HYPOTHÈQUE POUR PRÊTS EN DEVISES : CARACTÉRISTIQUES DE RECOUVREMENT ET FIN DU MORATOIRE

Selon la loi n° 898-IV du 06.05.2003, une hypothèque est un type de garantie de l’exécution d’une obligation immobilière, en vertu de laquelle le créancier a le droit, en cas de manquement du débiteur à l’obligation garantie par l’hypothèque, d’obtenir satisfaction de ses prétentions en saisissant au sujet de l’hypothèque.

Aux frais de l’objet de l’hypothèque, le créancier peut satisfaire intégralement sa créance au titre de l’obligation principale ou du montant établi par le contrat d’hypothèque. Il comprend également les intérêts et les pénalités.

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Plusieurs biens immobiliers peuvent être hypothéqués, notamment les objets de construction inachevée. Le contrat hypothécaire est soumis à une notarisation obligatoire et la charge immobilière, qui en fait l’objet, est soumise à un enregistrement obligatoire par l’État.

En règle générale, le créancier applique la forclusion au sujet de l’hypothèque de trois manières : sur la base d’une décision de justice ; sur la base d’une inscription exécutive d’un notaire public ou d’un accord sur la satisfaction des exigences du créancier hypothécaire. Cette dernière méthode est considérée comme un règlement extrajudiciaire du litige.

Ainsi, l’accord sur la satisfaction des exigences du créancier hypothécaire peut être conclu soit séparément du contrat hypothécaire principal, soit contenu sous la forme d’une clause hypothécaire dans le contrat hypothécaire lui-même. Le contrat, en règle générale, prévoit les conditions et la procédure de transfert de propriété d’un bien immobilier au créancier, ainsi que le droit de ce dernier de vendre ce bien à un tiers pour son propre compte. Ce contrat est la confirmation du transfert de propriété d’un bien immobilier au créancier et sert de base à la saisie d’informations dans le registre national des droits immobiliers.

Il convient de noter qu’à ce jour, l’Ukraine applique un moratoire sur les saisies immobilières pour les prêts émis en devises étrangères.

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En particulier, la loi n° 1304-VII du 03.06.2014 « sur le moratoire sur la saisie des biens des citoyens ukrainiens fournis en garantie de prêts en devises étrangères » établit que les biens immobiliers résidentiels faisant l’objet d’une hypothèque dans le cadre d’un prêt à la consommation accordé à un citoyen ukrainien en devises étrangères.

La saisie de ces biens ne peut être demandée, à condition que :

• ce bien est le lieu de résidence permanente de l’emprunteur ou fait l’objet d’une construction inachevée, à condition que l’emprunteur ne soit propriétaire d’aucun autre bien immobilier résidentiel ;
• la superficie totale de ces biens immobiliers résidentiels ne dépasse pas 140 mètres carrés. mètres pour un appartement et 250 m². compteurs pour un immeuble résidentiel;

De plus, la banque n’a pas le droit de céder une créance ou une créance au titre d’un
prêt à la consommation en devise étrangère au profit d’une autre personne.

PRATIQUE JUDICIAIRE

La pratique judiciaire la plus récente montre la protection des intérêts de l’emprunteur lors du règlement de cette catégorie de litiges.

La position de la Cour suprême, énoncée dans la Résolution n° 465/1310/17 du 31 octobre 2018, est déterminante. L’objet de l’examen était un différend entre l’emprunteur et le créancier concernant l’enregistrement de la propriété d’un appartement résidentiel, qui a été hypothéqué, en garantie d’un prêt émis en devises étrangères. Ainsi, le demandeur a demandé de déclarer illégale la décision d’enregistrement de la propriété et d’annuler l’inscription exécutive du notaire sur la base de laquelle la propriété du créancier de l’appartement a été enregistrée.

Les réclamations étaient motivées par le fait que le bien répondait aux critères définis dans la loi << sur le moratoire sur la saisie des biens des citoyens ukrainiens fournis en garantie de prêts en devises étrangères >> et qu’il ne pouvait donc pas faire l’objet d’une saisie. Pour réfuter les arguments du demandeur, le défendeur a soumis des explications écrites, dans lesquelles il a déclaré que l’effet de la loi spécifiée s’étend à la vente forcée de biens, et que la forclusion au sujet de l’hypothèque a été faite à l’amiable pour remplir les conditions de la clause hypothécaire volontairement consentie par les parties lors de la conclusion du contrat hypothécaire, et donc sur les relations juridiques litigieuses, le moratoire ne s’applique pas. Cependant, la Cour suprême n’a pas souscrit aux arguments du défendeur et, satisfaisant le pourvoi en cassation du demandeur, a déclaré:

« Forclusion à l’objet d’une hypothèque amiable par voie d’inscription du droit de propriété du créancier hypothécaire sur un immeuble faisant l’objet d’une hypothèque fondée sur une convention de satisfaction des exigences du créancier hypothécaire ou sur une clause correspondante du contrat d’hypothèque, qui équivaut à une telle convention, a pour effet d’aliéner l’objet de l’hypothèque au profit du créancier hypothécaire sans le consentement du propriétaire de cet immeuble. « 

« … par conséquent, le facteur déterminant lors de la résolution d’un différend concernant la possibilité d’une saisie au sujet d’une hypothèque dans le cadre d’une procédure extrajudiciaire pendant la période de validité de la loi ukrainienne « Sur le moratoire sur la saisie de biens de citoyens ukrainiens fournis en garantie de prêts en devises » est la survenance d’une conséquence juridique qui, dans ce cas particulier, prévoit le transfert effectif au créancier hypothécaire de la propriété de l’objet de l’hypothèque, sans le consentement de le propriétaire du bien. « 

LA FIN DU MORATOIRE EST PROCHE

Selon les données de la Banque nationale d’Ukraine, au 1er mai 2018, le pourcentage de prêts en souffrance émis en devises étrangères avant 2008 était de 94,3 %. La situation a été compliquée par la loi susmentionnée sur le moratoire, qui a été adoptée en 2014. La conversion des prêts en hryvnia n’a pas non plus affecté de manière significative la situation.

Tout cela est devenu la raison pour laquelle, dans les dispositions transitoires du Code de procédure de faillite, qui a été adopté par la Verkhovna Rada d’Ukraine le 19 décembre 2018, une norme a été établie, qui prévoit qu’à partir du moment où le Code entre en vigueur (après 6 mois à compter du jour de sa publication officielle), la loi perd sa validité. A propos du moratoire sur la récupération des biens des citoyens ukrainiens, fournis en garantie des prêts en devises étrangères ». Au lieu de cela, le Code prévoira une période spéciale de restructuration de la dette de 5 ans pour les prêts émis en devises étrangères.