КАК ДЕЙСТВОВАТЬ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВРЕМЯ КАРАНТИНА?

Раніше розділ про форс-мажорні обставини у договорі оренди переважно ніхто не читав, але ситуація змінилась за останній тиждень. На що потрібно звернути увагу та як уникнути притягнення до відповідальності за невиконання договору оренди?

Раньше раздел о форс-мажорных обстоятельствах в договоре аренды преимущественно никто не читал, но ситуация изменилась за последнюю неделю. На что следует обратить внимание и как избежать привлечения к ответственности за невыполнение договора аренды?

НА ЧТО НУЖНО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ:

1) Преимущественно договор аренды содержит общее положение о том, что сторона освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, если это неисполнение или ненадлежащее исполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств).

Приблизительно такое же положение содержится в Гражданском кодексе Украины (статья 617), где указано, что о нарушившей обязательство собака освобождается от ответственности, если она докажет, что это нарушение произошло вследствие случая или непреодолимой силы.

Итак, в первую очередь форс-мажорное обстоятельство освобождает именно от ответственности, но нигде прямо не указано, что оно освобождает от выполнения прямых обязанностей по договору, таких как уплата арендной платы.

Иногда договоры содержат положения о том, что на время действия форс-мажорных обстоятельств отсрочивается выполнение обязательств, то есть Вы можете оплатить арендную плату после завершения карантина.

2) Обычно перечень таких обстоятельств достаточно детальным в договорах, но даже, если в Вашем договоре не указано о карантине, установленном Кабинетом Министров Украины, а скорее всего не указано, это обстоятельство предусмотрено на законодательном уровне с 17 марта 2020 года, поэтому на на нее можно ссылаться.

3) Обязанность сообщения Вашего контрагента о форс-мажоре и сроке осуществления такого сообщения.

Это может быть, например, немедленное уведомление, три дня или другой определенный договором срок. В уведомлении обязательно должно быть указано содержание обстоятельств, их характер и влияние на исполнение обязательств по договору. Если в Вашем договоре не указан срок, лучше поскорее сообщить о наступлении таких обстоятельств.

Если не урегулирован способ уведомления о форс-мажорных обстоятельствах, нужно использовать общие положения договора об осуществлении сообщения, обычно это электронная почта, почтовое письмо с уведомлением о вручении. Иногда договоры предусматривают возможность сообщения через другие мессенджеры. По нашему мнению, лучше и сообщить электронным способом, и при возможности вручить под подпись письменный документ или послать такой почтой.

4) Удостоверение факта форс-мажорного происшествия. Таким удостоверением является сертификат Торгово-промышленной палаты Украины. Подробно эта процедура урегулирована в Регламенте удостоверения форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы).

Но кроме этого,  ТПП Украины рекомендует предпринимателям, которые не могут выполнять свои обязательства в связи с форс-мажорными обстоятельствами, в том числе карантина, до момента обращения в ТПП, оформить документальную приостановку своей деятельности в соответствующей сфере (приказ, распоряжение и т.д.) и в письменном виде уведомить контрагента, перед которым не выполняется обязательство.

Карантин, как форс-мажор, должен иметь конкретные негативные последствия для Вашего бизнеса. Если это не так и вы работаете в обычном режиме, то это не может быть признано форс-мажорным обстоятельством по вашему договору.

Пострадавшая сторона может быть освобождена от ответственности только в случае, если в течение установленного в договоре срока она предоставит соответствующий сертификат своему контрагенту.

5) Обратите внимание, что Ваш договор может предугадать положение о том, что если форс-мажорное обстоятельство длится определенное время (как правило, это несколько месяцев), то любая из сторон договора имеет право прекратить его действие.

Во Львовском городском совете сообщают о решении предоставить льготу по уплате аренды на время карантина для заведений и магазинов Львова, арендующих коммунальные помещения.

Если говорить о коммерческих или офисных помещениях, то мэр Львова призвал владельцев также уменьшить арендную плату временно не работающим арендаторам, но обязательной нормы для владельцев недвижимости нет.

ДЛЯ ТОГО ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ПРИВЛЕЧЕНИЯ К ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕВЫПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, РЕКОМЕНДУЕМ СЛЕДУЮЩЕЕ:

1) Прежде всего, нужно договариваться. Лучший вариант – это заключение дополнительного соглашения к договору, которое урегулировало отношения сторон на период карантина или более длительный период. Этим дополнительным соглашением можно определить сумму арендной платы на период карантина, иной срок ее уплаты, дополнительно описать положение о форс-мажорных обстоятельствах на будущее.

Это сэкономит время и усилия на получение сертификата ТПП, снимет вопрос о дальнейших спорах с собственником помещения.

2) Если первый вариант не работает, тогда нужно читать Ваш договор и выполнять рекомендации, указанные в первой части настоящей публикации: принимать необходимые решения в пределах Вашей компании о приостановлении деятельности, сообщать Вашему контрагенту о наступлении форс-мажорного обстоятельства для Вас и обращаться в ТПП для получения сертификата.

Фото:Pixabay

КАК ДЕЙСТВОВАТЬ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВРЕМЯ КАРАНТИНА?

Мы вам
перезвоним

Заказать звонок