Мораторій на землю – чи чекати змін вже цього року?

17 років в Україні діє мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення. Мораторій запроваджувався як тимчасовий захід, пов’язаний з потребою прийняття закону, який би регулював обіг земель. З року в рік дане питання піднімається політиками й експертами та кожного разу його розгляд відкладається. Чи є це проблемою? Очевидно, що так.

За статистикою Держгеокадастру, площа земель сільськогосподарського призначення в Україні становить 42, 2 млн га, з них підмораторними є 41 млн га, більша частина яких – паї. Близько 78% власників паїв здають землю в оренду агропідприємствам, адже переважна більшість не має можливостей обробляти її. За підрахунками аналітиків проекту “Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні” (МГО Київський Економічний Інститут при Київській Школі Економіки, проект фінансується Світовим банком), станом на сьогодні власники землі в Україні отримують від оренди в 12 разів менше, ніж могли б, якби діяв ринок. Відповідно, вартість оренди мала б становити 455 доларів на рік за гектар, замість нинішніх 37.

«Всю землю скуплять іноземці та олігархи»

За даними соціологічного дослідження, проведеного в листопаді Центром Разумкова, групою “Рейтинг” та КМІС, 72% опитаних – проти продажу земель сільськогосподарського призначення і лише 13% підтримують продаж. Основною причиною, що викликає занепокоєння людей є страх придбання вільних земельних ділянок великим капіталом або іноземними компаніями. Відсутність спільної позиції влади щодо земельної реформи також відіграє чималу роль. Є загальне розуміння, що при запровадженні ринку землі необхідним заходом стане введення обмежень, зокрема заборони купівлі сільськогосподарських земель іноземцями та іноземними компаніями. Розбіжності починаються в питанні розміру земельних ділянок, які можуть бути проданими в «одні руки». Немає позиції і щодо того, кому цю землю можна буде продавати – чи виключно фізичним особам, чи також агрокомпаніям та холдингам.

Існують проблеми і з захистом прав землевласників. Існування випадків рейдерського захоплення земельних ділянок вже ні для кого не є новиною. Не додають оптимізму і реформи правоохоронної та судової систем, якісна робота яких могла б надати певні гарантії. Натомість, маємо ситуацію, при якій те, що закон на вашій стороні, ще не означає, що власність буде захищена, а порушені права – відновлені.

Пропущений дедлайн

Продовжуючи мораторій на землю минулого року, Рада зобов’язала Кабмін подати проект Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Ще у першому кварталі 2019 року уряд мав внести на розгляд парламенту напрацьований законопроект щодо зняття мораторію та введення правил обігу сільськогосподарських земель. Це вже не перший провалений Кабміном дедлайн. У 2015 та 2016 Рада також зобов’язувала уряд внести відповідний законопроект – результати нам відомі.

Не Рада і Кабмін, а Суд

Як не дивно, але покласти кінець мораторію може Верховний Суд. Велика Палата Верховного Суду погодилася взяти на розгляд справу, в якій прокуратурою оспорюється дійсність договору обміну (міни) земельних ділянок. Якщо коротко, то суть справи в тому, що ТОВ та фізична особа обмінялися земельними ділянками не за досі дозволеною схемою «пай на пай», а ділянками для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що є забороненим на даний момент.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду просить Велику Палату вирішити виключну правову проблему, яка виникла після травневого рішення ЄСПЛ. Нагадаємо, в травні минулого року ЄСПЛ в справі «Зеленчук та Цицюра проти України» визнав мораторій непропорційним обмеженням права власності та права на здійснення підприємницької діяльності. Тепер ми маємо дві протилежні правові позиції. З одного боку – норми  Перехідних положень Земельного кодексу, якими встановлено мораторій. З іншого боку – рішення ЄСПЛ та норми Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини». Справді, колізія не з простих, адже важливо не тільки обрати, які норми права застосовувати, а й врахувати всі соціальні та економічні особливості України станом на сьогодні.

Що буде?

У випадку, коли Велика Палата визнає законність мораторію та не відступить від висновків «старого» Верховного суду, ніяких змін не буде. Однак у разі  прийняття протилежного рішення – розвиток подій може бути дуже навіть цікавим. Рішення суду очевидно може стати прецедентом та поштовхом до нових аналогічних рішень. Землевласників та потенційних фермерів підштовхне до збільшення ділової активності. Ймовірно, почастішають випадки укладення договорів обміну підмораторних земель.

Натомість в уряду та законодавців не буде іншого варіанту, як швидко розробити та прийняти закон, щоб спрямувати таку активність в певне кероване русло.  

Чи потрібно скасувати мораторій?

За даними Світового банку, відкриття ринку землі може принести Україні щорічно близько 1,6% приросту ВВП. Більше отримають і власники паїв, адже вартість землі зросте, а відповідно збільшиться і орендна плата за землю. Такі додаткові вливання безумовно є потрібними для економіки України, тому ринок землі потрібно запустити. Однак, першим кроком має бути внесення інформації про абсолютно всі земельні ділянки до земельного кадастру. Крім того, доцільним кроком буде запуск ринку спочатку у тестовому форматі на певній території, для виявлення недоліків та слабких місць законодавчого регулювання.

 

Тарас Яцищук

молодший юрист

практики корпоративного права та комплаєнсу

АО «Бачинський та партнери»