Раніше розділ про форс-мажорні обставини у договорі оренди переважно ніхто не читав, але ситуація змінилась за останній тиждень. На що потрібно звернути увагу та як уникнути притягнення до відповідальності за невиконання договору оренди?
Anteriormente, la sección sobre fuerza mayor en el contrato de arrendamiento en su mayoría no se leyó, pero la situación ha cambiado en la última semana. ¿A qué debe prestar atención y cómo puede evitar la persecución por incumplimiento del contrato de arrendamiento?
A QUÉ DEBE PRESTAR ATENCIÓN:
1) En la mayoría de los casos, el contrato de arrendamiento contiene una disposición general que libera a la parte de responsabilidad por el incumplimiento o el cumplimiento indebido de las obligaciones del contrato, si este incumplimiento o cumplimiento indebido fue el resultado de fuerza mayor (force majeure).
Aproximadamente la misma disposición está contenida en el Código Civil de Ucrania (Artículo 617), que establece que una persona que ha violado una obligación está exenta de responsabilidad si prueba que esta violación ocurrió como resultado de un accidente o fuerza mayor.
Entonces, en primer lugar, la circunstancia de fuerza mayor exime de responsabilidad, pero en ningún lugar se dice explícitamente que exima del cumplimiento de las obligaciones directas del contrato, como el pago de la renta.
A veces, los contratos también contienen disposiciones de que el cumplimiento de las obligaciones se pospone durante la fuerza mayor, es decir, puede pagar el alquiler después de que finalice la cuarentena.
2) Por lo general, la lista de tales circunstancias está bastante detallada en los contratos, pero incluso si su contrato no especifica la cuarentena establecida por el Gabinete de Ministros de Ucrania, y lo más probable es que no esté especificada, esta circunstancia está prevista en el a nivel legislativo a partir del 17 de marzo de 2020, en adelante puede consultarlo.
3) La obligación de notificar a su contraparte sobre la fuerza mayor y el plazo para dicha notificación.
Puede ser, por ejemplo, aviso inmediato, tres días, u otro plazo definido por el contrato. El aviso debe especificar el contenido de las circunstancias, su naturaleza e impacto en el cumplimiento de las obligaciones bajo el contrato. Si su contrato no especifica un período de tiempo, es mejor informar sobre la ocurrencia de tales circunstancias lo antes posible.
Si el método de notificación de circunstancias de fuerza mayor no está regulado, es necesario utilizar las disposiciones generales del contrato sobre notificación, por lo general, esto es correo electrónico, carta postal con notificación de entrega. A veces, los contratos también prevén la posibilidad de comunicación a través de otros mensajeros. En nuestra opinión, es mejor notificar electrónicamente y, si es posible, entregar un documento escrito para su firma o enviarlo por correo.
4) Acreditación del hecho de fuerza mayor. Dicha certificación es el certificado de la Cámara de Comercio e Industria de Ucrania. Este procedimiento se regula con detalle en el Reglamento sobre certificación de circunstancias de fuerza mayor (circunstancias de fuerza mayor).
Pero además, la Cámara de Comercio e Industria de Ucrania recomienda a los empresarios que no pueden cumplir con sus obligaciones debido a circunstancias de fuerza mayor, incluida la cuarentena, que emitan una suspensión documental de sus actividades en el campo correspondiente (pedido, orden, etc.) y notifiquen en por escrito de la contraparte frente a quien no se cumple la obligación.
La cuarentena como fuerza mayor debería tener consecuencias negativas específicas para su negocio. Si este no es el caso y trabaja en el modo habitual, entonces esto no puede ser reconocido como una circunstancia de fuerza mayor de acuerdo con su contrato.
La parte perjudicada sólo podrá eximirse de responsabilidad si entrega el certificado correspondiente a su contraparte dentro del plazo establecido en el contrato.
5) Tenga en cuenta que su contrato puede incluir una disposición según la cual si el evento de fuerza mayor dura un cierto período de tiempo (generalmente varios meses), cualquiera de las partes del contrato tiene derecho a rescindir su vigencia.
El Ayuntamiento de Lviv informa sobre la decisión de proporcionar alivio de alquiler durante el período de cuarentena para los establecimientos y tiendas de Lviv que alquilan locales comunales.
Si hablamos de locales comerciales o de oficinas, el alcalde de Lviv pidió a los propietarios que también reduzcan el alquiler para los inquilinos que no trabajan temporalmente, pero no existe una norma obligatoria para los propietarios.
PARA EVITAR ACCIONES JUDICIALES POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, RECOMENDAMOS LO SIGUIENTE:
1) En primer lugar, debe estar de acuerdo. La mejor opción es concluir un acuerdo adicional al contrato, que regularía las relaciones de las partes por el período de cuarentena o un período más largo. Con este convenio adicional se puede determinar el monto de la renta por el período de cuarentena, otro término para su pago, adicionalmente describir las disposiciones sobre fuerza mayor para el futuro.
Esto ahorrará tiempo y esfuerzo en la obtención de un certificado TPP y eliminará el problema de más disputas con el propietario de las instalaciones.
2) Si la primera opción no funciona, entonces debe leer su contrato y seguir las recomendaciones indicadas en la primera parte de esta publicación: tomar las decisiones necesarias dentro de su empresa para detener las operaciones, notificar a su contraparte sobre la ocurrencia de fuerza mayor para usted y solicite a la Cámara de Comercio e Industria para recibir un certificado.
Foto: Pixabay
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