Продаж земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства (ОСГ) передбачає підготовку самої ділянки та необхідного пакета документів — зокрема, отримання кадастрового номера, витягів із відповідних реєстрів, сплату податків (ПДФО та військового збору) і нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу зазначає земельний юрист АО “Бачинський та партнери”.
Варто врахувати, що для земель сільськогосподарського призначення діє певне обмеження щодо відчуження — продавати їх дозволено лише громадянам України, територіальним громадам або державі.
Що треба для продажу земельної ділянки?
Продаж земельної ділянки в Україні регулюється Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно». Для здійснення угоди власнику необхідно підготувати документи, що підтверджують право власності на землю, кадастровий номер ділянки та витяг із Державного земельного кадастру. Якщо земля перебуває у спільній власності, потрібна письмова згода всіх співвласників, а у випадку продажу сільськогосподарських земель, дотримання переважного права купівлі, передбаченого статтею 130 Земельного кодексу України.
Обов’язковою є наявність нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка визначається відповідно до Закону України «Про оцінку земель» і використовується для розрахунку податків та зборів. Угода купівлі-продажу укладається виключно у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, після чого право власності на землю реєструється у Державному реєстрі речових прав.
Що сплачує продавець при продажі землі?
Продаж земельної ділянки супроводжується сплатою низки податків і зборів, визначених Податковим кодексом України. Основним є податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), розмір якого становить 5% від вартості продажу відповідно до статті 172 Податкового кодексу. Також утримується військовий збір у розмірі 1,5% від суми угоди. Якщо земельна ділянка була у власності менше трьох років або є другою чи наступною для продажу протягом року, податки сплачуються у повному обсязі.
У випадку, коли продавець володів ділянкою понад три роки і вона є єдиним об’єктом продажу у звітному році, операція може бути звільнена від сплати ПДФО згідно з пунктом 172.1 Податкового кодексу. Крім того, продавець оплачує послуги нотаріуса, адміністративний збір за державну реєстрацію прав власності та, за необхідності, послуги оцінювача.
Що потрібно знати перед продажем земельної ділянки
Перед укладенням угоди купівлі-продажу власнику варто перевірити юридичну «чистоту» земельної ділянки — відсутність арештів, іпотек, судових спорів чи обмежень у використанні. Відповідно до статті 132 Земельного кодексу України, предметом продажу може бути лише земельна ділянка, право власності на яку належним чином зареєстровано у Державному реєстрі. Важливо також перевірити цільове призначення землі, адже продаж сільськогосподарських ділянок має обмеження для іноземців та юридичних осіб.
Необхідно врахувати, що зміна цільового призначення можлива лише за рішенням органу місцевого самоврядування або виконавчої влади. Якщо на земельній ділянці розташовані будівлі або споруди, їх право власності також має бути належним чином оформлене. Рекомендується укласти попередній договір купівлі-продажу, який фіксує умови угоди, порядок розрахунків і строк її виконання. Дотримання всіх законодавчих вимог гарантує законність операції та захищає сторони від можливих майнових спорів.
Документи, необхідні для продажу земельної ділянки
Для окремих договорів, за якими здійснюється продаж земельних ділянок, законодавством можуть встановлюватися необхідні документи. Тут надаємо приблизний перелік таких документів:
- Договір купівлі-продажу означеної земельної ділянки;
- Державний акт про право власності на землю (свідоцтво, витяг);
- Витяг із Державного земельного кадастру;
- Довідка, видана відповідною сільською радою про те, що ділянка не є паєм;
- Дані про грошову оцінку земельної ділянки (з рецензією);
- Для фізичних осіб: паспорт громадянина, ідентифікаційний номер (ІНН), свідоцтво про одруження (якщо власник одружений), письмова згода другого з подружжя (із засвідченням нотаріуса);
- Для юридичних осіб: виписка, витяг із Реєстру, протокол загальних зборів учасників про рішення щодо правочину (згідно статуту), протокол з даними про обрання на посаду директора, паспорт, ідентифікаційний код директора;
- Заява від особи, що отримує право власності, про державну реєстрацію свого права;
- Квитанція про сплату держмита;
- Документ про сплату послуг надання витягу із Реєстру.
Покрокова інструкція з продажу земельної ділянки
Продаж земельної ділянки в Україні має чітку правову процедуру, що регулюється Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».
- Першим кроком є перевірка документів, які підтверджують право власності, — це державний акт або витяг з Державного реєстру речових прав.
- Другим кроком власник отримує витяг з Державного земельного кадастру, у якому зазначено кадастровий номер ділянки, її площу, межі та цільове призначення.
- Третім етапом є проведення нормативно-грошової або експертної оцінки землі відповідно до Закону України «Про оцінку земель» — цей документ використовується для визначення реальної ринкової вартості об’єкта та розрахунку податків.
- Далі сторони укладають попередній договір, у якому визначають вартість, строк оплати та умови передачі ділянки.
- Наступним кроком є нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, під час якого нотаріус перевіряє законність документів і відсутність обтяжень.
Після підписання договору покупець реєструє право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно через нотаріуса або Центр надання адміністративних послуг. Завершальним етапом є розрахунок податків і зборів: продавець сплачує 5% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору, якщо немає пільг, передбачених статтею 172 Податкового кодексу України.
Особливості продажу різних видів земель
Процедура продажу земельних ділянок залежить від їхнього цільового призначення, що визначено статтею 19 Земельного кодексу України. Для земель житлової та громадської забудови продаж здійснюється без особливих обмежень, за умови належного оформлення документів на право власності. Землі сільськогосподарського призначення мають особливий правовий режим: відповідно до статей 130–131 Земельного кодексу України, їх продаж дозволений лише громадянам України, а юридичні особи зможуть набувати такі ділянки у власність лише після 2024 року.
Переважне право на купівлю таких земель мають орендарі, які користуються ними на законних підставах. Для земель державної або комунальної власності продаж здійснюється через земельні торги (аукціони) відповідно до статті 135 Земельного кодексу. Якщо йдеться про продаж земель промисловості, транспорту, енергетики чи оборони, необхідно враховувати спеціальні вимоги щодо охоронних зон, обмежень користування та цільового призначення. Особливу увагу слід приділити ділянкам, на яких розташовані будівлі. Продаж землі можливий лише разом із правом власності на ці об’єкти або після виділення їх в окремі земельні ділянки.
Якщо ви плануєте продати земельну ділянку і вам потрібна консультація та допомога досвідчених юристів, звертайтеся у Адвокатське об’єднання «Бачинський та партнери». Наші висококваліфіковані спеціалісти мають великий досвід ведення таких справ. Ми пропонуємо вам допомогу у написанні та укладенні договору щодо земельної ділянки, підготовці необхідних документів чи реєстрації прав. З нами вам не доведеться чекати розгляду вашої заяви протягом 14 днів. Ми допоможемо уникнути «підводних каменів», які можуть вас очікувати під час оформлення продажу землі ОСГ або іншого нерухомого майна. Ми також пропонуємо супровід у будь-яких інших операціях з нерухомим майном – під час купівлі чи продажу квартири або будинку, дарування, оформлення нерухомого майна як спадщини тощо. Юристи нашого об’єднання допоможуть вірно оформити усі документи та мінімізувати ризики, пов’язані з операціями з нерухомістю.
Практика
Вам може сподобатись