Помилка №1. Неуважне читання договору.
Яку б схему продажу не пропонував забудовник, Вам у будь-якому випадку потрібно буде підписати договір. Це може бути попередній договір, договір купівлі-продажу деривативу, договір купівлі-продажу майнових прав тощо. Напевно не потрібно наголошувати, що будь-який договір, який пропонується Вам до підписання, потрібно уважно прочитати і зрозуміти його зміст.
Коли Ви купуєте квартиру, повинні знати всі нюанси договору і розуміти, які наслідки можуть наступити після його підписання.
У будь-якому договорі основними є такі пункти:
- точна адреса квартири, а також позитивним моментом є наявність додатку до такого договору, де наведений план квартири і так звана специфікація, тобто детально описано внутрішнє спорядження квартири: які повинні бути вікна, двері, питання щодо опалення та газопостачання тощо.
- розрахунки між сторонами, які включають ціну квартири, умови розтермінування, доплату за квадратні метри після фактичних замірів БТІ.
- відповідальність сторін, а саме – забудовника у випадку прострочення здачі будинку в експлуатацію, що на практиці відбувається досить часто, і Ваша – у випадку прострочення внесення платежів, відмови від укладення договору купівлі-продажу тощо.
Дуже часто покупці не приділяють належної уваги характеристикам квартири в договорі. Якщо між Вами і забудовником мали місце усні домовленості, то потрібно прослідкувати, щоб вони були відображені і в договорі, адже якщо Ви домовлялись про конкретні якісні вікна, то при не передбаченні такого в договорі в майбутньому буде майже не можливо довести, що Вам обіцяли саме такі вікна. Визначення розмитих характеристик дозволяє забудовнику в майбутньому здешевити на будівництві (встановити дешевий неякісний котел тощо).
Помилка №2. Підписання договору без перевірки дозвільних документів.
Більшість покупців переконані, що договір – це найважливіше. Насправді ні!
Для того, щоб у майбутньому здати будинок в експлуатацію, забудовник повинен отримати усі необхідні документи:
- Документи на земельну ділянку.
- Містобудівні умови та обмеження забудови.
- Експертний звіт проектної документації.
- Дозвіл на виконання будівельних робіт.
- Технічні умови на підключення комунікацій.
У певних випадках потрібні також додаткові документи.
Наявність більшості з цих документів можна перевірити самостійно або за допомогою юриста. Деякі слід витребувати у забудовника. Якщо він добросовісний, то легко погодиться надати Вам усі вищезгадані документи.
Чому потрібно перевіряти дозвільні документи? Навіть якщо у Вас ідеальний договір, в якому передбачені всі ризики для Вас як для покупця, в будь-якому випадку у забудовника мають бути усі ці документи, адже без них неможливо буде в майбутньому здати будинок в експлуатацію.
Дозвільні документи визначають законність будівництва.
Помилка №3. Орієнтування на низьку ціну та оманливі акції забудовника.
Низька ціна може свідчити про майбутні проблеми з будівництвом.
Наприклад, це може бути в тому випадку, коли забудовник бере участь у судових процесах щодо земельної ділянки чи дозволу на виконання будівельних робіт і доля такого будівництва залишається під сумнівом.
Також буває таке, що будівництво ведеться фактично лише за інвестовані кошти майбутніх власників квартир. Низька ціна в такому випадку пояснюється необхідністю для забудовника якнайшвидшого надходження додаткових коштів від нових покупців.
Але в першу чергу низька ціна – це ознака неякісного будівництва.
Існує певна собівартість будівництва, нижче якої неможливо будувати, тому дуже дивним є той факт, якщо у двох новобудовах, які знаходяться поруч і мають приблизно однакові характеристики, ціна різко відрізняється. Це повинно насторожувати. Будівництво – це впершу чергу бізнес забудовника і ми завжди наголошуємо клієнтам, що не потрібно вибирати квартиру лише з огляду на ціну.
Помилка №4. Орієнтування лише на рекламу новобудови без аналізу попередніх об’єктів та репутації забудовника.
Хороша реклама і правильний маркетинг – найпопулярніший спосіб обману покупців.
Кожного забудовника обов’язково потрібно перевірити в Єдиному державному реєстрі судових рішень та Офіційному порталі судової влади на наявність судових рішень за його участю, в першу чергу щодо незаконних будівництв. Може скластись ситуація, коли на перший погляд всі документи в порядку, але паралельно ведеться судовий процес щодо земельної ділянки. Таким чином доля такого будівництва залишається невизначеною.
Також буває, що конкретний засновник певного скандального будівництва створює нову юридичну особу з ще нібито незаплямованою репутацією і працює під новим іменем. І це неможливо визначити, не перевіривши засновників такої компанії або іншу інформацію, що пов’язує з попереднім будівництвом. Такі ситуації непоодинокі у Львові.
Аналіз попередніх об’єктів – це додаткові відомості про те, як буде розвиватись історія з Вашим будівництвом. Якщо у забудовника 5 незаконних незавершених будівництв, навряд чи він стане добросовісним на шостому об’єкті, швидше Ваші кошти підуть на завершення попередніх об’єктів.
Помилка №5. Впевненість у тому, що всі моменти повинен перевірити нотаріус.
Це не так.
По-перше, нотаріус перевіряє сам договір на відповідність всіх положень законодавству, дієздатність сторін, їх справжнє волевиявлення, але нотаріус не зобов’язаний перевірити всі дозвільні документи на будівництво, а також – чи мали місце судові справи за участю конкретного забудовника і чи не ведуться суди на даний час. Звичайно ж нотаріус не перевірятиме репутацію забудовника чи його попередні об’єкти.
По-друге, не кожна схема продажу квартири у новобудові вимагає участі нотаріуса.
Це лише основні помилки, їх може бути значно більше, якщо поставитись до купівлі житла легковажно.
Необхідно провести перевірку самостійно або доручити це кваліфікованому юристу, щоб виявити недобросовісного забудовника і уникнути усіх негативних наслідків, які з цього випливають.
Якщо Ви ще не обрали конкретного забудовника, юристи Адвокатського об’єднання надають вичерпну інформацію про процедуру купівлі, ризики, які потрібно врахувати. Така консультація дозволить Вам зорієнтуватись в юридичних тонкощах ще на етапі пошуку і одразу відкинути явно недобросовісних забудовників.
Підготувала Галина Калитовська, молодший юрист практики нерухомості АО «Бачинський та партнери»
Вам може сподобатись