10 «подводных камней» или коротко о рисках покупки квартиры в новостройке

Покупка квартиры от застройщика содержит немало рисков, большинство из которых можно проверить, заручившись поддержкой профессионального юриста в сфере недвижимости. Следует сосредоточить свое внимание на некоторых важных моментах покупки жилья в новостройке.

РИСК 1. Оформление денег за квартиру платежами с различным назначением

У человека без юридического образования это может не вызывать подозрений. Однако такой расклад событий должен насторожить.

Яркий пример — при использовании обычно безопасной схемы продажи через ФФС, часть средств идет на счет управляющего фонда как плата за квартиру, а другая (обычно больше) передается по договору поручения как плата за консультационные услуги другому лицу. Поэтому Ваша квартира официально стоит вдвое, а то и в три раза меньше. И если вернуть средства от управляющего фонда еще есть шансы, вернуть деньги от физического лица практически невозможно.

РИСК 2. Частная эксплуатационная организация (ЖЭК) компании застройщика

После сдачи дома в эксплуатацию возникает вопрос, на чьем балансе он будет находиться. Преимущественно жители дома образуют ОСМД. Некоторые застройщики предлагают услуги так называемой частной жилищно-эксплуатационной организации (частный ЖЭК застройщика), что несет в себе как плюсы, так и минусы.

Главное преимущество — не возникает никаких проблем и лишних вопросов потом, кому на баланс передавать новый дом.

Минусом и существенным риском является неизвестность, тарифы. Возможным способом проверки является анализ предыдущих объектов застройщика, где уже действуют такие частные жилищно-эксплуатационные организации.

РИСК 3. Отсутствие прав на землю у застройщика

Чаще всего компания застройщика арендует земельный участок, на котором ведется строительство. Возможны и другие варианты: земля находится в частной собственности другой компании или в постоянном пользовании воинской части и тому подобное. Варианты могут быть разными и у застройщика должны быть документы, которыми подтверждаются права застройщика на землю.

Наши юристы при юридическом сопровождении проверяют информацию о земельном участке не только из предоставленных застройщиком документов, но и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

РИСК 4. Изменение стоимости квадратного метра

Подписывая договор, обратите внимание на определение стоимости квартиры в новостройке. В конечном итоге фактическая площадь может отличаться от проектируемой и за квадратные метры нужно доплачивать. Часто такая возможность — это дополнительное поле для манипуляций застройщика. Если внимательно не подойти к этому вопросу, может оказаться, что доплачивать Вы будете по вдвое большей цене.

РИСК 5. Дополнительные условия, не предусмотренные в договоре

Не все отношения покупателя и застройщика урегулированы в договоре. В частности, при покупке квартиры через использование схемы ЖСК или ФФС покупатель становится одновременно членом ЖСК или участником ФФС, а следовательно должен соблюдать требования устава или правил.

К примеру, договор устанавливает возможность возврата средств покупателю в случае расторжения договора, но не устанавливает срок. Зато в уставе прописано, что средства будут возвращаться два года. Незнакомство с учредительными документами способствует дезинформации покупателя. Это может повернуться негативными последствиями.

РИСК 6. Несоответствие строительства разрешительным документам

Застройщик может иметь все необходимые разрешительные документы, а по факту строить другое, чем предусмотрено в разрешении или задекларировано в декларации.

Возможна ситуация, когда разрешение предоставлено на строительство шестиэтажного гостиничного комплекса, а строится многоэтажный жилой дом. Будут проблемы с ведением объекта в эксплуатацию. Мы проверяем этот факт возможного несоответствия по предоставленным застройщиком документам, а также, в частности, в едином реестре разрешительных документов в режиме онлайн.

РИСК 7. Несоблюдение разрешенной этажности

Распространенным является вариант, когда застройщик получает разрешение на строительство низшего дома, чем строится по факту.

Риски, связанные с этим:

— построят в пределах разрешонного, а инвесторы, вложившие средства в квартиры на верхних этажах, останутся ни с чем;

— строительство будет «заморожено» и возникнут трудности с введением такого объекта в эксплуатацию;

— фундамент не выдержит и дом упадет еще, возможно, к сдаче в эксплуатацию.

РИСК 8. Несоответствие состояния квартиры обещанному

Одним из важнейших пунктов договора, на который нужно обратить внимание, являются характеристики и состояние, в котором должна быть передана квартира. Иногда это прописывается в самом договоре, часто оформляется в виде приложения.

Выбирая определенный объект строительства по сведениям из рекламы, нужно изучить, все ли обещанное застройщиком предусмотрено в договоре. К примеру, если Вам обещают установку солнечных батарей, защищены двери или окна лучшего качества, но все это не прописано в договоре, рассчитывать, что будут соблюдены устных договоренностей, не стоит.

РИСК 9. Поддельные данные декларации

Основным документом, который дает право на строительство, является декларация о начале выполнения строительных работ или разрешения на выполнение строительных работ.

Однако нужно помнить, что наличие декларации еще не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем со строительством. Недобросовестный застройщик может подать для регистрации в департамент ГАСК декларацию с недостоверными или поддельными данными.

Именно поэтому, кроме самого факта наличия декларации, мы детально анализируем градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, документы на земельный участок и т.п.

Риск 10. Неподключение коммуникаций

Уменьшить этот риск позволяет проверка нами технических условий застройщика на подключение инженерных сетей, поскольку отсутствие технических условий или к примеру их несоответствие планируемым масштабам строительства может привести к тому, что покупатели квартиры останутся без света или газоснабжения.

Еще один вариант проверки избежание этого риска — анализ предыдущих объектов этого же застройщика.

Приведенные риски — лишь небольшая часть из того, что проверяют наши юристы и где может ожидать опасность. Оценивать нужно все в комплексе и профессионально. Тогда увеличиваются гарантии получения в конечном итоге желаемого жилья и избежания рисков при покупке квартиры от застройщика.

Для получения консультации, юридического сопровождения обращайтесь к нашим юристам по телефону 096-002-01-00 или по другим контактам, указанным на сайте компании.

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тетяна Кордіяка

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тарас Бачинський