One of the most common types of maintenance of the obligation is mortgage. This method is widespread in credit relations.
Jednym z najczęstszych rodzajów utrzymania zobowiązania jest hipoteka. Ta metoda jest szeroko rozpowszechniona w relacjach kredytowych.
Zgodnie z ustawą nr 898-IV z dnia 05.06.2003 hipoteka jest rodzajem utrzymania zobowiązania do nieruchomości, zgodnie z którym wierzyciel jest uprawniony w przypadku niewypełnienia przez dłużnika zobowiązania zabezpieczonego hipoteka na zaspokojenie swoich roszczeń w drodze regresu hipotecznego.
Na koszt przedmiotu hipoteki wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenie z tytułu zobowiązania głównego w całości lub w wysokości ustalonej umową hipoteczną. Obejmuje również odsetki i kary.
Na hipotekę może zostać przeniesionych kilka nieruchomości, w szczególności obiekty o budowie niedokończonej. Umowa hipoteczna podlega obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu, a obciążenie nieruchomości będącej jej przedmiotem – obowiązkowej rejestracji państwowej.
Co do zasady kredytodawca płaci spłatę kredytu hipotecznego na trzy sposoby: na podstawie orzeczenia sądu; na podstawie wpisu wykonawczego notariusza lub umowy o zaspokojeniu wymagań wierzyciela hipotecznego. Ostateczność uważana jest za pozasądowe rozwiązanie sporu.
Tak więc umowa o zaspokojenie wierzyciela hipotecznego może być zawarta albo odrębnie od umowy hipotecznej głównej, albo zawarta w formie zastrzeżenia hipotecznego w samej umowie hipotecznej. Umowa co do zasady określa warunki i tryb przeniesienia własności nieruchomości na wierzyciela, a także prawo tego ostatniego do sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej we własnym imieniu. Umowa ta jest potwierdzeniem przeniesienia własności nieruchomości na pożyczkodawcę i jest podstawą do wpisu informacji do Państwowego Rejestru praw rzeczowych do nieruchomości.
Warto zauważyć, że na dzień dzisiejszy na Ukrainie obowiązuje moratorium na przejmowanie nieruchomości pod kredyty walutowe.
W szczególności ustawa nr 1304-VII z dnia 03.06.2014 r. „O moratorium na pobieranie mienia obywateli Ukrainy pod zastaw kredytów w walucie obcej” stanowiła, że nie można wykonać egzekucji (wyobcowanej bez zgoda właściciela) nieruchomość mieszkalna będąca przedmiotem hipoteki z tytułu kredytu konsumenckiego udzielonego obywatelowi Ukrainy w walucie obcej.
Podatek od takiej nieruchomości nie może być zapłacony pod warunkiem, że:
- nieruchomość taka jest miejscem stałego zamieszkania pożyczkobiorcy lub jest przedmiotem niedokończonej budowy, pod warunkiem, że pożyczkobiorca nie posiada innej nieruchomości;
- łączna powierzchnia takich nieruchomości nie przekracza 140 metrów kwadratowych. metrów za mieszkanie i 250 mkw. liczniki dla budynku mieszkalnego;
Ponadto bank nie ma prawa do cesji zadłużenia lub zadłużenia konsumenckiego kredytu walutowego na inną osobę.
Praktyka sądowa
Najnowsze orzecznictwo wskazuje na ochronę interesów kredytobiorcy w rozwiązywaniu tej kategorii sporów.
Decydujące jest stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale nr 465/1310/17 z dnia 31 października 2018 roku. Przedmiotem rozważań był spór pomiędzy kredytobiorcą a wierzycielem dotyczący rejestracji własności lokalu mieszkalnego, który został przeniesiony na hipotekę, jako zabezpieczenie kredytu udzielonego w walucie obcej. Powód zwrócił się więc o uznanie decyzji o zarejestrowaniu prawa majątkowego za niezgodną z prawem i unieważnienie notarialnej pieczęci wykonawczej, na podstawie której została zarejestrowana własność mieszkania dla pożyczkodawcy. Roszczenia były motywowane faktem, że mienie spełnia kryteria określone w ustawie „O moratorium na pobieranie mienia obywateli Ukrainy pod zabezpieczenie kredytów walutowych” i w związku z tym nie może podlegać przymusowej egzekucji. Wbrew argumentom powoda pozwany złożył pisemne wyjaśnienia, w których zaznaczył, że działanie tej ustawy obejmuje przymusową likwidację nieruchomości, a egzekucja hipoteki została przeprowadzona pozasądowo zgodnie z warunkami art. zastrzeżenie hipoteki dobrowolnie uzgodnione przez strony przy zawarciu umowy hipotecznej, a zatem na kontrowersyjny stosunek nie obowiązuje moratorium. Sąd Najwyższy nie zgodził się jednak z argumentacją pozwanego i uwzględnił skargę kasacyjną powoda: a egzekucja hipoteki została przeprowadzona pozasądowo zgodnie z warunkami zastrzeżenia hipoteki dobrowolnie uzgodnionymi przez strony przy zawarciu umowy hipotecznej, a zatem na sporny stosunek nie stosuje się moratorium. Sąd Najwyższy nie zgodził się jednak z argumentacją pozwanego i uwzględnił skargę kasacyjną powoda: a egzekucja hipoteki została przeprowadzona pozasądowo zgodnie z warunkami zastrzeżenia hipoteki dobrowolnie uzgodnionymi przez strony przy zawarciu umowy hipotecznej, a zatem na sporny stosunek nie stosuje się moratorium. Sąd Najwyższy nie zgodził się jednak z argumentacją pozwanego i uwzględnił skargę kasacyjną powoda:
egzekucja hipotek pozasądowych w formie wpisu prawa rzeczowego wierzyciela hipotecznego do nieruchomości będącej przedmiotem hipoteki na podstawie umowy o zaspokojenie roszczenia wierzyciela hipotecznego lub odpowiedniego zastrzeżenia w umowie hipotecznej, co jest równoznaczne z taką umową, skutkuje przeniesieniem przedmiotu hipoteki na rzecz wierzyciela bez zgody właściciela takiej nieruchomości. “
„… Dlatego decydującym czynnikiem rozstrzygnięcia sporu o możliwość pozasądowego przejęcia przedmiotu hipoteki w okresie obowiązywania Ustawy Ukrainy „O moratorium na pobieranie mienia obywateli ukraińskich udzielonego jako zabezpieczenie kredytów w waluta obca” jest początkiem skutku prawnego polegającego na tym, że w tym konkretnym przypadku chodzi o faktyczne przeniesienie na wierzyciela hipotecznego własności przedmiotu hipoteki, bez zgody właściciela nieruchomości”.
Koniec moratorium jest bardzo bliski
Według danych Narodowego Banku Ukrainy na dzień 1 maja 2018 r. odsetek wstrzymanych kredytów walutowych do 2008 r. wyniósł 94,3%. Sytuację komplikowała powyższa ustawa o moratorium, która została uchwalona w 2014 roku. Przewalutowanie kredytów na hrywny również nie wpłynęło znacząco na sytuację.
Wszystko to zaowocowało zapisem w przepisach przejściowych kodeksu postępowania upadłościowego, przyjętych przez Radę Najwyższą Ukrainy w dniu 19 grudnia 2018 r., który stanowi, że od wejścia w życie kodeksu (6 miesięcy od daty oficjalnej publikacji) Ustawa „O moratorium na pobieranie mienia obywateli Ukrainy udzielonego jako zabezpieczenie kredytów w walucie obcej”. Zamiast tego Kodeks przewiduje specjalny 5-letni okres spłaty zadłużenia z tytułu pożyczek udzielonych w walucie obcej.
Możesz polubić