Договір про відступлення прав (заміна сторони у зобов’язанні) часто використовується на первинному ринку нерухомості.
Це пов’язано з тим, що велика частина квартир на початкових етапах будівництва викупляється інвесторами і на етапі завершення спорудження будинку вони продають таке житло. Оскільки об’єкт будівництва не здано в експлуатацію, право власності на квартиру не зареєстровано, не можна укласти прямий договір купівлі-продажу квартири у нотаріуса.
Єдиний варіант на цьому етапі – договір про відступлення прав, або як його ще називають «переуступка права вимоги». За цим договором первісний покупець (особа, яка купляла квартиру) продає свої права на квартиру новому покупцеві.
Такий спосіб купівлі вимагає більш детальної перевірки документів для того, щоб зменшити ризики для нового покупця.
Окрім звичного аналізу дозвільної документації на об’єкт будівництва, потрібно врахувати інші моменти:
- Всі відносини між новим покупцем і забудовником регулюватимуться договором, який вже було укладено раніше між забудовником і первісним покупцем на умовах в ньому зазначених . В залежності від того, яку схему продажу використовував забудовник, це може бути попередній договір купівлі-продажу, договір про сплату пайових внесків в ЖБК, договір купівлі-продажу майнових прав. Всі права і обов’язки первісного покупця за цим договором набуває новий покупець.
- Договір про відступлення прав за загальними правилами чинного законодавства повинен укладатись у тій же формі, що і договір, права за яким передаються. Якщо попередній договір купівлі-продажу був нотаріально завірений, договір про відступлення прав теж потрібно нотаріально завіряти. У решті випадків – проста письмова форма.
- На укладення такого договору про відступлення прав вимагається згода забудовника за первісним договором. При цьому така згода повинна бути письмовою. Щоб не виникало жодних непорозумінь між сторонами, на нашу думку, компанія забудовника повинна бути стороною у такому договорі про відступлення права вимоги. Тобто повинен укладатись тристоронній договір між забудовником, первісним та новим покупцем.
- В залежності від схеми продажу, договір про відступлення прав може супроводжуватись необхідністю виконання інших дій. До прикладу, якщо відбувається вступ в житлово-будівельний кооператив, потрібно, щоб новий покупець став асоційованим членом цього кооперативу. Також потрібно з’ясувати момент з оплатою вступного внеску, оскільки такий сплачується кожною особою, що вступає в кооператив, і не повертається тому, хто виходить з кооперативу.
- При укладенні договору про відступлення прав потрібно отримати підтвердження про те, що компанія забудовника на цей момент не має претензій щодо здійснених первісним покупцем розрахунків. На практиці таке підтвердження здійснюється дуже рідко, але це важливо. Якщо в попереднього покупця були прострочення платежів, виникли певні штрафи, обов’язок відшкодування покладатиметься на нового покупця.
- Кошти, які перераховує новий покупець за договором про відступлення прав первісному покупцеві, формально не є коштами за квартиру. Це ціна за відчуження прав («плата за договір»). Навіть, якщо таку ціну буде погоджено в доларах між покупцями, обов’язково має бути визначено гривневий еквівалент (всі грошові зобов’язання в Україні повинні мати гривневий еквівалент). Розрахунки між фізичними особами на суму більше 50 000 гривень повинні здійснюватись в безготівковій формі.
Повинне бути підтвердження такої оплати. Один з шляхів підтвердження, що використовується на практиці – це розписка. До такого підтвердження є ряд зауважень. Розписка – це борговий документ і використовувати її для підтвердження розрахунків за відступлення прав ненадійно і неправильно.
В договорі про відступлення прав слід зазначати, що розрахунки між сторонами проведено і у первісного покупця не має претензій фінансового характеру до покупця, він отримав визначену суму у момент укладення договору. Якщо встановлювати графіки платежів, то відповідно права всі перейдуть до нового покупця лише після проведення всіх оплат. Також потім потрібно буде підтвердження цих оплат.
В договорах про відступлення прав не потрібно зазначати занижену вартість, оскільки у разі визнання його недійсним, новий покупець завжди має право тільки на повернення тієї суми, яка була вказана в договорі.
Це лише деякі аспекти, пов’язані з укладенням договору про відступлення прав при купівлі квартири на первинному ринку. У будь-якому випадку відступлення прав («переуступка») лише додає ризиків купівлі і вимагає більш детальної перевірки.
Вам може сподобатись