COMMENT AGIR DANS LE CADRE D’UN CONTRAT DE LOCATION DE PROPRIÉTÉ PENDANT LA QUARANTAINE ?

Раніше розділ про форс-мажорні обставини у договорі оренди переважно ніхто не читав, але ситуація змінилась за останній тиждень. На що потрібно звернути увагу та як уникнути притягнення до відповідальності за невиконання договору оренди?

Auparavant, la section sur la force majeure dans le contrat de location n’était généralement pas lue, mais la situation a changé la semaine dernière. À quoi devez-vous faire attention et comment éviter des poursuites pour non-respect du contrat de location ?

CE À QUOI VOUS DEVEZ FAIRE ATTENTION :

1) Le plus souvent, le contrat de location contient une disposition générale selon laquelle la partie est dégagée de toute responsabilité en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des obligations contractuelles, si cette inexécution ou cette mauvaise exécution résulte d’un cas de force majeure (force majeure).

A peu près la même disposition est contenue dans le Code civil de l’Ukraine (article 617), qui stipule qu’une personne qui a violé une obligation est exonérée de sa responsabilité si elle prouve que cette violation est survenue à la suite d’un accident ou d’un cas de force majeure.

Ainsi, tout d’abord, une circonstance de force majeure exonère de responsabilité, mais nulle part il n’est explicitement indiqué qu’elle exonère de l’exécution des obligations directes du contrat, telles que le paiement du loyer.

Parfois, les contrats contiennent également des dispositions selon lesquelles l’exécution des obligations est reportée en cas de force majeure, c’est-à-dire que vous pouvez payer le loyer après la fin de la quarantaine.

2) Habituellement, la liste de ces circonstances est assez détaillée dans les contrats, mais même si votre contrat ne spécifie pas la quarantaine établie par le Cabinet des ministres de l’Ukraine, et très probablement elle n’est pas spécifiée, cette circonstance est prévue au niveau législatif à partir du 17 mars 2020, vous pouvez donc vous y référer.

3) L’obligation d’informer votre contrepartie d’un cas de force majeure et le délai pour une telle notification.

Il peut s’agir, par exemple, d’un préavis immédiat, de trois jours, ou d’un autre délai défini par le contrat. L’avis doit préciser le contenu des circonstances, leur nature et leur incidence sur l’exécution des obligations contractuelles. Si votre contrat ne précise pas de délai, il est préférable d’informer le plus tôt possible de la survenance de telles circonstances.

Si le mode de notification des cas de force majeure n’est pas réglementé, il est nécessaire d’utiliser les dispositions générales du contrat sur la notification, généralement il s’agit d’un e-mail, d’une lettre postale avec avis de réception. Parfois, les contrats prévoient également la possibilité de communiquer par l’intermédiaire d’autres messagers. A notre avis, il est préférable de notifier par voie électronique, et si possible de remettre un document écrit pour signature ou de l’envoyer par courrier.

4) Attestation du fait de force majeure. Cette certification est le certificat de la Chambre de commerce et d’industrie d’Ukraine. Cette procédure est réglementée en détail dans le règlement sur la certification des cas de force majeure (circonstances de force majeure).

Mais en outre, la  Chambre de commerce et d’industrie d’Ukraine recommande aux entrepreneurs qui ne peuvent pas remplir leurs obligations en raison de circonstances de force majeure, y compris la quarantaine, d’émettre une suspension documentaire de leurs activités dans le domaine concerné (commande, commande, etc.) et de notifier en écrit à la contrepartie envers laquelle l’obligation n’est pas remplie.

La quarantaine en tant que force majeure devrait avoir des conséquences négatives spécifiques pour votre entreprise. Si ce n’est pas le cas et que vous travaillez en mode habituel, cela ne peut pas être reconnu comme une circonstance de force majeure selon votre contrat.

La partie lésée ne peut être exonérée de responsabilité que si elle fournit le certificat correspondant à sa contrepartie dans le délai prévu par le contrat.

5) Veuillez noter que votre contrat peut inclure une disposition selon laquelle si l’événement de force majeure dure pendant une certaine période (généralement plusieurs mois), l’une ou l’autre des parties au contrat a le droit de résilier son opération.

Le conseil municipal de Lviv rend compte de la décision d’alléger les loyers pendant la période de quarantaine pour les établissements et magasins de Lviv qui louent des locaux communaux.

Si nous parlons de locaux commerciaux ou de bureaux, le maire de Lviv a appelé les propriétaires à réduire également le loyer des locataires qui ne travaillent temporairement pas, mais il n’y a pas de norme obligatoire pour les propriétaires.

AFIN D’ÉVITER DES POURSUITES POUR NON-RESPECT DU CONTRAT DE LOCATION, NOUS RECOMMANDONS CE QUI SUIT :

1) Tout d’abord, vous devez être d’accord. La meilleure option est de conclure un accord complémentaire au contrat, qui réglementerait les relations des parties pour la période de quarantaine ou une période plus longue. Avec cet accord supplémentaire, vous pouvez déterminer le montant du loyer pour la période de quarantaine, un autre terme pour son paiement, décrire en outre les dispositions sur la force majeure pour l’avenir.

Cela permettra d’économiser du temps et des efforts pour obtenir un certificat TPP et éliminera le problème de nouveaux litiges avec le propriétaire des lieux.

2) Si la première option ne fonctionne pas, alors vous devez lire votre contrat et suivre les recommandations indiquées dans la première partie de cette publication : prendre les décisions nécessaires au sein de votre entreprise pour arrêter les opérations, avertir votre contrepartie de la survenance d’un cas de force majeure pour vous et demander à la Chambre de Commerce et d’Industrie d’obtenir un certificat.

Photo : Pixabay

COMMENT AGIR DANS LE CADRE D'UN CONTRAT DE LOCATION DE PROPRIÉTÉ PENDANT LA QUARANTAINE ?

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