Ипотека по кредитам в иностранной валюте: особенности взыскания и конец моратория

Вместо вступления

Одним из самых распространенных видов обеспечения исполнения обязательства является ипотека. Этот способ широко распространен в кредитных правоотношениях. В соответствии с Законом № 898-IV от 05.06.2003, ипотека — вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, согласно которому кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований путем обращения взыскания на предмет ипотеки.

За счет предмета ипотеки кредитор может удовлетворить свое требование по основному обязательству в полном объеме или в том объеме, который установлен ипотечным договором. В него также включаются суммы процентов и неустойки.

В ипотеку может быть передано несколько объектов недвижимого имущества, в том числе объекты незавершенного строительства. Ипотечный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а обременение недвижимого имущества, являющегося его предметом — обязательной государственной регистрации.

Как правило, кредитор обращает взыскание на предмет ипотеки тремя способами: на основании решения суда; на основании исполнительной надписи нотариуса или по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. Последний способ считается внесудебным урегулированием спора.

Так договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может быть заключен или отдельно от основного ипотечного договора, либо содержаться в форме ипотечного оговорки в самом договоре ипотеки. Договор обычно предусматривает условия и порядок перехода права собственности на недвижимое имущество к кредитору, а также право последнего продать от своего имени это имущество третьему лицу. Этот договор является подтверждением перехода права собственности на недвижимое имущество к кредитору и является основанием для внесения сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Стоит заметить, что на сегодняшний день в Украине действует мораторий на обращение взыскания на недвижимое имущество по кредитам, выданным в иностранной валюте.

В частности, Законом № 1304-VII от 03.06.2014 «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», установлено, что не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия владельца) недвижимое жилое имущество, являющееся предметом ипотеки по потребительскому кредиту, который предоставлен гражданину Украины в иностранной валюте.

Взыскания на такое имущество не может быть обращено при условии, что:

— такое имущество является местом постоянного проживания заемщика или является объектом незавершенного строительства, при условии, что в собственности заемщика нет другого недвижимого жилого имущества;

— общая площадь такого недвижимого жилого имущества не превышает 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома;

Кроме этого банк не имеет права осуществить уступку задолженности или долга по потребительскому

кредиту в иностранной валюте в пользу другого лица.

Судебная практика

Последняя судебная практика свидетельствует о защите интересов заемщика при решении данной категории споров.

Определяющей позиция Верховного Суда, изложенная в Постановлении № 465/1310/17 от 31.10.2018 года. Предметом рассмотрения был спор между заемщиком и кредитором по поводу регистрации права собственности на жилую квартиру, которая была передана в ипотеку, в качестве обеспечения обязательства по кредиту, выданному в иностранной валюте. Так истец просил признать решение о регистрации права собственности незаконным и отменить исполнительную надпись нотариуса, на основании которого было зарегистрировано право собственности на квартиру за кредитором. Исковые требования были мотивированы тем, что имущество соответствует критериям, определенным в Законе «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», а потому на него не может быть обращено принудительное взыскание. В отрицание доводов истца, ответчик подал письменные объяснения, в которых отметил, действие указанного закона распространяются на принудительную реализацию имущества, а взыскание на предмет ипотеки было обращено во внесудебном порядке на выполнение условий ипотечного предостережение, добровольно согласованного сторонами при заключении ипотечного договора, поэтому на спорные правоотношения мораторий не распространяется. Однако Верховный Суд не согласился с доводами ответчика и удовлетворяя кассационную жалобу истца отметил:

«Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке способом регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорки в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору, влечет отчуждение предмета ипотеки в пользу ипотекодержателя без согласия владельца такого недвижимого имущества «.

» …Таким образом, определяющим при разрешении спора о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке в течение срока действия Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» является наступление правовых последствий, в данном конкретном случае предусматривает фактический переход к ипотекодержателя права собственности на предмет ипотеки, без согласия собственника имущества.”

 Конец моратория близок

Согласно данным Национального банка Украины по состоянию 1 мая 2018 процент прстрочених кредитов, выданных в иностранной валюте до 2008 года составил 94,3%. Ситуацию осложнил вышеуказанный Закон о моратории, который был принят в 2014 году. Конвертация кредитов в гривну также не существенно повлияла на ситуацию.

Все это стало причиной того, что в Переходных положениях Кодекса из процедур банкротства, был принят Верховной Радой Украины 19 декабря 2018 установили норму, которая предусматривает, что с момента вступления в силу Кодекса (через 6 месяцев со дня официального опубликования), теряет силу Закон » о моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте «. Зато Кодексом будет предусмотрен особый 5-летний период реструктуризации долга по кредитам, выданным в иностранной валюте.

Максим Сулима

юрист практики судебного представительства

АО «Бачинский и партнеры»