10 «підводних каменів» або коротко про ризики купівлі квартири в новобудові

Купівля квартири від забудовника містить чимало ризиків, більшість з яких можна перевірити, залучившись підтримкою професійного юриста у сфері нерухомості. Слід зосередити свою увагу на деяких важливих моментах купівлі житла у новобудові.

РИЗИК 1. Оформлення грошей за квартиру платежами з різним призначенням

В людини без юридичної освіти це може не викликати підозр. Проте такий розклад подій має насторожити.

Яскравий приклад – при використанні зазвичай безпечної схеми продажу через ФФБ, частина коштів іде на рахунок управителя фонду як плата за квартиру, а інша (зазвичай більша) передається за договором доручення як плата за консультаційні послуги іншій особі. Відтак, Ваша квартира офіційно коштує вдвічі, а то й втричі менше. І якщо повернути кошти від управителя фонду ще є шанси, повернути гроші від фізичної особи практично нереально.

РИЗИК 2. Приватна експлуатаційна організація (ЖЕК) фірми забудовника

Після здачі будинку в експлуатацію виникає запитання, на чиєму балансі він перебуватиме. Переважно мешканці будинку утворюють ОСББ. Деякі забудовники пропонують послуги так званої приватної житлово-експлуатаційної організації (приватний ЖЕК забудовника), що несе в собі як плюси, так і мінуси.

Головна перевага – не виникає жодних труднощів і зайвих запитань згодом, кому на баланс передавати новозбудований будинок.

Мінусом і суттєвим ризиком є невідомість, які тарифи за обслуговування встановлюватимуться мешканцям. Можливим способом перевірки є аналіз попередніх об’єктів забудовника, де вже діють такі приватні житлово-експлуатаційні організації.

РИЗИК 3. Відсутність прав на землю у забудовника

Найчастіше компанія забудовника орендує земельну ділянку, на якій ведеться будівництво. Можливими є й інші варіанти: земля перебуває у приватній власності іншої компанії або ж у постійному користуванні військової частини тощо. Варіанти можуть бути різними і в забудовника мають бути наявні документи, якими підтверджуються права забудовника на землю. 

Наші юристи при юридичному супроводі перевіряють інформацію про земельну ділянку не тільки з наданих забудовником документів, а й в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

РИЗИК 4. Зміна вартості квадратного метра

Підписуючи договір, зверніть увагу на визначення вартості квартири у новобудові. В кінцевому результаті фактична площа може відрізнятись від проектованої і за квадратні метри потрібно доплачувати. Часто така можливість – це додаткове поле для маніпуляцій забудовника. Якщо уважно не підійти до цього питання, може виявитись, що доплачувати Ви будете по вдвічі більшій ціні, а площа квартири за договором спеціально занижена.

РИЗИК 5. Додаткові умови, не передбачені в договорі

Не всі відносини покупця та забудовника врегульовано в договорі. Зокрема, при купівлі квартири через використання схеми ЖБК чи ФФБ покупець стає одночасно членом ЖБК чи учасником ФФБ, а отже повинен дотримуватись вимог статуту чи правил.

До прикладу, договір встановлює можливість повернення коштів покупцеві у разі розірвання договору, але не встановлює строк. Натомість в статуті прописано, що кошти повертатимуться два роки. Необізнаність з установчими документами сприяє дезінформації покупця. Це може повернутись негативними наслідками.

РИЗИК 6. Невідповідність будівництва дозвільним документам

Забудовник може мати всі необхідні дозвільні документи, а по факту будувати інше, ніж передбачено в дозволі чи задекларовано в декларації.
Можлива ситуація, коли дозвіл надано на зведення шестиповерхового готельного комплексу, а будується багатоповерховий житловий будинок. Будуть проблеми з веденням об’єкта в експлуатацію. Ми перевіряємо цей факт можливої невідповідності за наданими забудовником документами, а також, зокрема, у єдиному реєстрі дозвільних документів в режимі онлайн.

РИЗИК 7. Недотримання дозволеної поверховості

Поширеним є варіант, коли забудовник отримує дозвіл на зведення нижчого будинку, ніж будується по факту.

Ризики, пов’язані з цим:
– збудують в межах дозволеного, а інвестори, які вклали кошти у квартири на вищих поверхах, залишаться ні з чим;
– будівництво буде «заморожено» і виникнуть труднощі з введенням такого об’єкта в експлуатацію;
– фундамент не витримає і будинок впаде ще, можливо, до здачі в експлуатацію.

РИЗИК 8. Невідповідність стану квартири обіцяному

Одним з найважливіших пунктів договору, на які потрібно звернути увагу, є характеристики та стан, в якому має бути передана квартира. Інколи це прописується в самому договорі, часто оформляється у вигляді додатку.

Обираючи певний об’єкт будівництва за відомостями з реклами,потрібно вивчити, чи все обіцяне забудовником передбачено в договорі. До прикладу, якщо Вам обіцяють встановлення сонячних батарей, захищені двері чи вікна найкращої якості, але все це не прописано в договорі, розраховувати, що буде дотримано усних домовленостей, не варто.

РИЗИК 9. Підроблені дані декларації

Основним документом, який надає право на будівництво, є декларація про початок виконання будівельних робіт чи дозвіл на виконання будівельних робіт. 
Проте потрібно пам’ятати, що наявність декларації ще не є стовідсотковою гарантією відсутності проблем з будівництвом. Недобросовісний забудовник може подати для реєстрації до департаменту ДАБІ декларацію з недостовірними чи підробленими даними.
Саме тому, окрім самого факту наявності декларації, ми детально аналізуємо містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, документи на земельну ділянку тощо.

Ризик 10. Непідключення комунікацій

Зменшити цей ризик дозволяє перевірка нами технічних умов забудовника на підключення інженерних мереж, оскільки відсутність технічних умов чи до прикладу їх невідповідність планованим масштабам будівництва може призвести до того, що покупці квартири залишаться без світла чи газопостачання.

Ще один варіант перевірки для уникнення цього ризику – аналіз попередніх об’єктів цього ж забудовника.

Наведені ризики – лише невелика частина з того, що перевіряють наші юристи і де може очікувати небезпека. Оцінювати потрібно все в комплексі і професійно. Тоді збільшуються гарантії отримання в кінцевому результаті бажаного житла і уникнення ризиків при купівлі квартири від забудовника.

Для отримання консультації, юридичного супроводу звертайтесь до наших юристів за номером телефону 096-002-01-00 чи за іншими контактами, вказаними на сайті Компанії.

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тетяна Кордіяка

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тарас Бачинський