Як іноземцю здавати в оренду нерухомість в Україні?

За загальним правилом, навіть якщо фізична особа-нерезидент (ми наголошуємо: не просто іноземець, а саме нерезидент) має постійне місце проживання в Україні, здавати в оренду нерухомість вона може ТІЛЬКИ через фізичну особу-підприємця або юридичну особу-резидента, що виконують представницькі функції нерезидента на підставі письмового договору та виступаючих його податковим агентом за такими доходами. Нерезидент, який порушує цю норму, вважається таким, що ухиляється від сплати податків.

Що таке представницький договір?

Представницькі функції слід розуміти як представництво, яке згідно з Цивільним кодексом є правовідносинами, в яких одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчинити угоду від імені іншої сторони, яку вона представляє.

Слід звернути увагу до обов’язковість дотримання письмової форми договору представництва.

Згідно з Податковим кодексом доходи з оренди нерухомості обкладаються податковим агентом при їх нарахуванні (виплаті).

Податковий агент, що нараховує оподатковуваний дохід на користь платника податків, зобов’язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену у ст. 167 Податкового кодексу.

Отже, фізична особа-нерезидент не може здавати в оренду власне нерухоме майно безпосередньо фізичній особі-підприємцю – орендареві. Здійснити це можливо, лише уклавши письмово договір про представництво з ФОПом або юридичною особою – резидентом, який також виступатиме податковим агентом платника податку-нерезидента за доходами від надання нерухомого майна в оренду та має виконати всі обов’язки, покладені на податкового агента, а саме зобов’язаний нарахувати, утримати та сплатити податок до бюджету від імені та за рахунок фізичної особи з доходу, що виплачується йому.

Дохід від надання фізичною особою в оренду нерухомого майна оподатковується на доходи фізичних осіб та військовим збором (18% та 1,5% відповідно). При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не меншою від мінімальної суми орендного платежу за повний або неповний місяць оренди.

Тобто якщо квартира здається в оренду за 10 000 грн., а вартість посередницьких послуг становить 1 грн., то ФОП-посередник сплачує:

1 грн. х 5% = 0,05 грн. = 5 копійок (свої власні податки)

+

10 000 грн. х 19,5% = 1950 грн. (як податковий агент нерезидента)

Зверніть увагу! Іноземець також може набути статусу податкового резидента у випадках, передбачених законом. Підставами для набуття такого статусу є зокрема наявність центру життєвих інтересів (наприклад, постійне проживання членів сім’ї) на території України, а також постійні види на проживання. У такому разі можлива реєстрація нерезидента підприємцем і, як наслідок, придбання ним права здавати нерухомість в оренду без участі податкового агента.

Чи можна іноземцю самому зареєструватися як ФОП, стати резидентом?

Відповідь неоднозначна. Стати ФОП-резидентом вигідно з погляду податків лише за умови одночасної реєстрації платником єдиного податку (далі – ЄП) зі ставкою 5%. А якщо ні, то ФОП буде платником податків на загальній системі оподаткування зі ставкою 22% ЄСВ + податок на прибуток у розмірі 18% від прибутку (не від доходу!).

З одного боку, Закон України «Про валюту та валютні цінності» оголошує резидентами всіх фізичних осіб-підприємців, зареєстрованих згідно із законодавством України (пп. Б п.9 ст.1 Закону).

З іншого боку, Податковий кодекс (ст. 14.1.213) визначає, що фізособами-резидентами України є фізичні особи, які мають місце проживання в Україні.

При цьому:

  • якщо фізична особа має місце проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо така особа має місце постійного проживання в Україні (постійне проживання – мається на увазі наявність посвідки на постійне проживання, не на тимчасове);
  • якщо особа має місце постійного проживання також в іноземній державі (припустимо, якщо ви отримаєте і ПМП в Україні, і при цьому все одно житимете в Ізраїлі), вона вважається резидентом, якщо має тісніші особисті або економічні зв’язки (центр життєвих інтересів) в Україні.
  • Якщо держава, в якій фізична особа має центр життєвих інтересів, не можна визначити, або якщо у фізичної особи немає місця постійного проживання в жодній державі, вона вважається резидентом, якщо перебуває в Україні не менше 183 днів (включаючи день приїзду та протягом періоду або періодів податкового року.

Насправді для реєстрації ФОП (у державного реєстратора чи нотаріуса) пред’являти дозвіл на проживання не потрібно. Особа може назвати будь-яку адресу в Україні як місце провадження своєї підприємницької діяльності: у нотаріуса немає обов’язку цю адресу перевіряти.

Нерезиденти не можуть стати платниками ЄП – є пряма заборона Податкового кодексу. Але реєстрація ФОП, згідно із Законом «Про валюту та валютні операції» (див. вище), робить вас резидентом і дає право на єдиний податок.

Принаймні податківці з цим згодні, і іноземців, які мають в Україні ФОП, ставлять на облік платників ЄП.

Плюс, таким чином, Державна податкова служба України сама визнає ваш резидентський статус: як же зареєстрували на ЄП, якби особа була нерезидентом?

Але водночас податківці пояснюють, що навіть якщо нерезидент має постійне місце проживання в Україні, це все одно не дозволяє йому оминати «правило посередника». Таким чином, вони просто ототожнюють поняття “нерезидент” та “іноземець”, хоча це не зовсім коректно.

Тому ми оцінюємо ризики цього варіанту та можливість потенційних претензій з боку податкової служби як 50/50 (подання позовів щодо скасування реєстрації платником ЄП).

Для мінімізації ризиків рекомендуємо додатково (крім реєстрації ФОП) отримати довідку про статус податкового резидента України. І лише після її отримання починати здавати майно у найм зі ставкою оподаткування 5% від доходу.

У разі виникнення додаткових запитань, звертайтесь.

Ми вам
зателефонуємо

Замовити дзвінок