MIESZKANIA NA RYNKU WTÓRNYM: JAK KUPOWAĆ SOLIDNIE

Kupno domu na rynku wtórnym ma prawie tyle samo niuansów, co na rynku pierwotnym. Jest też wystarczająco dużo schematów, aby oszukać kupującego. Zapytaliśmy praktykujących prawników o dokumenty, umowy, metody płatności i inne niuanse związane z zakupem wtórnej nieruchomości.

NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ KUPUJĄC MIESZKANIE NA RYNKU WTÓRNYM

Konieczne jest sprawdzenie dokumentów potwierdzających własność mieszkania, informacje o właścicielu domu, opłata za media. W każdym razie powinieneś sprawdzić mieszkanie, sprawdzić układ z paszportem technicznym.

Na początku strony uzgadniają określoną zaliczkę lub kaucję oraz ustalają okres, w którym umowa musi nastąpić. Przelew zaliczki lub kaucji powinien nastąpić wyłącznie na podstawie umowy przedwstępnej, umowy kaucji itp., w której jasno określone zostanie porozumienie stron co do terminu, kosztu, a także zobowiązanie sprzedawcy do wyrejestrowania miejsce zamieszkania przed zawarciem umowy itp.

Професійна Юридична консультація

Наші спеціалісти нададуть професійну консультацію.

Zwykle, jeśli kupujący odmówi zawarcia umowy głównej,  kaucja nie jest mu zwracana,  a jeśli sprzedawca zmieni zdanie, musi  zwrócić kupującemu kaucję w podwójnej wysokości.

JAKIE DOKUMENTY MUSI DOSTARCZYĆ SPRZEDAWCA

Obowiązkowe :

• dokument tytułowy mieszkania . Może to być poświadczona notarialnie umowa sprzedaży, prezent, świadectwo własności mieszkania itp. Wszystko zależy od podstawy nabycia prawa własności;
• wyciąg z  Państwowego Rejestru Praw Majątkowych do nieruchomości o rejestracji prawa własności. Może to być również zaświadczenie informacyjne, zaświadczenie o rejestracji (w zależności od roku nabycia, na przykład w 2016 r. zaświadczenie informacyjne zostało wydane bez podpisu i pieczęci notariusza, więc jeśli sprzedający kupił mieszkanie w 2016 r., będzie miał taki certyfikat);
• paszport techniczny do mieszkania , w którym można sprawdzić, czy przeprowadzono nielegalne przebudowy;
• ocena ekspercka;
• zgoda na sprzedaż mieszkania żony lub męża , jeżeli sprzedający pozostaje w związku małżeńskim. Należy zwrócić uwagę, że nawet w przypadku rozwodu majątek nabyty przez osoby w trakcie małżeństwa jest ich wspólną własnością, więc zgoda będzie również wymagana. W tym celu drugi małżonek musi zawrzeć umowę u notariusza lub wyrazić notarialnie zgodę przed zawarciem umowy u innego notariusza (jeśli mieszka w innym mieście lub kraju).
• zaświadczenie o osobach zarejestrowanych . Idealnie byłoby, gdyby nikt nie był zarejestrowany w mieszkaniu w momencie sprzedaży. Takie zaświadczenie może wydać ZHEK lub kondominium, w zależności od tego, kto jest aktualnie dyspozytorem budynku. Na przykład w Kijowie istnieje Rejestr Gmin Terytorialnych, notariusz zanim umowa złoży wniosek i otrzyma wypis o zarejestrowanych osobach. Niestety we Lwowie czegoś takiego nie ma, a faktycznie kondominium może nawet nie wiedzieć, czy są osoby zarejestrowane, czy nie.

Mogą istnieć dodatkowe dokumenty. Na przykład, jeśli w elektronicznym rejestrze nie ma informacji o mieszkaniu, musisz wziąć specjalne zaświadczenie z WIT, aby potwierdzić rejestrację własności. Jest to powszechna praktyka we Lwowie, ponieważ wiele mieszkań sprywatyzowano jeszcze w latach 90., kiedy nie było rejestru elektronicznego.

Wszystkie te dokumenty będą również wymagane przez notariusza.

Консультація юриста

JAK SPORZĄDZIĆ UMOWĘ SPRZEDAŻY, ABY NIE BYŁO NIESPODZIANEK

Co musi być określone w umowie:

• Dla kupującego dodatkowymi gwarancjami są postanowienia, że ​​nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu, nie nastąpiła przebudowa, nie ma zadłużenia z tytułu rachunków za media, nie ma wad ukrytych lub wad itp. Jeśli sprzedawca sprzeciwia się którymkolwiek z tych przepisów, musisz zastanowić się, czy wszystko jest naprawdę tak, jak ci powiedziano. Powinien być także wyznaczony termin opuszczenia mieszkania z dobytku właściciela i jego eksmisji, spis pozostałego mienia (jeśli istnieje).
• Prawnicy zalecają , aby nie wskazywać w umowie niższej wartości mieszkania w celu optymalizacji podatków , a jedynie wskazywać rzeczywistą cenę sprzedaży, ponieważ w przypadku jakichkolwiek nieporozumień w przyszłości lub zaistnienia podstaw do uznania umowy za nieważną, rzeczywista kwota, którą faktycznie zapłacisz nie pojawi się nigdzie, a Ty możesz liczyć na zwrot tylko kwoty określonej w umowie.

Czytaj też:  Kupno nieruchomości: sprawdzamy wiarygodność dewelopera

• Jeżeli rozliczenie następuje w momencie podpisania umowy, należy zwrócić uwagę, że pełne rozliczenie zostało przeprowadzone, a sprzedającemu nie przysługują żadne roszczenia wobec kupującego.

JAK PRZEBIEGAJĄ OBLICZENIA NA RYNKU WTÓRNYM

Między osobami fizycznymi stosowane są zarówno  rozliczenia gotówkowe, jak i bezgotówkowe .  W przypadku rozliczenia bezgotówkowego środki przelewane są na konto sprzedawcy wskazane w umowie. Obecnie banki muszą sprawdzać źródło środków od wszystkich klientów, którzy chcą przeprowadzić operacje na kwotę ponad  150 000 hrywien , więc kupujący będzie musiał przedstawić potwierdzenie źródła środków.

W praktyce nadal stosowany jest rozrachunek gotówkowy. Pomimo prawnego zakazu rozliczeń między osobami fizycznymi w gotówce w wysokości ponad 150 000 hrywien dziennie, odpowiedzialność za naruszenia nie jest ustalana dla osób fizycznych, a notariusz nie ma obowiązku sprawdzania, czy strony się uregulowały . Ponadto w umowie zwykle jest napisane, że rozliczenie nastąpiło przed dniem zawarcia umowy.

Powinieneś natychmiast się zaniepokoić, jeśli było kilka odsprzedaży mieszkania z rzędu, jeśli zostało ono niedawno odziedziczone. Może to wskazywać na ryzyko roszczeń osób trzecich.
Wielu uważa, że ​​wszystko to powinien sprawdzić notariusz, choć nie jest to do końca prawda. Notariusz weryfikuje prawo własności, niezbędne dokumenty, aresztowania właściciela, ale nie ma obowiązku sprawdzania spraw sądowych, zaległości za usługi komunalne, poprzednich właścicieli. Kupujący  musi to zrobić sam lub zaangażować prawnika .

Materiał powstał we współpracy z Kanal 24. https://24tv.ua/zhitlo_na_vtorinnomu_rinku_yak_kupiti_nadiyno