Основные схемы продажи квартир в новостройках: риски и преимущества

Застройщики во Львове используют различные схемы продаж квартир в новостройке. Конечно, варианты привлечения средств от покупателей определены законодательством об инвестиционной деятельности, но на практике все работает по-другому. Во Львове используется 5 основных схем оформления купли-продажи квартиры в новостройке:
— Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
— Предварительный договор купли-продажи квартиры;
— Договор купли-продажи имущественных прав;
— Фонд финансирования строительства (ФФС)
— Форвардный контракт.
СХЕМА №1. УПЛАТА ПАЕВОГО ВЗНОСА В КООПЕРАТИВ (ЖСК)
Схема продажи жилья через ЖСК сделана в обход положений об инвестировании, используется застройщиком учитывая упрощенную процедуру оформления и действует следующим образом: Вы заключаете договор об уплате паевых взносов с ЖСК в качестве ассоциированного члена данного ЖСК.
Кооператив по своей природе это несколько человек, которые добровольно объединяют свои средства (паи) для общей цели — в данной ситуации строительства жилого дома для его дальнейшей эксплуатации.
Вы как покупатель квартиры становитесь ассоциированным членом такого Кооператива, вносите паевые взносы (средства за квартиру) и пользуетесь правом совещательного голоса в Кооперативе.
Какие основные риски покупки квартиры через ЖСК?
1. Возможность двойной продажи (учет квартир ведет только застройщик). Некоторые из юристов обещает проверить этот факт и гарантировать Вам отсутствие двойных продаж, что не может соответствовать действительности.
2. Первоначально все права на дом принадлежат Кооперативу.
3. Невозможность проконтролировать использование средств Кооператива.
4. Возможность привлечения средств от покупателей без разрешительной документации.
Какие преимущества схемы ЖСК для покупателя?
Схема не несет в себе никаких гарантий для Вас как покупателя. Преимуществом является только финансовая сторона вопроса: во-первых, простота оформления этой схемы позволяет сэкономить застройщику, а следовательно цена за квадратный метр жилья может быть ниже (не всегда), во-вторых, регистрация права собственности на основании документов, предоставленных ЖСК, позволяет сэкономить на нотариальных расходах.
СХЕМА №2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
Предварительный договор закрепляет намерения сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, после которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру за покупателем. Предварительный договор купли-продажи обязательно должен заверяться нотариально.
Чаще всего стороной, с которой заключается договор, является заказчик строительства, в форме определенного Общества с ограниченной ответственностью.
Какие основные риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
1. Возможность двойной продажи одной квартиры (даже нотариальное удостоверение договора не исключает этот риск, поскольку квартира как объект права собственности не существует на момент заключения предварительного договора).
2. Возможность привлечения средств от покупателей без наличия разрешительной документации.
3. Уклонение застройщика от заключения основного договора купли-продажи.
Большинство покупателей недостатком схемы считает также дополнительные расходы на нотариальные услуги и уплату налогов (как минимум 1% от суммы договора — сбор на обязательное государственное пенсионное страхование и 1% от суммы договора — государственная пошлина).
СХЕМА №3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА КВАРТИРУ
Использование этой схемы привлечения средств от покупателей квартир в новостройке прямо законодательством не предусмотрено, но и нет запрета.
По такому договору Вы покупаете не квартиру, а лишь имущественные права на нее, что после подписания акта приема-передачи имущественных прав, ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса даст возможность зарегистрировать право собственности.
Стороной по такому договору является заказчик строительства, который на этапе осуществления строительных работ и обладает этими имущественными правами.
Риски использования такой схемы?
1. Возможность заключения нескольких таких договоров с разными лицами на одну и ту же квартиру.
2. Возможность привлечения средств от покупателей к получению разрешительной документации.
3. Риск нецелевого использования средств застройщиком.

Какие преимущества использования? Заключение договора купли-продажи имущественных прав на квартиру не несет в себе никаких гарантий для покупателей. Преимуществом является лишь то, что простота оформления этой схемы позволяет избежать дополнительных расходов на уплату налогов при регистрации права собственности, по сравнению с момента заключения предварительного договора купли-продажи квартиры.
СХЕМА №4. ФОНД ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА (ФФС)
Схема продажи жилья через использование ФФС не очень распространенная на рынке новостроек, связано это прежде всего с тем, что кроме застройщика есть еще одно юридическое лицо — Управляющий ФФС, который должен быть финансовым учреждением с соответствующей лицензией.
Какие основные преимущества схемы ФФС?
1. Полностью находится в рамках законодательства об инвестиционной деятельности, подробно порядок использования регламентирован отдельным законом.
2. Для того, чтобы было открыто ФФС, застройщик должен получить все необходимые разрешительные документы на строительство, а следовательно квартиры в теории не могут продаваться без получения разрешительных документов.
3. Управляющий ФФС является финансовым учреждением и находится под контролем Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, что дает больше гарантий при возврате средств.
4. В случае проблем со строительством Управляющий может заменить застройщика, а также можно заменить Управляющего строительства по инициативе доверителей (покупателей).
Какие минусы использования такой схемы?
1. Часто при существовании ФФС цена в таком договоре за квартиру значительно ниже, чем на самом деле, а остальные средства передаются частному предпринимателю по другому договору.
2. Управляющий часто находится под контролем застройщика или же создается специально под объекты конкретного застройщика, а значит отсутствует реальный механизм контроля.
СХЕМА №5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФОРВАРДНЫХ КОНТРАКТОВ (ДЕРИВАТИВОВ)
Эта схема продажи квартир в новостройке во Львове не является распространенной, но заслуживает внимания. Ее оформление является сложным для понимания покупателям.
Дериватив — это стандартный документ, удостоверяющий право и / или обязательство приобрести или продать в будущем ценные бумаги, материальные или нематериальные активы, а также средства на определенных им условиях. В данных условиях таким активом являются имущественные права на квартиру. Сначала заключается договор купли дериватива, а затем на его выполнение договор купли-продажи имущественных прав.
Главным риском использования такой схемы является то, что только часть денег оплачивается за имущественные права на квартиру, остальная сумма оплачивается по деривативу, и их в будущем обычно не вернешь.
Основное преимущество использования форвардных контрактов — заключение договора на бирже минимизирует возможность двойной продажи квартиры.
ОСНОВНАЯ РЕКОМЕНДАЦИЯ: при использовании любой схемы продажи, указанной выше, нужно анализировать ее в совокупности с разрешительной документацией. Юридически договоры могут быть оформлены без существенных рисковых положений, но если застройщик не имеет надлежащих разрешительных документов, проблем со строительством не избежать. Схема продажи позволяет лишь спрогнозировать сложность возврата Ваших средств в будущем, но не показывает полную картину. Поэтому проверять нужно не только схему продажи, а также документы на земельный участок, на выполнение строительных работ, информацию о застройщике и т.д.