Договор об уступке прав (замена стороны в обязательстве) часто используется на первичном рынке недвижимости с учетом того, что большая часть квартир на начальных этапах строительства выкупается инвесторами и на этапе завершения строительства дома они продают такое жилье. Поскольку объект не сдан в эксплуатацию, право собственности на квартиру не зарегистрировано, нельзя заключить прямой договор купли-продажи квартиры у нотариуса.
Единственный вариант на этом этапе — договор об уступке прав, или как его еще называют «переуступка права требования». По этому договору первоначальный покупатель (лицо, что покупало квартиру) продает свои права на квартиру новому покупателю.
Такой способ покупки требует более детальной проверки документов для того, чтобы уменьшить риски для нового покупателя. Кроме привычного анализа разрешительной документации на объект строительства, нужно учесть другие моменты:
1. Все отношения между новым покупателем и застройщиком будут регулироваться договором, который уже был заключен ранее на условиях в нем указанных между застройщиком и первоначальным покупателем. В зависимости от того, какую схему продажи использовал настройщик, это может быть предварительный договор купли-продажи, договор об уплате паевых взносов в ЖСК, договор купли-продажи имущественных прав. Все права и обязанности первоначального покупателя по этому договору приобретает новый покупатель.
2. Договор об уступке прав по общим правилам действующего законодательства должен заключаться в той же форме, что и договор, права по которым передаются. Если предварительный договор купли-продажи был нотариально заверен, договор об уступке прав тоже нужно нотариально заверять. В остальных случаях — простая письменная форма.
3. На заключение такого договора об уступке прав требуется согласие застройщика по первоначальному договору. При этом такое согласие должно быть письменным. Чтобы не возникало никаких недоразумений между сторонами, по нашему мнению, компания застройщика должна быть стороной в таком договоре об уступке права требования.
4. В зависимости от схемы продажи, договор об уступке прав может сопровождаться необходимостью выполнения других действий. К примеру, если происходит вступление в жилищно-строительный кооператив, нужно, чтобы новый покупатель стал ассоциированным членом этого кооператива. Также нужно выяснить момент с оплатой вступительного взноса, поскольку такой уплачивается каждым лицом, вступающим в кооператив, и не возвращается выходящему из кооператива.
5. При заключении договора об уступке прав нужно получить подтверждение о том, что компания застройщика на данный момент не имеет претензий относительно осуществленных первоначальным покупателем расчетов. На практике такое подтверждение осуществляется очень редко, но это важно. Если у предыдущего покупателя были просрочки платежей, возникли определенные штрафы, обязанность возмещения будет возложена на нового покупателя.
6. Средства, которые перечисляет новый покупатель по договору об уступке прав, первоначальному покупателю, формально не является средствами за квартиру. Это цена за отчуждение прав ( «плата за договор»). Даже если такую цену будет согласовано в долларах между покупателями, обязательно должен быть определен гривневый эквивалент (все денежные обязательства в Украине должны иметь гривневый эквивалент). Расчеты между физическими лицами на сумму более 50 000 гривен должны осуществляться в безналичной форме.
Должно быть подтверждение такой оплаты. Один из путей подтверждения, что используется на практике — это расписка. К такому подтверждение есть ряд замечаний. Расписка — это долговой документ и использовать ее для подтверждения расчетов за уступку прав ненадежно и неправильно.
В договоре об уступке прав следует указывать, что расчеты между сторонами проведено и у первоначального покупателя нет претензий финансового характера к новому покупателю, он получил определенную сумму в момент заключения договора. Если устанавливать графики платежей, то соответственно права все перейдут к новому покупателя только после проведения всех оплат. Также потом нужно будет подтверждение этих оплат.
В договорах об уступке прав не нужно указывать заниженную стоимость, поскольку в случае признания его недействительным, новый покупатель всегда имеет право только на возвращение той суммы которая была указана в договоре.
Это лишь некоторые аспекты, связанные с заключением договора об уступке прав при покупке квартиры на первичном рынке. В любом случае уступка прав («переуступка») только добавляет рисков покупки и требует более детальной проверки.
Автор
Вам может понравиться