Top 5 błędów przy zakupie mieszkania
Błąd 1: Nieuważne czytanie umowy
Bez względu na to, jakie programy sprzedaży oferuje deweloper, w każdym przypadku musisz podpisać umowę. Może to być umowa przedwstępna, umowa kupna-sprzedaży instrumentów pochodnych, umowa kupna-sprzedaży praw majątkowych itp. Prawdopodobnie nie ma potrzeby o tym wspominać, ale każda oferowana umowa musi być dokładnie przeczytana i zrozumiana. Kupując mieszkanie, musisz zdawać sobie sprawę z wszelkich niuansów umowy i rozumieć, jakie konsekwencje mogą wystąpić po jej podpisaniu.
W każdej umowie podstawowe niuanse są następujące:
- Dokładny adres mieszkania, również pozytywnym momentem byłoby istnienie aneksu do umowy, który zawiera plan mieszkania oraz tzw. specyfikację – szczegółowy opis udogodnień mieszkania: jakie okna mają być jak, drzwi, kwestia ogrzewania i zaopatrzenia w gaz itp.
- Transakcja pomiędzy stronami, w tym cena za mieszkanie, warunki raty, dopłata za metry kwadratowe po rzeczywistych pomiarach przez biuro inwentaryzacji technicznej.
- Odpowiedzialność stron, w szczególności – dewelopera w przypadku opóźnienia w oddaniu do użytkowania, co zdarza się dość często – oraz Twoja odpowiedzialność w przypadku zaległych płatności, braku płatności, odmowy zawarcia umowy kupna-sprzedaży.
Często kupujący nie zwracają wystarczającej uwagi na specyfikę mieszkania w umowie. Jeśli Ty i deweloper mieliście ustne umowy, musicie upewnić się, że są one zawarte w umowie, bo jeśli zgodziliście się na montaż określonych okien wysokiej jakości, to bez tego warunku w umowie nie będzie to możliwe w przyszłości, aby udowodnić, że obiecano ci te okna. Ustalenie niejasnych cech pozwala deweloperowi na obniżenie kosztów budowy w przyszłości (zainstalowanie taniego kotła niskiej jakości).
Błąd 2: Podpisanie umowy bez sprawdzenia dokumentów zatwierdzających
Większość kupujących jest przekonana, że najważniejsza jest umowa. Właściwie tak nie jest.
Aby oddać budynek do użytku, deweloper musi zaopatrzyć się we wszystkie stosowne dokumenty:
- Dokumenty poświadczające prawo do działki
- Warunki urbanistyczne i ograniczenia budowlane
- Ekspertyza dokumentacji projektowej
- Zezwolenie na prace budowlane
- Warunki techniczne podłączenia mediów
- W niektórych przypadkach konieczne są dodatkowe dokumenty.
Dostępność większości tych dokumentów można sprawdzić samodzielnie lub przez prawnika. Niektóre dokumenty muszą zostać odkryte od dewelopera. Jeśli jest w dobrej wierze, zgodzimy się udostępnić Ci wszystkie dokumenty wymienione powyżej.
Dlaczego konieczne jest sprawdzenie dokumentów zatwierdzających? Nawet jeśli masz idealną umowę, z oszacowanym ryzykiem dla Ciebie jako klienta, w każdym przypadku deweloper musi posiadać dokumenty, bo bez nich nie będę mógł oddać budynku do użytku.
Dokumenty aprobaty określają legalność konstrukcji.
Błąd 3: Skup się na niskiej cenie i zwodniczych promocjach dewelopera
Niska cena może odzwierciedlać przyszłe problemy z budową.
Na przykład może się to zdarzyć w przypadku, gdy deweloper uczestniczy w postępowaniu sądowym dotyczącym działek lub pozwolenia na budowę, a taka budowa pozostaje wątpliwa. Zdarza się też, że w rzeczywistości dochodzi do budowy za zainwestowane pieniądze wstępnych właścicieli mieszkań. Niska cena w tym przypadku tłumaczy się koniecznością jak najszybszego zarobienia przez dewelopera dodatkowych pieniędzy na nowych nabywcach.
Ale przede wszystkim niska cena jest oznaką niskiej jakości konstrukcji.
Istnieje pewien minimalny koszt budowy, w ramach którego nie wolno budować, więc dziwny jest fakt, że ceny dwóch nowych budynków, położonych blisko siebie i mających podobne cechy, wahają się w różny sposób. To musi cię niepokoić. Budownictwo to przede wszystkim działalność deweloperska i zawsze zwracamy uwagę naszym klientom, że nie ma konieczności wyboru mieszkania w oparciu o cenę.
Błąd 4: Skup się tylko na reklamie nowego budynku bez badania wcześniejszych obiektów budowlanych i reputacji dewelopera.
Dobra reklama i właściwy marketing to najpopularniejszy sposób na oszukiwanie kupujących.
Każdy deweloper musi zostać zbadany w Jednolitym Państwowym Rejestrze Orzecznictwa Sądowego i na oficjalnej stronie ukraińskiego sądownictwa pod kątem obecności orzeczeń sądowych z jego udziałem, przede wszystkim w sprawie nielegalnych konstrukcji. Może się zdarzyć, że na pierwszy rzut oka wszystkie dokumenty są w porządku, ale równolegle toczą się postępowania prawne dotyczące działek. W konsekwencji taka konstrukcja pozostaje wątpliwa.
Może też dojść do sytuacji, gdy konkretny deweloper o pewnej skandalicznej budowie założy nowy podmiot o czystej reputacji i będzie działał pod nową nazwą. Takie przypadki nie są rzadkością we Lwowie.
Badania poprzednich obiektów budowlanych to dodatkowa informacja o tym, jak rozwinie się historia Twojej budowy. Jeśli deweloper ma 5 niezgodnych z prawem niedokończonych budów, jest mało prawdopodobne, że będzie pracował w dobrej wierze przy szóstym obiekcie budowlanym, najprawdopodobniej twoje pieniądze pójdą na dokończenie poprzednich obiektów.
Błąd 5: Zapewnienie, że wszystkie dokumenty muszą być sprawdzone przez notariusza
Tak nie jest.
Po pierwsze, notariusz sprawdza umowę pod kątem zgodności z przepisami prawa, zdolności prawnej stron, ich prawdziwej woli, ale notariusz nie ma obowiązku sprawdzania wszystkich dokumentów dopuszczających na budowę, a także czy toczyło się postępowanie sądowe z udziałem konkretnego dewelopera i czy trwa postępowanie. Oczywiście notariusz nie będzie badał wcześniejszych obiektów budowlanych i reputacji dewelopera.
Po drugie, nie każdy plan sprzedaży mieszkania w nowym budynku wymaga udziału notariusza.
To podstawowe błędy, ale ich liczba może być znacznie większa, jeśli zakup mieszkania nie będzie traktowany poważnie.
Konieczne jest samodzielne przeprowadzenie badań lub skorzystanie z pomocy wykwalifikowanego prawnika, aby wyłonić dewelopera, który nie działa w dobrej wierze i uniknąć wszelkich wynikających z tego negatywnych konsekwencji.
Jeśli nadal nie wybrałeś konkretnego dewelopera, prawnik Kancelarii udzieli wyczerpujących informacji na temat procedury zakupu, ryzyk, które należy wziąć pod uwagę. Taka konsultacja pozwoli Ci zorientować się w niuansach prawnych na etapie wyszukiwania i odrzucić deweloperów, którzy nie działają w dobrej wierze.
Opracowała Halyna Kalytovska, młodszy współpracownik praktyki prawa rzeczowego w kancelarii adwokackiej „Bachynskyy and Partners”
