ЖИЛЬЕ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ: КАК КУПИТЬ НАДЕЖНО

Покупка жилья на вторичном рынке имеет больше нюансов, чем на первичном. И схем, как обмануть покупателя, здесь тоже хватает. О документах, договорах, способах оплаты и других нюансах покупки вторичной недвижимости мы расспросили у практикующих юристов.

НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Нужно проверить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, сведения о владельце жилья, оплату коммунальных услуг. В любом случае следует осмотреть квартиру, сверить планировку с техническим паспортом.

В начале стороны договариваются об определенном авансе или задатке и устанавливают срок, в течение которого должно состояться соглашение. Передача аванса или задатка должна происходить только на основе предварительного договора, договора задатка и т.п., в котором будут четко прописаны договоренности сторон о сроке, стоимости, а также обязанности продавца сняться с регистрации места жительства до соглашения и т.д.

Професійна Юридична консультація

Наші спеціалісти нададуть професійну консультацію.

Обычно в случае, когда покупатель откажется от заключения основного договора,  залог ему не возвращается,  а если передумал продавец – он должен  вернуть покупателю задаток в двойном размере.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ДОЛЖЕН ПРЕДОСТАВИТЬ ПРОДАВЕЦ

Обязательно :

• правоустанавливающий документ на квартиру . Это может быть нотариально удостоверенный договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности на квартиру и т.п. Все зависит от основания обретения права собственности;
• выписка из  Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности. Также это может быть информационная справка, регистрационное удостоверение (в зависимости от года приобретения, например, в 2016 году выдавались информационная справка без подписи и печати нотариуса, поэтому если Ваш продавец купил квартиру в 2016 году, у него будет такая справка);
• технический паспорт на квартиру , в котором можно увидеть, не осуществлялись ли незаконные перепланировки;
• экспертная оценка;
• согласие на продажу квартиры жены или мужа , если продавец состоит в браке. Обратить внимание нужно на то, что даже в случае развода имущество, приобретенное лицами за время брака, является их общим имуществом, поэтому согласие потребуется также. Для этого второй супруг должен прийти на соглашение к нотариусу или сделать нотариально удостоверенное согласие перед соглашением у другого нотариуса (если проживает в другом городе или стране).
• справка о зарегистрированных лицах . Идеально, чтобы в квартире на момент продажи никто не был зарегистрирован. Такую справку может выдавать ЖЭК или ОСМД, в зависимости от того, кто является балансодержателем дома. В Киеве, например, есть Реестр территориальной общины, нотариус перед соглашением обращается с запросом и получает выписку о зарегистрированных лицах. Во Львове такого, к сожалению, нет и по факту ОСМД может и не знать, есть зарегистрированные лица или нет.

Возможны и дополнительные документы. К примеру, если информации о квартире нет в электронном реестре, нужно брать специальную справку в БТИ для подтверждения регистрации права собственности. Во Львове это распространенная практика, поскольку многие квартиры были приватизированы еще в 90-х годах, когда не было электронного реестра.

Все эти документы также потребуют нотариус.

Консультація юриста

КАК ОФОРМИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ЧТОБЫ НЕ БЫЛО СЮРПРИЗОВ

Что обязательно нужно указать в договоре:

• Для покупателя дополнительными гарантиями есть положение о том, что в квартире никто не зарегистрирован, никаких перепланировок не происходило, задолженности за коммуналкой нет, нет скрытых недостатков или дефектов. Если продавец будет против какого-либо из таких положений, нужно задуматься, действительно ли все так, как Вам рассказывают. Также должен быть предусмотрен срок освобождения квартиры от вещей собственника и его выселения, перечень остающегося имущества (если такое есть).
• Юристы рекомендуют не указывать в договоре меньшую стоимость квартиры для оптимизации налогов , а указывать только реальную цену продажи, поскольку если в будущем возникнут какие-то недоразумения или появятся основания для признания договора недействительным, фактическая сумма, которую Вы действительно уплатите, нигде не будет фигурировать, и Вы можете рассчитывать на возврат только той суммы, указанной в договоре.

Читайте также:  Покупка недвижимости: проверяем надежность застройщика

• Если расчет производится в момент подписания договора, нужно указать о проведении полного расчета и отсутствии у продавца претензий к покупателю.

КАК ПРОИСХОДЯТ РАСЧЕТЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Между физическими лицами используется  как наличные, так и безналичный расчет.  При безналичном расчете денежные средства перечисляются на счет продавца, указанный в договоре. Сейчас банки должны проверять источник происхождения средств у всех клиентов, желающих провести операции на сумму более  150 000 гривен , поэтому покупателю нужно будет предоставить подтверждение происхождения средств.

На практике продолжает использоваться наличный расчет. Несмотря на законодательный запрет расчетов между физическими лицами наличными на сумму более 150 000 гривен в день, для физических лиц не установлена ​​ответственность за нарушение, а нотариус не обязан проверить, рассчитались ли стороны . Также в договоре обычно пишут, что расчет произошел до дня заключения договора.

Сразу должно настораживать, если было несколько перепродаж квартир подряд, если она буквально недавно была унаследована. Это может свидетельствовать о риске предъявления претензий третьими лицами.
Многие считают, что все это должно проверить нотариус, хотя это не совсем так. Нотариус проверяет право собственности, необходимые документы, аресты владельца, но он не обязан проверять судебные дела, задолженности за коммунальные услуги, предыдущих владельцев. Это покупателю  нужно сделать самостоятельно или привлечь юриста .

Материал создан в сотрудничестве с Каналом 24. https://24tv.ua/zhitlo_na_vtorinnomu_rinku_yak_kupiti_nadiyno