Основные риски покупки квартиры на вторичном рынке могут быть связаны со следующими обстоятельствами и предлагаются следующие пути их устранения:
1. Заключение предварительного договора и передачи задатка
В предварительном договоре прописывается, что стороны обязуются к указанному сроку заключить сделку купли-продажи недвижимости. Подтверждая свои намерения, покупатель дает задаток (обычно это 3-5% стоимости жилья, от 500 до 1000-2000$). Если сделка срывается по его вине, задаток остается у продавца, если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает задаток уже в двойном размере.
В соответствии со ст. 635 ГКУ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, то есть тоже должен заключаться в нотариальной форме. Однако для обеих сторон нотариус — это дополнительные расходы (около 1000 грн.) И потеря времени, поэтому обычно договор подписывается без только в присутствии посредников покупателя и продавца.
Практика судов, в частности судов Львовской области, в абсолютном большинстве идет таким образом, что предварительные договоры купли-продажи квартиры, не заверены нотариально, признаются недействительными (ничтожными). Поэтому, деньги, переданные по такому договору, возвращаются покупателю от продавца как безосновательно приобретенное имущество, или применяются последствия недействительной сделки (реституция). Но при этом, дополнительные штрафы, а также другие обязательства по такому договору, будет признан недействительным не могут выполняться. Есть разве что способ оформлять договор не как предыдущий, а в отношении других обязательств за невыполнение которых возможен штраф, но это юридические тонкости.
Если предварительный договор заверяется нотариально, стоит обратить внимание на определение передачи «задатка» или «аванса» (задаток является обеспечением исполнения обязательства, если договор не уложился по вине покупателя — остается у продавца, если по вине продавца — возвращается в двойном размере, «аванс» — возвращается покупателю независимо от вины в случае заключения договора).
Именно на задатках много мошеннических «схем», поскольку многие люди не хотят начинать судебные процессы или уголовные дела за незначительные суммы денег (несколько сотен долларов). Поэтому и статистики по таким делам может быть меньше, чем на самом деле.
Судебная практика по договорам аванса или «агентским» договорам:
1. Решение Сиховского суда, предварительный договор заключен в простой письменной форме, при участии посредника, признан недействительным, возвращена сумма задатка на основании реституции
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/33413470
2. Решение Львовского апелляционного суда, предварительный договор признан недействительным, возвращена сумма задатка, проценты за пользование безосновательно приобретенным имуществом
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/37607618
3. Решение ВСУ, выбор способа защиты реституция / виндикация
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/14526007
4. Решение ВССУ, аванс / задаток
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/23828051
2. Недвижимость полученная покупателем по наследству
Как правило, квартиры, полученные по наследству, считаются более рискованными. Если после покупки появится еще один наследник, который докажет свое право на долю в квартире, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке и Вам вернут сумму официально уплаченных средств. А дополнительные затраты на переоформление, ремонт будет доказать сложнее. Или нужно связываться с другими потенциальными наследниками и согласовывать с ними возможность отчуждения путем получения заявления о согласии и отсутствии претензий на долю.
3. Гарантии продавца квартиры обеспечиваются жесткими штрафными санкциями
В своей практике мы детализировано прописываем в договоре купли-продажи гарантии, которые предоставляет продавец. Их много, например, то, что квартира не переплановувалася, то, что она без грибка, других дефектов, то, что по адресу никто не зарегистрирован, в том числе юридические лица, ФОПы и многие другие гарантий, мы вписываем в договор исходя из судебной практики и рисков при покупке квартиры. Но эти гарантии имеют смысл только в случае, если их можно обеспечить финансовой ответственностью — это достаточно большие штрафные санкции, которые позволят компенсировать затраты на, например, судебный процесс связан со снятием с регистрации и тому подобное.
4. Принадлежит лицу, находящемуся в местах лишения свободы
Если лицо, прописана в квартире, не давала согласие на приватизацию, находясь в местах лишения свободы, последующие сделки отчуждения квартиры, процедура приватизации которой была недодержана, могут быть признаны судом недействительными
Лицо, находится в местах лишения свободы, нельзя выписать из квартиры. Поэтому проблемы могут быть тогда, когда такое лицо вернется из заключения, и ее придется выписывать дополнительно через суд.
Вы так же не защищены от покупки жилья, у которого уже есть владелец, пусть и временно выписанный. Он может отбывать наказание в тюрьме, состоять на военной службе или проходить лечение в психоневрологическом диспансере. Однако, согласно законодательству, за ним сохраняется право обратной регистрации, даже при условии, что квартира была продана.
5. Продавец находится в браке
Еще потенциальные покупатели должны помнить: один из супругов не имеет права продавать квартиру без нотариально заверенного согласия второй половины или без ее присутствия. Не обойтись без разрешения и в том случае, если супруги в разводе, но квартира приобреталась в браке или если оформлена квартира только на одного из супругов, нужно проверять это лицо не в браке. Непредоставление согласия может служить основанием для признания договора недействительным.
6. Недвижимость продается по доверенности
Если продавец квартиры действует по доверенности, необходимо проверить его достоверность, а еще лучше связаться с настоящим владельцем и удостовериться, что он действительно собирается продавать квартиру.
Не все в порядке и в удостоверении доверенностей. Например, были случаи, когда лицо, отбыв наказание в местах лишения свободы, застала в своей квартире нового собственника. По вине должностного лица колонии, от лица было удостоверено лже-поручения, по которому он уполномочивал неизвестного ему гражданина распоряжаться квартирой, действуя на основании этого поручения, это продал ее, затем произошло еще несколько перепродажу. Суд, руководствуясь ст. 388 ГК, констатировал, что квартира выбыла из владения этого лица помимо его воли, а, следовательно, все договоры, основанные на ложном доверенности, не следует считать действующими.
Одно из дел по мошенничеству в сфере недвижимости, которая была в производстве ЮК Лигалейд — когда покупатель купил квартиру у продавца, выдавшего доверенность. А потом выяснилось, что в момент выдачи доверенности лица вообще не было в пределах территории страны. В результате признания договора недействительным и при возврате средств за квартиру выяснилось, что продавцы имущества не имеют, а потому и вернуть нечего. То есть если Вы покупаете рискованную недвижимость, то не стоит рассчитывать на реституцию (возврата своих средств) за купленную квартиру.
7. Стоит пользоваться услугами надежного «своего» нотариуса
Кроме того, надежный нотариус проверит все обременения, документы, ограничения до заключения договора предупредит о рисках. Лучше покупателю выбирать нотариуса самостоятельно, а не того, что посоветует продавец или агентство недвижимости. Так, среди дел, которые были в ЮК Лигалейд был случай, когда были подделаны подпись на документах, согласно которым отчуждалась недвижимость и получалось, что вообще и лицо не было у нотариуса, о чем последний точно знал. Нотариус должен быть проверен.
8. Недвижимость с отягощениями
После решения суда о наложении ареста, пока оно будет внесено в реестр может пройти несколько дней. Не рекомендуется покупать квартиры по очень заниженной по сравнению с рыночным ценам цене. Это должно вызвать подозрение.
9. Проверка адреса
Небольшое расхождение в адресе может привести к покупке совсем другого помещения. Детали имеют значение. Например, также распространены случаи, когда маклеры осуществляют показ одной квартиры по другому адресу, чем та, что продается. А и товары может быть значительно худшего качества и меньшей площади.
10. Размер и кадастровый номер земельного участка
Право на который переходит вместе с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).
11. Тяжелые заболевания владельца квартиры
Всегда стоит убеждаться в дееспособности стороны продавца — не больной он алкоголизмом, психическое заболевание. В частности, у нас была практика, когда отменили договор из-за того, что продавец состоял на учете в наркодиспансере;
12. При указании в договоре заниженной стоимости квартиры
В случае признания этого договора недействительным будет возвращена только сумма, указанная в договоре. Поэтому если экспертная оценка отличается в меньшую сторонку, не рекомендуется экономить на налогах. При этом, сумма которая экономится, по сравнению со стоимостью недвижимости обычно незначительна.
13. При оспаривании сделок купли-продажи следует правильно выбирать способы защиты
Так, в Решении ВСУ о т 16 марта 2011 указано, что «жилой дом, отчужденный по оспариваемым договором, не может быть возвращен в результате применения реституции, и спрашивается путем предъявления виндикационного иска»
То есть, если недвижимость спрашивается у добросовестного приобретателя лицом, от которого такая недвижимость выбыла помимо его воли, нужно предъявлять виндикационный иск, а не иск о признании сделки недействительной.
14. Проверка фактическое состояние объекта (метраж) — реальном. А также были ли перепланировки.
Если не соответствует план том, что указанный в техпаспорте на квартиру, но Вы решили все-таки купить квартиру — то следует указывать в договоре о наличии нарушений и о том, что штрафы платит продавец. Потому что может быть, что в результате этих перепланировок будут не только штрафы (которые довольно небольшими), но и причиненный кому-то вред. К примеру, у нас было дело, когда в результате перепланировки в одной квартире было потеряно дымовую тягу в другой. Это может привести к тому, что Вас обяжут возместить убытки и привести в прежнее состояние (как было до ремонта).
15. Не было ли изменения паспорта гражданина в недавнее время
С целью сокрытия отметки о браке лица могут получить новый паспорт. При такой продаже квартиры, будет считаться, что она продана без учета интересов другого супруга, а потому он (она) может претендовать на возврат части квартиры в собственность.
16. Срок, прошедший с момента покупки квартиры
Как квартира была приобретена раньше? Прошел исковой срок 3 года? Если так, то это преимущество. Хотя суды рассматривают исковые заявления с нарушенным сроком исковой давности, но все равно, это лучше, чем когда квартиру была приобретена накануне. За это время, могли уже возникнуть определенные претензии у продавца и если время прошло — может быть, не будет и претензий в суде.
Как видим, угроз при покупке квартиры немало. Но и они не исчерпывающие. Их может быть значительно больше. Юридическая компания Лигалейд уже на протяжении многих лет сопровождает покупку квартир (и покупку другой недвижимости) и все равно, довольно часто возникают новые обстоятельства, которые настораживают и мы рекомендуем Клиентам отказаться от приобретения такой рискованной недвижимости.
Наши юридические услуги сопровождения при приобретении недвижимости включают:
- Проверку недвижимости на все риски (вышеупомянутые и другие);
- Направление адвокатских запросов по проверке данных о недвижимости (БТИ и т.п.);
- Участие в переговорах с маклером, продавцами;
- Составления собственного образца предварительного договора купли-продажи квартиры;
- Разработка проекта основного договора купли недвижимости (у нотариуса);
- Участие при подписании договора купли-продажи квартиры у нотариуса;
- При необходимости, изготовление домовой книги, перезаключения всех сделок коммунальных служб по доверенности на нового владельца
Вам может понравиться