Питання обігу та використання сільськогосподарських земель вже доволі давно є дискусійним не тільки серед юристів та народних депутатів, а й серед простих громадян, адже багато з них є власниками таких ділянок. Також дана тема є доволі чутливою для аграрних компаній, які орендують чимало ділянок, зокрема і паї для провадження діяльності.
Враховуючи ці фактори, а також численні випадки невикористання сільськогосподарських земель та погіршення їхніх властивостей, парламент здійснив крок, який може частково вирішити проблеми. 1 січня 2019 року набрав чинності закон № 2498-VIII, яким вносяться зміни щодо питань використання та розпорядження земельними ділянками. У даній статті ми розберемося, що нового підготували для нас законодавці.
Нові поняття та нові можливості
Перше, на що слід звернути увагу, це введення поняття масиву земель. Згідно з нормами закону, масивом є сукупність як сільськогосподарських земель так і земель, що необхідні для їхнього обслуговування.
В Земельному кодексі з’явилася окрема стаття, яка регулює порядок розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими в масиві.
Товарне виробництво на землях особистого селянського та фермерського господарства, що знаходяться в межах масиву, може здійснюватися без зміни цільового призначення останніх
Міняємось не тільки між собою, а й з державою чи містом
Далі – цікавіше. Земельні ділянки, що перебувають у державній та комунальній власності можна обмінювати на земельні ділянки приватної власності в межах масиву. Необхідною умовою для такого обміну є однакова вартість таких ділянок відповідно до нормативно-грошової оцінки, а максимально допустима різниця – 10%.
Ще однією позитивною зміною є закріплення можливості власників та користувачів земельних ділянок здійснювати обмін між собою в межах строку оренди. Такий обмін здійснюється на підставі договору оренди (суборенди) земельної ділянки.
«Контрольний пакет»
Новий закон також водить поняття користувача істотною часткою та захищає його права. Істотною часткою вважається 75% земель масиву. Власники або користувачі істотних часток мають право орендувати іншу частину земель масиву, якщо їхнє невикористання створює перешкоди раціонального використання істотної частки.
Про власників та користувачів ділянок, що примусово передаються в оренду законодавець теж подумав. Вони мають право на відшкодування майнової шкоди в повному обсязі.
Не обійшли стороною і польові дороги та полезахисні лісові смуги. Вони тепер передаватимуться в користування орендарям чи власникам земельних ділянок в масиві без проведення земельних торгів. Крім того, польові дороги можуть використовуватися не тільки для проходу чи проїзду, а і безпосередньо для вирощування продукції. Щодо полезахисних лісових смуг, то вони можуть передаватися в оренду як спеціалізованим підприємствам, так і фізичним чи юридичним особам. Однак, у випадку передання останнім, договір обов’язково має містити положення щодо умов збереження таких смуг.
Нерозподілені й невитребувані паї та їх використання
Нерозподіленим є пай, що відповідно до проекту землеустрою підлягає розподілу, але не був виділений власнику. Невитребуваним є пай, на який відсутні правовстановлюючі документи, або який не виділений в натурі. Такі ділянки можуть бути переданими в оренду місцевими радами до дня, коли буде зареєстроване право на ділянку. Дана умова обов’язково зазначається в договорі. Власникам таких ділянок та їх спадкоємцям дається час на оформлення ділянок до 2025 року. В разі, якщо оформлення права на ділянки не відбудеться, власник вважається таким, що відмовився.
Інвентаризація масивів
Закон надає можливість проводити інвентаризацію всього масиву за ініціативою органів державної влади чи місцевого самоврядування. Під час інвентаризації також формуються невитребувані ділянки, ділянки під полезахисними лісовими смугами, а також внесення відомостей про такі ділянки до державного кадастру.
Чи вплинуть зміни на земельний ринок?
Отже, початок року приніс позитивні зміни в агросекторі. По суті, нововведення закону – це коригування законодавчої бази під існуючі відносини. Адже в агробізнесі мають місце випадки коли декілька агрокомпаній фактично орендують масив і усно ділять його між собою.
Крім того, проблема з невикористанням значної частини паїв, що перебувають у так званій колективній власності також може бути частково вирішена, незважаючи на продовження мораторію. Дозвіл на обмін ділянками в межах масиву, а також на обмін ділянками приватної власності з одного боку, та державної чи комунальної з іншого – це безумовно позитивна динаміка, адже не одна особа стикалася з проблемою оформлення прав на земельну ділянку та з численними бюрократичними перешкодами. Видається, що нові норми можуть стати поштовхом для пожвавлення земельного бізнесу. Можливо, вдасться покращити ситуацію і з відомостями земельного кадастру, зменшити кількість помилок та підвищити якість даної інформації.
Тарас Яцищук
молодший юрист практики
корпоративного права та комплаєнсу
АО «Бачинський та партнери»
Вам може сподобатись