Вопрос оборота и использования сельскохозяйственных земель уже довольно давно является дискуссионным не только среди юристов и народных депутатов, но и среди простых граждан, ведь многие из них являются владельцами таких участков. Также данная тема довольно чувствительной для аграрных компаний, которые арендуют немало участков, в том числе и паи для осуществления деятельности.
Учитывая эти факторы, а также многочисленные случаи неиспользования сельскохозяйственных земель и ухудшение их свойств, парламент осуществил шаг, который может частично решить проблемы. 1 января 2019 вступил в силу закон № 2498-VIII, которым вносятся изменения по вопросам использования и распоряжения земельными участками. В данной статье мы разберемся, что нового подготовили для нас законодатели.
Новые понятия и новые возможности
Первое, на что следует обратить внимание, это введение понятия массива земель. Согласно нормам закона, массивом является совокупность как сельскохозяйственных земель так и земель, необходимых для их обслуживания.
В Земельном кодексе появилась отдельная статья, регулирующая порядок распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения, расположенными в массиве.
Товарное производство на землях личного крестьянского и фермерского хозяйства, находящихся в пределах массива, может осуществляться без изменения целевого назначения последних
Меняемся не только между собой, но и с государством или городом
Дальше — интереснее. Земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности можно обменивать на земельные участки частной собственности в пределах массива. Необходимым условием для такого обмена является одинаковая стоимость таких участков в соответствии с нормативно-денежной оценки, а максимально допустимая разница — 10%.
Еще одной положительной изменением является закрепление возможности владельцев и пользователей земельных участков осуществлять обмен между собой в пределах срока аренды. Такой обмен осуществляется на основании договора аренды (субаренды) земельного участка.
«Контрольный пакет»
Новый закон также водит понятие пользователя существенной долей и защищает его права. Существенной долей считается 75% земель массива. Владельцы или пользователи существенных долей имеют право арендовать другую часть земель массива, если их неиспользования создает препятствия рационального использования существенной доли.
О владельцах и пользователях участков, которые принудительно передаются в аренду законодатель тоже подумал. Они имеют право на возмещение имущественного вреда в полном объеме.
Не обошли стороной и полевые дороги и полезащитные лесные полосы. Они теперь будут передаваться в пользование арендаторам или собственникам земельных участков в массиве без проведения земельных торгов. Кроме того, полевые дороги могут использоваться не только для прохода или проезда, а и непосредственно для выращивания продукции. Что касается полезащитных лесных полос, то они могут передаваться в аренду как специализированным предприятиям, так и физическим или юридическим лицам. Однако, в случае передачи последним, договор обязательно должен содержать положения о условиях сохранения таких полос.
Нераспределенные и невостребованные паи и их использование
Нераспределенной есть пай, который согласно проекту землеустройства подлежит распределению, но не был выделен владельцу. Невостребованным есть пай, на который отсутствуют правоустанавливающие документы, или какой не выделен в натуре. Такие участки могут быть переданы в аренду местными советами ко дню, когда будет зарегистрировано право на участок. Данное условие обязательно указывается в договоре. Владельцам таких участков и их наследникам дается время на оформление участков до 2025 года. В случае, если оформление права на участки не произойдет, владелец считается отказался.
Инвентаризация массивов
Закон предоставляет возможность проводить инвентаризацию всего массива по инициативе органов государственной власти или местного самоуправления. Во время инвентаризации также формируются невостребованные участки, участки под полезащитные лесные полосы, а также внесение сведений о таких участках в государственный кадастр.
Повлияют изменения на земельный рынок?
Итак, начало года принес положительные изменения в агросекторе. По сути, нововведения закона — это корректировка законодательной базы под существующие отношения. Ведь в агробизнесе имеют место случаи, когда несколько агрокомпаний фактически арендуют массив и устно делят его между собой.
Кроме того, проблема с неиспользованием значительной части паев, находящихся в так называемой коллективной собственности также может быть частично решена, несмотря на продление моратория. Разрешение на обмен участками в пределах массива, а также на обмен участками частной собственности с одной стороны, и государственной или коммунальной с другой — это безусловно положительная динамика, ведь не один человек сталкивался с проблемой оформления прав на земельный участок и с многочисленными бюрократическими препятствиями. Кажется, что новые нормы могут стать толчком для оживления земельного бизнеса. Возможно, удастся улучшить ситуацию и со сведениями земельного кадастра, уменьшить количество ошибок и повысить качество данной информации.
Тарас Яцищук
младший юрист практики
корпоративного права и комплаенса
АО «Бачинский и партнеры»
Автор
Вам может понравиться