Договор аренды нежилого помещения, в том числе для размещения в нем офиса, имеет важное значение для арендатора, поскольку определяет главные условия его правоотношений с арендодателем. Договор аренды офисного помещения должен учитывать все моменты. Обычно, Арендодатель (особенно, если это офисный центр) предлагает к подписанию свой вариант договора, который не всегда защищает интересы арендатора и не является равноправным для обеих сторон.
Чтобы уменьшить риски, связанные с арендой офиса, нужно учесть ключевые положения в договоре аренды нежилого помещения:
1) Арендодатель должен обладать на праве собственности помещением и предъявить документы, что это подтверждают. Важнейшим здесь есть два момента:
— Если арендодатель не является собственником, а также арендует помещение и по факту заключает с Вами договор субаренды, нужно проверить, имеет ли он право на передачу помещения в субаренду. Может это он делать без согласия собственника только в том случае, если об этом прямо указано в договоре аренды. Во всех остальных случаях должно быть письменное согласие владельца на заключение договора субаренды нежилого помещения.
— Если в аренду передается не все помещения, а только его часть (этаж, определенные комнаты и т.п.) желательно добавлять к договору аренды поэтажный план или технический паспорт и указывать конкретно, какие помещения передаются в аренду, чтобы не возникало недоразумений.
2) Между арендодателем и арендатором должны быть детально урегулированы порядок возмещения произведенных арендатором улучшений, проведения ремонта помещения, а также устранение повреждений помещения после прекращения договора аренды или решения текущих проблем с помещением. В частности, для составления Акта повреждений в случае споров должны привлекаться эксперты; стоимость неотделимых улучшений, которые совершил арендатор, должна ему возмещаться или зачисляться в счет арендной платы и т.д. (в любом случае это все подлежит выяснению в ходе переговоров сторон).
3) Арендатор при любых обстоятельствах должен иметь право круглосуточного доступа к арендованому помещению, к своему имуществу, право забрать такое имущество в любое время. Это уменьшает риск манипуляций арендодателя по этому поводу.
4) Учитывая специфику деятельности арендатора, нужно в случае необходимости прописать положение о возможности передачи помещения или его части в субаренду. Если арендуя помещения, Ваша компания заранее знает, что будет необходимость в заключении договоров субаренды офисного помещения, это нужно урегулировать. По общим положения гражданского законодательства арендатор не вправе передавать имущество в субаренду без письменного согласия арендодателя. Чтобы не получать это согласие позже в каждом случае субаренды, лучше получить согласие собственника сразу в договоре аренды. При этом можно установить определенные ограничения, какие именно договоры субаренды могут заключаться и на каких условиях.
5) О расторжении договора как арендодатель, так и арендатор должны быть предупреждены заранее. Это важно, если компания с большим количеством работников арендует офисное помещение, и не может в любой момент найти помещение. Поэтому требуется предупреждение и возврат арендной платы за фактически оплаченный период аренды. Также определяются случаи, когда договор может быть расторгнут без этого предварительного уведомления, это в частности систематическое или грубое нарушение условий договора аренды, причинения арендатором вреда помещению или имуществу владельца и другие подобные случаи.
6) Нужно детально урегулировать, какие коммунальные услуги и эксплуатационные расходы оплачивает арендатор, каким образом определяется их сумма. Когда помещение имеет, скажем, отдельный счетчик, это проще, поскольку есть счет на оплату и арендатор оплачивает его или возмещает такую сумму арендодателю. Если же отдельного счетчика нет, должно быть определено четко способ подсчета суммы платежей.
7) При передаче помещения в аренду подписывается Акт приема-передачи помещения. Именно с этого срока, как правило, начинает считаться срок аренды. В случае передачи помещения с определенным имуществом в аренду об этом следует указать в акте, а также, если помещение имеет определенные повреждения, об этом тоже нужно указать, возможно, добавить фото, описание повреждений и тому подобное.
8) Договор аренды нежилого помещения с сроком аренды тридцать шесть месяцев и более требует нотариального заверения. В таком случае информация о праве пользования вносится в реестр вещных прав на недвижимое имущество, стороны несут дополнительные расходы по удостоверению договора.
Это лишь некоторые основные моменты, ведь договор аренды должен урегулировать подробно порядок проведения расчетов, определение размера арендной платы; закреплять права и обязанности сторон, порядок пользования помещением, ответственность и расторжения договора и другие положения.
Учитывая это все, для защиты интересов наших клиентов Адвокатское объединение «Бачинский и партнеры» предоставляет консультации по аренде недвижимого имущества, содержания договора аренды, юристы осуществляют сопровождение Клиентов при заключении договоров аренды и ведут переговоры вместе с Клиентом.
Автор
Вам может понравиться