Мораторий на землю — ждать изменений уже в этом году?

Вот уже 17 лет в Украине действует мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Мораторий вводился как временная мера, связано с необходимостью принятия закона, который бы регулировал оборот земель. Из года в год этот вопрос поднимается политиками и экспертами и каждый раз его рассмотрение откладывается. Является ли это проблемой? Очевидно, что да.

По статистике Госгеокадастра, площадь земель сельскохозяйственного назначения в Украине составляет 42 2 млн га, из них подмораторными есть 41 млн га, большая часть которых — паи. Около 78% владельцев паев сдают землю в аренду агропредприятиям, ведь подавляющее большинство не имеет возможности обрабатывать ее. По подсчетам аналитиков проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» (МОО Киевский Экономический Институт при Киевской Школе Экономики, проект финансируется Всемирным банком), на сегодняшний день владельцы земли в Украине получают от аренды в 12 раз меньше, чем могли бы, если бы действовал рынок. Соответственно, стоимость аренды должна составлять 455 долларов в год за гектар, вместо нынешних 37.

«Всю землю скупят иностранцы и олигархи»

По данным социологического исследования, проведенного в ноябре Центром Разумкова, группой «Рейтинг» и КМИС, 72% опрошенных — против продажи земель сельскохозяйственного назначения и только 13% поддерживают продажу. Основной причиной, вызывающей беспокойство людей есть страх приобретение свободных земельных участков крупным капиталом или иностранными компаниями. Отсутствие общей позиции власти по земельной реформе также играет немалую роль. Есть общее понимание, что при введении рынка земли необходимой мерой станет введение ограничений, в частности запрета покупки сельскохозяйственных земель иностранцами и иностранными компаниями. Расхождения начинаются в вопросе размера земельных участков, которые могут быть проданы в «одни руки». Нет позиции и относительно того, кому эту землю можно будет продавать — или исключительно физическим лицам, или также агрокомпаниям и холдингам.

Существуют проблемы и с защитой прав землевладельцев. Существование случаев рейдерского захвата земельных участков уже ни для кого не новость. Не добавляют оптимизма и реформы правоохранительной и судебной систем, качественная работа которых могла бы предоставить определенные гарантии. Зато имеем ситуацию, при которой то, что закон на вашей стороне, еще не означает, что собственность будет защищена, а нарушенные права — восстановлены.

Пропущенный дедлайн

Продолжая мораторий на землю прошлого года, Рада обязала Кабмин подать проект Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Еще в первом квартале 2019 правительство должно внести на рассмотрение парламента наработан законопроект о снятии моратория и введение правил оборота сельскохозяйственных земель. Это уже не первый провален Кабмином дедлайн. В 2015 и 2016 Рада также обязывала правительство внести соответствующий законопроект — результаты нам известны.

Не рада и Кабмин, а Суд

Как ни странно, но положить конец моратория может Верховный Суд. Большая Палата Верховного Суда согласилась взять на рассмотрение дело, в котором прокуратурой оспаривается действительность договора обмена (мены) земельных участков. Если коротко, то суть дела в том, что ООО и физическое лицо обменялись земельными участками не по до сих пор разрешенной схеме «пай на пай», а участками для ведения товарного сельскохозяйственного производства, что запрещено на данный момент.

Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда просит Большую Палату решить исключительную правовую проблему, которая возникла после майского решения ЕСПЧ. Напомним, в мае прошлого года ЕСПЧ по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» признал мораторий непропорциональным ограничением права собственности и права на осуществление предпринимательской деятельности. Теперь мы имеем две противоположные правовые позиции. С одной стороны — нормы Переходных положений Земельного кодекса, которыми установлен мораторий. С другой стороны — решение ЕСПЧ и нормы Закона Украины «О выполнении решений и применении практики Европейского суда по правам человека». Действительно, коллизия не из простых, ведь важно не только выбрать, какие нормы права применять, но и учесть все социальные и экономические особенности Украины по состоянию на сегодня.

Что будет?

В случае, когда Большая Палата признает законность моратория и не отречется от выводов «старого» Верховного суда, никаких изменений не будет. Однако в случае принятия противоположного решения — развитие событий может быть очень даже интересным. Решение суда очевидно может стать прецедентом и толчком к новым аналогичным решениям. Землевладельцев и потенциальных фермеров подтолкнет к увеличению деловой активности. Вероятно, участятся случаи заключения договоров обмена подмораторных земель.

Зато у правительства и законодателей не будет другого варианта, как быстро разработать и принять закон, чтобы направить такую ​​активность в определенное управляемое русло.

Нужно отменить мораторий?

По данным Всемирного банка, открытие рынка земли может принести Украине ежегодно около 1,6% прироста ВВП. Более получат и владельцы паев, ведь стоимость земли возрастет, а соответственно увеличится и арендная плата за землю. Такие дополнительные вливания безусловно являются нужными для экономики Украины, поэтому рынок земли нужно запустить. Однако, первым шагом должно быть внесение информации о х всех земельных участках в земельный кадастр. Кроме того, целесообразным шагом будет запуск рынка сначала в тестовом формате на определенной территории, для выявления недостатков и слабых мест законодательного регулирования.

 

Тарас Яцищук

младший юрист

практики корпоративного права и комплаенса

АО «Бачинский и партнеры»