Одним из самых распространенных видов обеспечения исполнения обязательства является ипотека. Этот способ широко распространен в кредитных правоотношениях.
Jednym z najczęstszych rodzajów zabezpieczenia wykonania zobowiązania jest hipoteka. Ta metoda jest szeroko stosowana w relacjach kredytowych.
Zgodnie z ustawą nr 898-IV z dnia 05.06.2003 hipoteka jest rodzajem zabezpieczenia wykonania zobowiązania przez nieruchomość, zgodnie z którym wierzyciel ma prawo w przypadku niewypełnienia przez dłużnika zobowiązania zobowiązanie zabezpieczone hipoteką, do zaspokojenia swoich roszczeń poprzez przejęcie przedmiotu hipoteki.
Na koszt przedmiotu hipoteki wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenie z tytułu zobowiązania głównego w całości lub w wysokości ustalonej umową hipoteczną. Obejmuje również odsetki i kary.
Kilka nieruchomości, w tym obiekty w budowie, mogą być przeniesione na hipotekę. Umowa hipoteczna podlega obowiązkowi notarialnemu, a obciążenie nieruchomości będącej jej przedmiotem podlega obowiązkowej rejestracji państwowej.
Co do zasady wierzyciel dokonuje przejęcia przedmiotu hipoteki na trzy sposoby: na podstawie orzeczenia sądu; na podstawie wpisu notarialnego lub umowy o zaspokojeniu wierzytelności wierzyciela hipotecznego. Ta ostatnia metoda jest uważana za pozasądowe rozwiązanie sporu.
Tym samym umowa o zaspokojeniu roszczeń hipotecznego może być zawarta albo odrębnie od umowy hipotecznej głównej, albo zawarta w formie klauzuli hipotecznej w samej umowie hipotecznej. Umowa zwykle określa warunki i procedurę przeniesienia własności nieruchomości na wierzyciela, a także prawo tego ostatniego do sprzedaży tej nieruchomości we własnym imieniu osobie trzeciej. Umowa ta jest potwierdzeniem przeniesienia własności nieruchomości na wierzyciela i jest podstawą do wpisu informacji do Państwowego Rejestru praw rzeczowych do nieruchomości.
Warto zauważyć, że dziś na Ukrainie obowiązuje moratorium na wykluczenie nieruchomości z kredytów udzielonych w walucie obcej.
W szczególności ustawa nr 1304-VII z dnia 03.06.2014 „O moratorium na odzyskanie mienia obywateli Ukrainy stanowiącego zabezpieczenie kredytów w walucie obcej” stanowi, że nieruchomość mieszkalna będąca przedmiotem hipoteki na kredyt konsumencki , która jest przekazywana obywatelowi Ukrainy w walucie obcej.
Zamknięcie takiej nieruchomości nie może być pobierane, pod warunkiem że:
- taka nieruchomość jest stałym miejscem zamieszkania pożyczkobiorcy lub jest obiektem w budowie, pod warunkiem że pożyczkobiorca nie posiada innej nieruchomości mieszkalnej;
- łączna powierzchnia takiej nieruchomości mieszkalnej nie przekracza 140 mkw. metrów za mieszkanie i 250 mkw. liczniki dla budynku mieszkalnego;
Ponadto bank nie jest uprawniony do cesji zadłużenia lub
zadłużenia z tytułu kredytu konsumenckiego w walucie obcej na rzecz innej osoby.
Praktyka arbitrażowa
Najnowsza praktyka sądowa świadczy o ochronie interesów kredytobiorcy w rozwiązywaniu tej kategorii sporów.
Stanowisko rozstrzygające Sądu Najwyższego zawarte w uchwale nr 465/1310/17 z dnia 31 października 2018 r. Przedmiotem rozważań był spór pomiędzy kredytobiorcą a wierzycielem dotyczący rejestracji własności lokalu mieszkalnego, który był obciążony hipoteką, jako zabezpieczenie zobowiązania z tytułu kredytu udzielonego w walucie obcej. Powód poprosił więc o stwierdzenie niezgodności z prawem decyzji o zarejestrowaniu własności i wykreślenie notarialnego wpisu wykonawczego, na podstawie którego zarejestrowano własność mieszkania na rzecz wierzyciela. Powodem roszczeń był fakt, że nieruchomość spełnia kryteria określone w ustawie „O moratorium na odzyskanie mienia obywateli Ukrainy przekazanego jako zabezpieczenie kredytów walutowych”, a zatem nie może być ono przymusowo ściągnięte. Oddalając argumenty powoda, pozwany złożył pisemne wyjaśnienia, w których zaznaczył, że skutek tej ustawy dotyczy przymusowej sprzedaży nieruchomości, a egzekucja z przedmiotu hipoteki została wytoczona pozasądowo w celu spełnienia warunków ostrzeżenie hipoteczne, dobrowolnie uzgodnione przez strony przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego, w związku z czym moratorium na sporny stosunek prawny nie ma zastosowania. Sąd Najwyższy nie zgodził się jednak z argumentacją pozwanego i uwzględniając skargę kasacyjną powoda zauważył: dobrowolnie uzgodnione przez strony przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego, zatem moratorium nie dotyczy spornych stosunków prawnych. Sąd Najwyższy nie zgodził się jednak z argumentacją pozwanego i uwzględniając skargę kasacyjną powoda zauważył: dobrowolnie uzgodnione przez strony przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego, zatem moratorium nie dotyczy spornych stosunków prawnych. Sąd Najwyższy nie zgodził się jednak z argumentacją pozwanego i uwzględniając skargę kasacyjną powoda zauważył:
Przejęcie przedmiotu hipoteki poza sądem poprzez rejestrację prawa własności hipoteki do nieruchomości będącej przedmiotem hipoteki na podstawie umowy o zaspokojeniu roszczeń wierzyciela lub odpowiedniego postanowienia w umowie hipotecznej, co jest równoznaczne z taką umową, polega na przeniesieniu przedmiotu hipoteki na rzecz wierzyciela bez zgody
„…Tak więc, rozstrzygając spór o możliwość pozasądowego przejęcia przedmiotu hipoteki w okresie obowiązywania Ustawy Ukrainy „O moratorium na ściąganie mienia obywateli Ukrainy stanowiącego zabezpieczenie kredytów w waluta obca” jest początkiem skutków prawnych, w tym W konkretnym przypadku przewiduje ona faktyczne przeniesienie na wierzyciela hipotecznego prawa własności przedmiotu hipoteki, bez zgody właściciela nieruchomości.”
Zbliża się koniec moratorium
Według danych Narodowego Banku Ukrainy na dzień 1 maja 2018 r. odsetek niespłaconych kredytów udzielonych w walutach obcych przed 2008 r. wynosił 94,3%. Sytuację komplikowała wspomniana wyżej ustawa moratorium, która została uchwalona w 2014 roku. Przewalutowanie kredytów na hrywny również nie wpłynęło znacząco na sytuację.
Wszystko to spowodowało, że w przepisach przejściowych kodeksu postępowania upadłościowego, przyjętych przez Radę Najwyższą Ukrainy w dniu 19 grudnia 2018 r., ustanowiono normę, która stanowi, że od momentu wejścia w życie kodeksu (6 miesięcy od daty oficjalnej publikacji), ustawa traci ważność ” w sprawie moratorium na odzyskanie mienia obywateli Ukrainy stanowiącego zabezpieczenie kredytów w walucie obcej. Zamiast tego kodeks przewiduje specjalny 5-letni okres na restrukturyzację zadłużenia w przypadku kredytów udzielonych w walucie obcej.
Możesz polubić