MUTUO PER PRESTITI IN VALUTA: CARATTERISTICHE DI RIPRESA E FINE DELLA MORATORIA

Secondo la legge n. 898-IV del 06.05.2003, l’ipoteca è un tipo di garanzia dell’adempimento di un’obbligazione immobiliare, secondo la quale il creditore ha diritto, in caso di inadempimento del debitore all’obbligazione garantita dall’ipoteca, per ottenere il soddisfacimento delle sue pretese mediante pignoramento in materia di ipoteca.

A spese dell’oggetto dell’ipoteca, il creditore può soddisfare il suo credito per l’obbligazione principale per intero, ovvero per l’importo stabilito dal contratto di mutuo. Comprende anche interessi e sanzioni.

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Possono essere ipotecati più oggetti di immobili, in particolare oggetti di costruzione non finita. Il contratto di mutuo è soggetto a notarile obbligatorio e l’ingombro di beni immobili, che ne è oggetto, è soggetto a registrazione statale obbligatoria.

Di norma, il creditore applica la preclusione in materia di ipoteca in tre modi: sulla base di una decisione del tribunale; sulla base di un’iscrizione esecutiva di un notaio o in base a un accordo per soddisfare le richieste del creditore ipotecario. Quest’ultima modalità è considerata una soluzione extragiudiziale della controversia.

Pertanto, l’accordo sul soddisfacimento dei requisiti del mutuatario può essere concluso sia separatamente dal contratto ipotecario principale, sia contenuto sotto forma di clausola ipotecaria nel contratto ipotecario stesso. Il contratto, di norma, prevede le condizioni e la procedura per il trasferimento della proprietà dell’immobile al creditore, nonché il diritto di quest’ultimo di vendere tale immobile a un terzo per proprio conto. Il presente contratto è la conferma del trasferimento della proprietà dell’immobile al creditore ed è la base per l’inserimento delle informazioni nel Registro statale dei diritti di proprietà.

Vale la pena notare che, ad oggi, l’Ucraina ha una moratoria sulla preclusione di immobili per prestiti emessi in valuta estera.

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In particolare, la legge n. 1304-VII del 03.06.2014 “Sulla moratoria sulla preclusione di beni di cittadini ucraini forniti a garanzia di prestiti in valuta estera” stabilisce che l’immobile residenziale, oggetto di ipoteca nell’ambito di un prestito al consumo concesso a un cittadino ucraino in valuta estera.

Non può essere richiesto il pignoramento su tale immobile, a condizione che:

• tale immobile è il luogo di residenza permanente del mutuatario o è un oggetto di costruzione incompiuta, a condizione che il mutuatario non possieda nessun altro immobile residenziale;
• la superficie totale di tale immobile residenziale non supera i 140 mq. metri per un appartamento e 250 mq. metri per un edificio residenziale;

Inoltre, la banca non ha il diritto di cedere debito o debito nell’ambito di un
prestito al consumo in valuta estera a favore di un’altra persona.

PRATICA GIUDIZIARIA

L’ultima pratica giudiziaria mostra la tutela degli interessi del mutuatario nella risoluzione di questa categoria di controversie.

Determinante la posizione della Suprema Corte, espressa con delibera n. 465/1310/17 del 31 ottobre 2018. Oggetto della revisione era un contenzioso tra mutuatario e creditore in merito all’iscrizione della proprietà di un appartamento residenziale, ipotecato, a garanzia di un prestito emesso in valuta estera. Pertanto, l’attore chiedeva di dichiarare illegittima la decisione sulla registrazione della proprietà e di cancellare l’iscrizione esecutiva del notaio in base alla quale era registrata la proprietà dell’appartamento da parte del creditore.

Le affermazioni erano motivate dal fatto che la proprietà soddisfa i criteri definiti nella legge “Sulla moratoria sulla preclusione di proprietà di cittadini ucraini forniti come garanzia per prestiti in valuta estera”, e quindi non può essere soggetta a preclusione. In confutazione delle argomentazioni dell’attore, il convenuto ha fornito spiegazioni scritte, in cui ha affermato che l’effetto della legge specificata si estende alla vendita forzata di proprietà, e la preclusione in materia di ipoteca è stata effettuata in via extragiudiziale per adempiere ai termini di la clausola ipotecaria volontariamente pattuita dalle parti in sede di conclusione del contratto di mutuo, e quindi sui rapporti giuridici contestati, la moratoria non si applica. Tuttavia, la Suprema Corte non ha condiviso le argomentazioni della convenuta e, soddisfacendo il ricorso per cassazione della parte attrice, ha affermato:

” Preclusione in materia di ipoteca stragiudiziale nelle modalità di registrazione del diritto di proprietà del mutuatario sugli immobili oggetto di ipoteca sulla base di un accordo sul soddisfacimento dei requisiti del mutuatario o di una clausola corrispondente nel contratto di mutuo, che equivale a tale accordo, ha l’effetto di alienare l’oggetto dell’ipoteca a favore del mutuo senza il consenso del proprietario di tale immobile. “

“…quindi, il fattore determinante nella risoluzione di una controversia relativa alla possibilità di pignoramento in materia di ipoteca in una procedura extragiudiziale durante il periodo di validità della legge ucraina “Sulla moratoria sulla preclusione di proprietà dei cittadini ucraini forniti a garanzia di prestiti in valuta estera” è il verificarsi di una conseguenza giuridica, che in questo caso particolare prevede il trasferimento effettivo al mutuatario della proprietà dell’oggetto del mutuo, senza il consenso di il proprietario dell’immobile. “

LA FINE DELLA MORATORIA È VICINA

Secondo i dati della Banca nazionale ucraina, al 1 maggio 2018 la percentuale di prestiti scaduti emessi in valuta estera prima del 2008 era del 94,3%. La situazione è stata complicata dalla citata legge sulla moratoria, adottata nel 2014. Anche la conversione dei prestiti in grivna non ha influito in modo significativo sulla situazione.

Tutto ciò è diventato il motivo per cui nelle disposizioni transitorie del codice sulle procedure fallimentari, adottato dalla Verkhovna Rada dell’Ucraina il 19 dicembre 2018, è stata stabilita una norma che prevede che dal momento dell’entrata in vigore del codice (dopo 6 mesi dalla sua pubblicazione ufficiale) perde validità la Legge sulla moratoria sul recupero dei beni dei cittadini ucraini, fornita a garanzia dei prestiti in valuta estera”. Il codice prevede invece un periodo speciale di ristrutturazione del debito di 5 anni per i prestiti emessi in valuta estera.