавця – чи не хворий він на алкоголізм, психічне захворювання. Зокрема, у нас була практика, коли скасували договір через те, що продавець перебував на обліку в наркодиспансері;

12. При вказуванні у договорі заниженої вартості квартири.

У разі визнання цього договору недійсним буде повернута тільки сума, вказана в договорі. Тому якщо експертна оцінка відрізняється в меншу сторонку, не рекомендується економити на податках. При цьому, сума яка економиться, порівняно із вартістю нерухомості зазвичай є незначною.

13.При оспорюванні правочинів купівлі-продажу варто правильно обирати способи захисту.

Так, в Рішенні ВСУ від 16 березня 2011 року вказано, що «жилий будинок, відчужений за оспорюваним договором, не може бути повернутий у результаті застосування реституції, і витребовується шляхом пред’явлення віндикаційного позову»

Тобто, якщо нерухомість витребовується у добросовісного набувача особою, від якого така нерухомість вибула поза його волею, потрібно пред’являти віндикаційний позов, а не позов про визнання правочину недійсним.

14. Перевірка фактичний стан об’єкту (метраж) – реальному. А також чи були перепланування.

Якщо не відповідає план тому, що зазначений в техпаспорті на квартиру, але Ви вирішили все-таки купити квартиру – то слід зазначати в договорі про наявність порушень та про те, що штрафи платить Продавець. Бо може бути, що внаслідок цих перепланувань будуть не лише штрафи (які є доволі невеликими), але й завдана комусь якась шкода. До прикладу, у нас була справа, коли внаслідок перепланування в одній квартирі було втрачено димову тягу в іншій. Це може привести до того, що Вас зобов’яжуть відшкодувати збитки та привести у попередній стан (як було до ремонту).

15. Чи не було зміни паспорта громадянина у недавній час

З метою приховання відмітки про шлюб особи можуть отримати новий паспорт. При такому продажі квартири, буде вважатися, що вона продана без урахуванням інтересів іншого із подружжя, а тому він(вона) може претендувати на повернення частини квартири у власність.

16. Термін, що пройшов від дати купівлі квартири

Як квартира була набута раніше? Чи пройшов позовний термін 3 роки? Якщо так, то це перевага. Хоча суди розглядають позовні заяви із порушеним терміном позовної давності, але все рівно, це краще, ніж коли квартиру була придбана напередодні. За цей час, могли вже виникнути певні претензії у продавця і якщо час пройшов – то, можливо, не буде і претензій в суді.

Як бачимо, загроз при купівлі квартири чимало. Але і вони не вичерпні. Їх може бути значно більше. Юридична компанія Лігалейд вже впродовж багатьох років супроводжує купівлю квартир (та купівлю іншої нерухомості) і все рівно, доволі часто виникають нові обставини, які насторожують і ми рекомендуємо Клієнтам відмовитися від придбання такої ризикованої нерухомості.

Наші юридичні послуги супроводу при придбанні нерухомості включають:

  • перевірку нерухомості на всі ризики (вищезгадані та інші);
  • надсилання адвокатських запитів щодо перевірки даних про нерухомість (БТІ тощо);
  • участь у переговорах із маклером, продавцями;
  • складення власного зразка попереднього договору купівлі-продажу квартири;
  • розробка проекту основного договору купівлі нерухомості (в нотаріуса);
  • участь при підписанні договору купівлі-продажу квартири в нотаріуса;
  • при потребі, виготовлення будинкової книги, переукладення усіх угод комунальних служб за довіреністю на нового власника.