Одним з найбільш поширених видів забезпечення виконання зобов’язання є іпотека. Цей спосіб широко розповсюджений у кредитних правовідносинах.
Uno de los tipos más comunes de garantía del cumplimiento de una obligación es la hipoteca. Este método está muy extendido en las relaciones jurídicas crediticias.
De acuerdo con la Ley N° 898-IV del 05.06.2003, la hipoteca es un tipo de garantía del cumplimiento de una obligación con bienes inmuebles, según la cual el acreedor tiene derecho, en caso de incumplimiento del deudor de la obligación garantizada por la hipoteca, para obtener la satisfacción de sus demandas mediante la ejecución del objeto de la hipoteca.
A expensas del objeto de la hipoteca, el acreedor puede satisfacer su crédito bajo la obligación principal en su totalidad, o en la cantidad establecida por el contrato de hipoteca. También incluye intereses y multas.
Se pueden hipotecar varios objetos de bienes inmuebles, en particular, objetos de construcción inacabada. El contrato de hipoteca está sujeto a notarización obligatoria, y el gravamen de bienes inmuebles, que es su objeto, está sujeto a registro estatal obligatorio.
Por regla general, el acreedor aplica la ejecución sobre el objeto de la hipoteca de tres maneras: sobre la base de una decisión judicial; sobre la base de una inscripción ejecutiva de un notario público o según un acuerdo sobre la satisfacción de las demandas del acreedor hipotecario. Este último método se considera una solución extrajudicial de la disputa.
Por lo tanto, el acuerdo sobre la satisfacción de los requisitos del acreedor hipotecario puede celebrarse por separado del contrato de hipoteca principal o figurar en forma de cláusula hipotecaria en el propio contrato de hipoteca. El contrato, por regla general, establece las condiciones y el procedimiento para la transferencia de la propiedad de bienes inmuebles al acreedor, así como el derecho de este último a vender esta propiedad a un tercero en su propio nombre. Este contrato es la confirmación de la transferencia de la propiedad de los bienes inmuebles al acreedor y es la base para ingresar información en el Registro Estatal de Derechos Reales.
Vale la pena señalar que, a partir de hoy, Ucrania tiene una moratoria sobre la ejecución hipotecaria de bienes inmuebles para préstamos emitidos en moneda extranjera.
En particular, la Ley No. 1304-VII de fecha 03.06.2014 «Sobre la suspensión de la ejecución hipotecaria de bienes de ciudadanos ucranianos proporcionados como garantía de préstamos en moneda extranjera» establece que los bienes inmuebles residenciales, que son objeto de hipoteca en virtud de un préstamo de consumo otorgado a un ciudadano de Ucrania en moneda extranjera.
No se puede solicitar la ejecución hipotecaria de tales bienes, siempre que:
- dicha propiedad es el lugar de residencia permanente del prestatario o es un objeto de construcción sin terminar, siempre que el prestatario no posea ninguna otra propiedad residencial inmueble;
- el área total de dicha propiedad residencial inmueble no exceda los 140 metros cuadrados. metros para un apartamento y 250 metros cuadrados. metros para un edificio residencial;
Además, el banco no tiene derecho a ceder deuda o deuda bajo un
préstamo de consumo en moneda extranjera a favor de otra persona.
PRÁCTICA JUDICIAL
La última práctica judicial muestra la protección de los intereses del prestatario al resolver esta categoría de disputas.
La posición de la Corte Suprema, plasmada en la Resolución N° 465/1310/17 del 31 de octubre de 2018, es decisiva. El objeto de la revisión fue una disputa entre el prestatario y el acreedor sobre el registro de la propiedad de un apartamento residencial, que fue hipotecado, como garantía de un préstamo emitido en moneda extranjera. Por lo tanto, el demandante solicitó que se declarara ilegal la decisión sobre el registro de la propiedad y que se cancelara la inscripción ejecutiva del notario sobre la base de la cual se registró la propiedad del apartamento por parte del acreedor.
Las reclamaciones estaban motivadas por el hecho de que la propiedad cumple los criterios definidos en la Ley «Sobre la suspensión de la ejecución hipotecaria de la propiedad de ciudadanos ucranianos proporcionada como garantía de préstamos en moneda extranjera», y por lo tanto no puede ser objeto de ejecución hipotecaria. En refutación de los argumentos del actor, el demandado presentó explicaciones por escrito, en las que afirmó que el efecto de la ley especificada se extiende a la venta forzosa de la propiedad, y la ejecución de la hipoteca se hizo extrajudicialmente para cumplir con los términos de la cláusula hipotecaria convenida voluntariamente por las partes al celebrar el contrato de hipoteca, y por tanto sobre las relaciones jurídicas controvertidas, no se aplica la moratoria. Sin embargo, el Tribunal Supremo no estuvo de acuerdo con los argumentos de la demandada y, dando satisfacción al recurso de casación de la actora, manifestó:
» Ejecución extrajudicial sobre el objeto de una hipoteca en la forma de registro del derecho de propiedad del acreedor hipotecario sobre bienes inmuebles que son objeto de una hipoteca basada en un acuerdo sobre la satisfacción de los requisitos del acreedor hipotecario o una cláusula correspondiente en el contrato de hipoteca, que es equivalente a tal pacto, tiene por efecto enajenar el objeto de la hipoteca a favor del acreedor hipotecario sin el consentimiento del dueño de tales bienes inmuebles. «
«… por lo tanto, el factor determinante al resolver una disputa sobre la posibilidad de ejecución de una hipoteca en un procedimiento extrajudicial durante el período de vigencia de la Ley de Ucrania «Sobre la moratoria sobre la ejecución de una hipoteca propiedad de ciudadanos de Ucrania proporcionada como garantía de préstamos en moneda extranjera» es la ocurrencia de una consecuencia legal, que en este caso particular prevé la transferencia real al acreedor hipotecario de la propiedad del objeto de la hipoteca, sin el consentimiento de el dueño de la propiedad. «
SE ACERCA EL FIN DE LA MORATORIA
Según datos del Banco Nacional de Ucrania, al 1 de mayo de 2018, el porcentaje de préstamos vencidos emitidos en moneda extranjera antes de 2008 fue del 94,3 %. La situación se complicó con la mencionada Ley de Moratoria, que fue aprobada en 2014. La conversión de préstamos en hryvnia tampoco afectó significativamente la situación.
Todo esto se convirtió en la razón por la que en las Disposiciones Transitorias del Código de Procedimientos Concursales, que fue adoptado por la Verkhovna Rada de Ucrania el 19 de diciembre de 2018, se estableció una norma que establece que desde el momento en que el Código entra en vigor (después de 6 meses a partir del día de su publicación oficial), la Ley pierde su validez. Sobre la moratoria sobre la recuperación de bienes de ciudadanos de Ucrania, proporcionados como garantía de préstamos en moneda extranjera». En cambio, el Código establecerá un período especial de reestructuración de deuda de 5 años para préstamos emitidos en moneda extranjera.
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