Юридичні ризики при інвестуванні в нерухомість

Можна виділити ризики суб’єктно-об’єктного характеру, тобто ризики, що стосуються повноважень суб’єкта розпоряджатися об’єктом інвестування. Наприклад, якщо угода купівлі-продажу об’єкта нерухомості була укладена з особою, яка не є власником даного об’єкту і належним чином не уповноважена власником на його продаж, то така угода є недійсною.

У даному випадку до сторін застосовується двостороння реституція, тобто кожна із сторін повинна повернути іншій стороні все отримане від неї на підставі такої угоди. Інвестор одночасно несе ризик непридбання бажаного об’єкта і неповернення здійснених виплат. Щоб уникнути подібного результату, потрібно на переддоговірному етапі упевнитися в наявності у потенційного продавця правовстановлюючих документів на відповідний об’єкт нерухомості або повноважень на його відчуження, наприклад, за дорученням власника на підставі довіреності.

Непрофесійно складений текст інвестиційної угоди може стати причиною відсутності механізму захисту прав інвестора від недобросовісних дій (бездіяльності) контрагента. Не слід покладатися тільки на добросовісність контрагента і загальні норми законодавства про відповідальність господарюючих осіб, а необхідно закріпити в тексті інвестиційної угоди відповідні санкції за невиконання стороною її зобов’язань. Дана обставина буде виступати в якості додаткового (крім фінансового) важеля впливу на контрагента і дозволить зменшити ризик невиконання ним своїх договірних зобов’язань.

В умовах динамічного процесу нормотворення у фінансово-економічній сфері існує ризик об’єктивної зміни умов здійснення інвестиційної діяльності, всупереч вже підписаним і діючим інвестиційним договорам. Одним з особливо відчутних наслідків таких змін є збільшення розмірів мінімальних витрат, необхідних, наприклад, для будівництва нерухомості. Звідси вихід за рамки затвердженого сторонами кошторису, відсутність коштів для покриття додаткових витрат будівельної компанії, неврегулювання цього питання інвестиційним договором.

Виникає проблема з пошуком і залученням необхідних додаткових коштів. Логічно було б думати, що додаткові витрати повинні покладатись на замовника, але з іншого боку, він уже виконав свої фінансові зобов’язання перед виконавцем у повному обсязі згідно з умовами інвестиційного договору, а виконавець повинен вже приступати до виконання своїх зобов’язань. Але навряд чи виконавець погодиться нести додаткові витрати за свій рахунок у збиток собі. У даному випадку важко зробити однозначний прогноз того, як суд розв’яже спір з цього приводу.

Цих проблем можна уникнути, якщо інвестиційним договором передбачатимуться шляхи їх вирішення. Оптимальним виходом з такої ситуації може стати страхування комерційного (інвестиційного) ризику шляхом підписання додаткового страхового договору. Як варіант можна використовувати також схему здійснення інвестиційної діяльності не напряму з виконавцем, а через посередника, згідного взяти на себе всі подібні комерційні ризики.

Юридичні послуги, супровід інвестицій в нерухомість, супровід купівлі нерухомості, звертайтеся за моб.:(096) 0020100 ;(050) 431 70 84