Раніше розділ про форс-мажорні обставини у договорі оренди переважно ніхто не читав, але ситуація змінилась за останній тиждень. На що потрібно звернути увагу та як уникнути притягнення до відповідальності за невиконання договору оренди?
In precedenza, la sezione sulla forza maggiore nel contratto di locazione per lo più non veniva letta, ma la situazione è cambiata nell’ultima settimana. A cosa dovresti prestare attenzione e come puoi evitare un’azione penale per inadempimento del contratto di locazione?
A COSA DEVI PRESTARE ATTENZIONE:
1) Per lo più, il contratto di locazione contiene una disposizione generale secondo cui la parte è esonerata dalla responsabilità per inadempimento o adempimento improprio degli obblighi previsti dal contratto, se tale inadempimento o adempimento improprio è stato il risultato di forza maggiore (forza maggiore).
Approssimativamente la stessa disposizione è contenuta nel codice civile dell’Ucraina (articolo 617), che afferma che una persona che ha violato un obbligo è esonerata dalla responsabilità se dimostra che tale violazione è avvenuta a causa di un incidente o di forza maggiore.
Quindi, prima di tutto, una circostanza di forza maggiore esonera da responsabilità, ma da nessuna parte è esplicitamente affermato che esonera dall’adempimento degli obblighi diretti previsti dal contratto, come il pagamento dell’affitto.
A volte i contratti contengono anche disposizioni secondo cui l’adempimento degli obblighi viene posticipato per cause di forza maggiore, ovvero si può pagare l’affitto dopo la fine della quarantena.
2) Di solito, l’elenco di tali circostanze è abbastanza dettagliato nei contratti, ma anche se il tuo contratto non specifica la quarantena stabilita dal Gabinetto dei Ministri dell’Ucraina, e molto probabilmente non è specificato, questa circostanza è prevista al livello legislativo dal 17 marzo 2020, quindi puoi fare riferimento ad esso.
3) L’obbligo di notificare alla propria controparte la causa di forza maggiore e il termine per tale comunicazione.
Può trattarsi, ad esempio, di un preavviso immediato, di tre giorni o di un altro termine definito dal contratto. L’avviso deve specificare il contenuto delle circostanze, la loro natura e l’impatto sull’adempimento degli obblighi previsti dal contratto. Se il tuo contratto non specifica un periodo di tempo, è meglio informare il verificarsi di tali circostanze il prima possibile.
Se il metodo di notifica delle circostanze di forza maggiore non è regolamentato, è necessario utilizzare le disposizioni generali del contratto sulla notifica, di solito si tratta di e-mail, lettera postale con avviso di consegna. A volte i contratti prevedono anche la possibilità di comunicazione tramite altri messaggeri. A nostro avviso, è meglio notificare elettronicamente e, se possibile, consegnare un documento scritto per la firma o inviarlo per posta.
4) Attestazione del fatto di forza maggiore. Tale certificazione è il certificato della Camera di Commercio e Industria dell’Ucraina. Tale procedura è disciplinata in dettaglio nel Regolamento sulla certificazione delle circostanze di forza maggiore (circostanze di forza maggiore).
Ma inoltre, la Camera di Commercio e Industria dell’Ucraina raccomanda agli imprenditori che non possono adempiere ai propri obblighi a causa di circostanze di forza maggiore, inclusa la quarantena, di emettere una sospensione documentale delle loro attività nel settore pertinente (ordine, ordine, ecc.) e notificare in scrivendo la controparte verso la quale l’obbligazione non è adempiuta.
La quarantena come causa di forza maggiore dovrebbe avere conseguenze negative specifiche per la tua attività. Se questo non è il caso e lavori nella modalità abituale, questo non può essere riconosciuto come una circostanza di forza maggiore in base al tuo contratto.
Il danneggiato può essere esonerato dalla responsabilità solo se fornisce alla propria controparte il corrispondente certificato entro il termine stabilito contrattualmente.
5) Si prega di notare che il contratto può includere una disposizione secondo cui se l’evento di forza maggiore dura per un certo periodo di tempo (di solito diversi mesi), ciascuna delle parti del contratto ha il diritto di risolverne il funzionamento.
Il consiglio comunale di Lviv riferisce sulla decisione di fornire uno sgravio per l’affitto durante il periodo di quarantena per gli stabilimenti e i negozi di Lviv che affittano locali comunali.
Se si parla di locali commerciali o uffici, il sindaco di Leopoli ha invitato i proprietari a ridurre l’affitto anche per gli inquilini che temporaneamente non lavorano, ma non esiste una norma obbligatoria per i proprietari di immobili.
AL FINE DI EVITARE PROCEDIMENTI GIUDIZIARI PER INADEMPIMENTO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE, SI CONSIGLIA QUANTO SEGUE:
1) Prima di tutto, devi essere d’accordo. L’opzione migliore è concludere un accordo aggiuntivo al contratto, che regolerebbe i rapporti delle parti per il periodo di quarantena o un periodo più lungo. Con questo accordo aggiuntivo è possibile determinare l’importo dell’affitto per il periodo di quarantena, altro termine per il suo pagamento, descrivere ulteriormente le disposizioni in materia di forza maggiore per il futuro.
Ciò consentirà di risparmiare tempo e fatica nell’ottenere un certificato TPP e rimuoverà il problema di ulteriori controversie con il proprietario dei locali.
2) Se la prima opzione non funziona, è necessario leggere il contratto e seguire le raccomandazioni indicate nella prima parte di questa pubblicazione: prendere le decisioni necessarie all’interno della propria azienda per interrompere le operazioni, informare la controparte del verificarsi di forza maggiore per te e richiedi alla Camera di Commercio e Industria di ricevere un attestato.
Foto: Pixabay
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