Дозвільні документи новобудови: проблеми та ризики

Без дозвільної документації навіть новобудова з найкращими договорами і пропозицією для покупця не може бути завершеною.  Неналежні дозволи чи їхня повна відсутність – прямий шлях до зупинення будівельних робіт.

Які ж основні проблеми покупців?

– Зупинення будівельних робіт.

– Неможливість введення будинку в експлуатацію.

– Не підключення комунікацій.

– Погана якість будівництва.

Але це лише глобальні проблеми, які є результатом недобросовісної поведінки забудовника,  та виникають тоді, коли не отримано всі дозволи. Розглянемо кожну з них детальніше.

1) Зупинення будівельних робіт.

Ця проблема тісно пов’язана з неможливістю введення будинку в експлуатацію.

Зупинення будівельних робіт може виникнути на підставі приписів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, наявності судових справ чи кримінальних проваджень у забудовника. У всіх випадках це не відбувається просто так, а має першочергові підстави. Серед таких:

– відсутність у забудовника прав на землю.

Інколи компанія, яка продає Вам квартиру, і та, якій на праві власності чи користування належить земельна ділянка, це дві різні компанії і між ними не завжди є укладений відповідний договір. За загальним ж правилом, всі майнові права на новобудову, а отже і на Вашу квартиру належать тому, хто володіє земельною ділянкою.

Також може бути, що у забудовника закінчився договір оренди земельної ділянки і він на початковому етапі будівництва не переукладений на новий строк, а отже таке будівництво є незаконним.

– неможливість використання земельної ділянки під будівництво конкретної новобудови.

Це мабуть найпоширеніша проблема новобудов, пов’язана з землею. Кожна земельна ділянка в Україні належить до певної категорії земель (землі транспорту, житлової та громадської забудови, сільськогосподарського призначення тощо) та має відповідне цільове призначення (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, для будівництва та обслуговування житлового будинку тощо).

По-перше, вести будівництво новобудови можна на землях житлової та громадської забудови. Деякі забудовники починають будівництво на землях транспорту, енергетики тощо. Це явна ознака того, що будівництво рано чи пізно буде зупинено.

По-друге, важливим є і конкретне цільове призначення земельної ділянки, а також мета, для якої земельну ділянку було передано в користування забудовнику.

До прикладу, земельна ділянка перебуває у комунальній власності, забудовник має укладений договір оренди, але така земля була передана в користування для облаштування автостоянки, а не будівництва багатоквартирного будинку. Відповідно забудовник порушує умови договору оренди і це призведе до зупинення будівельних робіт в майбутньому.

Тут потрібно розуміти, що належно оформлена земля – це першооснова, без цього не можуть бути в порядку жодні інші дозвільні документи, бо отримання того ж дозволу на виконання будівельних робіт безпосередньо пов’язане з належно оформленою земельною ділянкою.

– порушення забудовником дозволеної поверховості.

Один з документів, який отримує забудовник при проектуванні будинку – це містобудівні умови та обмеження. Містобудівні умови визначають основні характеристики майбутньої новобудови: відстані до сусідніх будинків, вимоги до облаштування благоустрою, кількість квартир тощо. Але основне: це дозволена поверховість.

Якщо забудовнику надали право запроектувати будівництво в межах 10 поверхів, а забудовник пропонує квартири на 15 поверсі, це ризик. Це завершиться тим, що або будинок матиме десять поверхів і Вашої квартири в будинку не виявиться, або ж забудовник збудує 15 поверхів, але неможливим буде ввести такий об’єкт в експлуатацію, а отже оформити право власності.

При цьому, це ризик не лише для тих, хто купує на недозволених поверхах. Відомим є випадок, коли забудовник відповідно до змісту містобудівних умов та обмежень міг будувати лише новобудову на три поверхи, хоча продавались всі вісім поверхів. В кінцевому результаті будівництво було заборонено, і ні покупці, які придбали житло на другому поверсі, ні ті, хто на восьмому поверсі, не змогли отримати квартири , тривають судові справи щодо повернення вкладених коштів.

2) Неможливість введення будинку в експлуатацію.

Після завершення будівництва забудовник повинен отримати сертифікат про здачу об’єкта в експлуатацію. Якщо у забудовника були проблеми з дозвільними документами, це не завжди є можливим.

Що ж може перешкодити ввести будинок в експлуатацію?

 – неправдиві відомості в дозвільних документах.

Основна проблема – це підроблені дані в декларації про початок будівельних робіт. До червня 2017 року більшість забудовників декларували свої будинки як третю категорію складності об’єкта (найвищими були четверта і п’ята категорія), що дозволяло зареєструвати декларацію на початок будівельних робіт, яка давала право будівництва. При реєстрації декларації не проводилась перевірка решти документів забудовника і у разі правильності її заповнення така декларація реєструвалась. Часто виникала ситуація, коли забудовники свідомо занижували  складність об’єкта будівництва, вносили неправдиві дані. Зараз ця проблема продовжує існувати, бо багато діючих новобудов будуються на основі старих дозвільних документів.

– втрата прав на земельну ділянку.

Наприклад, строк оренди земельної ділянки повинен охоплювати строк будівництва будинку.

– порушення забудовником в ході будівництва дозвільних документів.

Проблеми, про які зазначалось вище і які можуть тягнути зупинення будівельних робіт, також можуть призвести і до неможливості введення будинку в експлуатацію, в залежності від того, на якому етапі було виявлено відповідні проблеми.

3) Не підключення комунікацій.

Коли будинок здається в експлуатацію, у ньому ще не підключено належно водо-, газопостачання, електроенергію. Це пов’язано з тим, що на етапі будівництва забудовник повинен отримати технічні умови на їх підключення, але робочий проект на таке підключення виконується лише після здачі будинку.

Коли може виникнути ситуація, що Ви залишитесь без комунікацій:

– якщо забудовник в ході будівництва не отримав відповідні технічні умови на підключення комунікацій.

– якщо забудовником не було дотримано завдань, визначених в технічних умовах. До прикладу, технічні умови передбачали обов’язок встановити трансформаторну підстанцію, а забудовником цього не було зроблено.

– якщо будинок не було введено в експлуатацію.

4) Неякісне будівництво.

Здавалось би, це зовсім не пов’язано з дозвільною документацією і залежить від добросовісності забудовника, ціни за квадратний метр тощо.

Насправді, це все взаємопов’язано. Якщо забудовник не отримав всіх дозвільних документів, які точно будуть йому потрібні для будівництва будинку, то чому потрібно сподіватись, що ним буде виконано всі зобов’язання щодо характеристик новобудови? Окрім цього, проблеми з дозвільними документами, які тягнуть за собою зупинення будівельних робіт, можуть завершитись великою кількістю судових справ, кримінальних проваджень. Судові збори, витрати на надання правової допомоги, відшкодування покупцям коштів, зміни в проектній документації – все це спричиняє витрати, а відповідно кошти покупців використовуватимуться не для безпосередньо будівництва будинку, що може призвести до економії на важливих матеріалах, залучення неперевіреного підрядника тощо.

Працюючи багато років на ринку новобудов, ми бачили різні проблеми з дозвільними документами. До прикладу, кілька разів нас запевняли, що забудовник має всі необхідні дозволи, а оформлення землі – не першочергове питання. Згодом, як і прогнозувалось, будівельні роботи зупинялись, а замість омріяного житла інвестори отримували судові справи.

Щоб мінімізувати виникнення перерахованих проблем, потрібно провести детальну перевірку та врахувати всі наявні ризики, переваги.

Як цього досягнути?

1) Щоб передбачити зупинення будівельних робіт, потрібно перевірити інформацію про земельну ділянку. Для цього перевіряються відомості Публічної кадастрової карти України, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ухвали Львівської міської ради задля виявлення «історії» земельної ділянки. Окрім цього, важливим джерелом інформації є договір оренди земельної ділянки. Також ми здійснюємо пошук уже наявних судових рішень за адресою здійснення будівництва.

Потрібно аналізувати інформацію  з містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки. Цей документ можна отримати у забудовника, перевірити на веб-сайті відповідного уповноваженого органу, або ж у відповідь на надісланий адвокатський чи інформаційний запит, якщо містобудівні умови та обмеження забудови були отримані до серпня 2016 року і їх немає у вільному доступі.

Вивченню підлягають договори, укладені між компаніями, що беруть участь в будівництві (між володільцем земельної ділянки і забудовником тощо).

2) Розуміння того, що забудовник не зможе ввести будинок в експлуатацію, дасть детальний аналіз дозвільних документів та інформації від забудовника. Зокрема, потрібно перевірити наявність дозволу на виконання будівельних робіт, саме будівельних, а не на здійснення підготовчих робіт. Варто проаналізувати експертний звіт проектної документації: з цього документу детально стане зрозуміло про черги будівництва, поверхи, характеристики, які заплановані в проектній документації.

3) Щоб зменшити ризик не підключення комунікацій у Вашому будинку, потрібно вимагати від забудовника надання для ознайомлення технічних умов на підключення комунікацій.

У певних випадках потрібними є і інші документи, а саме, якщо Ваш будинок вище 10 поверхів, забудовник обіцяє на всіх поверхах газопостачання, потрібне спеціальне погодження від Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

4) Якісне чи неякісне будівництво буде у майбутньому важко спрогнозувати, але є ряд факторів, які потрібно перевірити та які можуть свідчити про це. Наприклад, історія і відгуки про попередні об’єкти забудовника, співвідношення ціни за квартиру з ринковими цінами тощо.

Окрім аналізу всіх цих документів, ми наголошуємо, що для уникнення ризиків потрібно комплексно вивчати і перевіряти також інформацію про забудовника і договір, який пропонується для підписання. Лише комплексна перевірка дозволить виявити всі ризики.

Також наявність у забудовника зданих об’єктів, не завжди свідчить про те, що і на обрану Вами новобудову у нього є всі документи. Навіть в одній новобудові, різні квартири можуть продаватись за різними схемами.

Для отримання консультацій  звертайтесь до наших юристів за номером телефону 096-002-01-00 або ж tetianakordiiaka@gmail.com.

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тетяна Кордіяка

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тарас Бачинський