Топ-5 ошибок при покупке квартиры
Ошибка 1: Невнимательное прочтение договора
Какие бы схемы продажи не предлагал застройщик, в любом случае вы должны подписать договор. Это может быть предварительный договор, производный договор купли-продажи, договор купли-продажи имущественных прав и т. д. Наверное, нет необходимости упоминать, но любой предлагаемый вам договор должен быть тщательно прочитан и понят. При покупке квартиры необходимо знать все нюансы договора и понимать, какие последствия могут возникнуть после его подписания.
В любом договоре основные нюансы таковы:
- Точный адрес квартиры, также положительным моментом будет наличие приложения к договору, в котором содержится план квартиры, и так называемая спецификация – подробное описание благоустройства квартиры: какие окна предполагаются быть как, двери, вопрос отопления и газоснабжения и т.д.
- Сделка между сторонами, в том числе цена квартиры, условия рассрочки, доплата за квадратные метры после фактического замера бюро технической инвентаризации.
- Ответственность сторон, в частности – застройщика в случае просрочки ввода объекта в эксплуатацию, что случается довольно часто – и ваша ответственность в случае просрочки платежей, неуплаты, отказа от заключения договора купли-продажи.
Довольно часто покупатели не уделяют должного внимания характеристикам квартиры в договоре. Если у вас с застройщиком были устные договоренности, то нужно убедиться, что они прописаны в договоре, ведь если вы договаривались об установке конкретных качественных окон, то если это условие не прописано в договоре, то это невозможно. в будущем, чтобы доказать, что вам были обещаны эти окна. Задание нечетких характеристик позволяет застройщику в будущем удешевить строительство (поставить дешевый некачественный котел).
Ошибка 2: Подписание договора без проверки разрешительных документов
Большинство покупателей уверены, что контракт является самым важным. На самом деле, это не.
Для ввода здания в эксплуатацию застройщику необходимо получить все соответствующие документы:
- Документы, удостоверяющие право на земельный участок
- Градостроительные условия и ограничения строительства
- Экспертиза проектной документации
- Разрешение на строительные работы
- Технические условия на подключение инженерных сетей
- В некоторых случаях необходимы дополнительные документы.
Наличие большинства из этих документов можно проверить самостоятельно или с помощью юриста. Некоторые документы должны быть получены от застройщика. Если он добросовестный, мы согласимся предоставить вам все документы, упомянутые выше.
Почему необходимо проверять разрешительные документы? Даже если у вас идеальный договор, со всеми рисками для вас, как для заказчика, оценены, в любом случае документы должны быть у застройщика, потому что без них я не смогу сдать здание в эксплуатацию.
Разрешительные документы определяют законность строительства.
Ошибка 3: Акцент на низкой цене и обманчивых акциях застройщика
Низкая цена может отражать будущие проблемы со строительством.
Например, это может произойти в случае, когда застройщик участвует в судебных разбирательствах по земельным участкам или по поводу разрешения на строительство, а такое строительство остается под вопросом. Также иногда строительство происходит фактически за вложенные деньги предварительных владельцев квартир. Низкая цена в данном случае объясняется необходимостью застройщика как можно быстрее заработать дополнительные деньги на новых покупателях.
Но, во-первых, низкая цена – это признак некачественного строительства.
Есть определенная минимальная стоимость строительства, ниже которой строить нельзя, поэтому странно то, что цены на две близко расположенные друг к другу новостройки, имеющие схожие характеристики, колеблются по-разному. Это должно вас насторожить. Строительство – это в первую очередь бизнес застройщика, и мы всегда обращаем внимание наших клиентов на то, что не обязательно выбирать квартиру по цене.
Ошибка 4: Ориентироваться только на рекламу новостройки без изучения предыдущих объектов строительства и репутации застройщика.
Хорошая реклама и грамотный маркетинг — самый популярный способ обмана покупателей.
Каждый застройщик должен быть проверен в Едином государственном реестре судебных решений и на официальном сайте судебной власти Украины на предмет наличия судебных решений с его участием, в первую очередь о незаконных постройках. Возможна ситуация, когда на первый взгляд все документы в порядке, но параллельно идут судебные разбирательства по земельным участкам. Следовательно, такая конструкция остается под вопросом.
Также может возникнуть ситуация, когда тот или иной застройщик некой скандальной постройки учреждает новое юридическое лицо с чистой репутацией и работает под новым именем. Такие случаи не редкость во Львове.
Исследование предыдущих объектов строительства — это дополнительная информация о том, как будет развиваться история вашего строительства. Если у застройщика 5 незаконных недостроев, вряд ли он будет добросовестно работать на 6-м объекте строительства, скорее всего, ваши деньги пойдут на достройку предыдущих объектов.
Ошибка 5: Заверение всех документов у нотариуса
Это не так.
Во-первых, нотариус проверяет договор на соответствие законодательству, дееспособность сторон, их волю, но нотариус не обязан проверять все разрешительные документы на строительство, а также наличие судебных разбирательств в отношении конкретного застройщика и наличие сейчас идет разбирательство. Конечно, нотариус не должен исследовать предыдущие объекты строительства и репутацию застройщика.
Во-вторых, не каждая схема продажи квартиры в новостройке требует участия нотариуса.
Это основные ошибки, но их может быть намного больше, если не относиться серьезно к покупке квартиры.
Необходимо провести исследование самостоятельно или пригласить для этого квалифицированного юриста, чтобы выявить недобросовестного застройщика и избежать всех возникающих негативных последствий.
Если вы еще не выбрали конкретного застройщика, юрист Адвокатского бюро предоставит исчерпывающую информацию о процедуре покупки, рисках, которые необходимо учитывать. Такая консультация позволит вам сориентироваться в юридических нюансах на этапе поиска и отсеять недобросовестных застройщиков.
Подготовила Галина Калитовская, младший юрист практики имущественного права Адвокатского бюро «Бачинский и партнеры»
Вам может понравиться