Земельний банк: способи формування

Земельне питання завжди залишалось ключовим під час організації та ведення бізнесу у сільськогосподарській сфері. Для ефективного агробізнесу в Україні пошук та залучення з метою обробки земельних ділянок сільськогосподарського призначення не втрачає актуальності. В умовах дії тимчасового, але такого тривалого мораторію на відчуження сільськогосподарських земель, процес формування земельного банку виключає придбання земельних ділянок підприємствами у власність. А тому слід використовувати інші наявні механізми, зокрема варто детально звернути увагу на оренду землі, а також договір емфітевзису.

Земельний банк – це по суті кількість земель (а точніше – речових прав на землю), що перебувають в обробці в суб’єкта господарювання, незалежно від його масштабів: фермерське господарство це чи агрохолдинг.

Роботу агробізнесу з земельним банком можна загалом поділити на три етапи: формування, збереження та розширення.

Формування. Пошук земельних ділянок, які не перебувають у користуванні, потребує значних зусиль.

При цьому необхідно розглядати окремо оренду земельних ділянок державної чи комунальної власності та приватних земель.

Так, орендувати (або придбати право оренди) земель державної чи комунальної власності можливо лише на конкурентних засадах шляхом участі в аукціоні (земельних торгах).

Порядок проведення таких аукціонів регулюється Земельним кодексом та включає декілька етапів:

  • Визначення земельної ділянки;
  • Обрання виконавця торгів;
  • Прийняття рішення органом державної влади чи місцевого самоврядування про проведення торгів;
  • Публікація оголошення;
  • Реєстрація заявок на участь;
  • Сплата учасниками реєстраційного та гарантійного внесків;
  • Проведення торгів;
  • Встановлення результатів та визначення переможця;
  • Оприлюднення результатів;
  • Укладення договору з переможцем та його нотаріальне посвідчення.

Процедура оренди чи емфітевзису земельних ділянок приватної власності є простішою. Однак, тут можуть виникнути проблеми під час домовленостей з власниками земельних ділянок, особливо у випадку наявності кількох потенційних орендарів на одну земельну ділянку.

Серед способів формування земельного банку з приватних земельних ділянок основними є оренда та емфітевзис.

І хоча на перший погляд оренда є більш звичним та зрозумілим способом, емфітевзис має ряд переваг.

Договір оренди земельної ділянки (або паю), процедура його укладення, а також істотні умови надто чітко врегульовані законодавством. Чого варте тільки існування окремого закону про оренду землі, а також типового договору оренди. Нескінченні роз’яснення державних органів – як розуміти те чи інше положення, обмеження максимального строку оренди – все це часом дуже обмежує орендаря. Звісно детальне регулювання важко назвати недоліком, але вільно рухатись в таких умовах практично неможливо. Орендар часто планує довгострокову оренду землі та не дуже радий обмеженню максимального строку оренди у 50 років.

Емфітевзис же фактично є правом користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та встановлюється на підставі договору, укладеного між власником та користувачем.

Емфітевзис як альтернатива оренди має дві основні переваги: відсутність максимально строку, встановленого законом, та детальної зарегульованості.

Отже, є можливість укласти договір емфітевзису на 100 чи навіть 200 років та не мати проблем. Головне виконувати умови договору й не порушувати прав орендодавця.

Перевагою емфітевзису порівняно з орендою є можливість встановлення фіксованої одноразової виплати в договорі, що фактично наближає договір емфітевзису до купівлі-продажу. А це в умовах дії мораторію додає емфітевзису неабиякої привабливості.

Водночас емфітевзис має і певні недоліки, що можуть мати значення для власника земельної ділянки. Так, у разі передачі її у користування на підставі емфітевзису, власник залишається платником земельного податку з ділянки, яка перебуває у тривалому користуванні іншої особи.

Збереження. Після формування земельного банку розслаблятись не варто. Земельні ділянки, отримані на умовах оренди, можуть бути втрачені після закінчення строку дії договору. Причинами втрати стають пропозиції більш вигідних умов від інших орендарів, в результаті чого власники обирають інші підприємства для укладення договору. Не останнє значення мають способи обробки землі, технології, які використовує орендар, а також побажання землевласника.

По суті процедура збереження земельного банку полягає у боротьбі з відтоком орендодавців (пайовиків). Проблеми можуть виникати як через внутрішні причини, так і через зовнішні – конкурентів (добросовісних та недобросовісних).

Тому, у разі оренди земельних ділянок варто постійно проводити роботу з орендодавцями (пайовиками), враховувати їхні побажання при укладенні договору, а також при здійснення діяльності, за можливості підтримувати місцеву громаду та з’ясовувати причини невдоволеності.

Крім того, потрібно слідкувати за ситуацією на ринку – проводити моніторинг пропозицій конкурентів, умов, на яких вони укладають договори з орендодавцями, а також передбачати додаткові блага в договорах оренди (наприклад, оранку городів пайовиків).

Інакше в кращому випадку можете не розраховувати на переукладення договорів з деякими власниками, в найгіршому – втрату більшості земель. Також можна опинитись у ситуації, коли всі Ваші ділянки розкидані та їх обробіток вимагає невиправданих ресурсів.

Розширення. Зростання у сфері агробізнесу потребує розширення земельного банку за рахунок нових земель. Цей процес нерозривно пов’язаний зі збереженням земельного банку, а тому завжди потрібно розглядати їх в комплексі. Важливо зарекомендувати себе якнайкраще з власниками ділянок, що вже перебувають у користуванні. У такому випадку на Вас працюватиме Ваша ж репутація, а також відгуки про результати попередньої співпраці.

У будь-якому випадку необхідно провести аудит роботи з земельним банком та виявити слабкі сторони. Такий аналіз  дасть змогу спрямувати ресурси на вирішення проблемних питань, уникнути в майбутньому відтоку орендодавців та залучити нових.