Іпотека за кредитами в іноземній валюті: особливості стягнення та кінець мораторію

Одним з найбільш поширених видів забезпечення виконання зобов’язання є іпотека. Цей спосіб широко розповсюджений у кредитних правовідносинах. Відповідно до Закону № 898-IV від 05.06.2003, іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, згідно з яким кредитор має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

За рахунок предмета іпотеки кредитор може задовольнити свою вимогу за основним зобов’язанням в повному обсязі, або в тому обсязі, який встановлений іпотечним договором. До нього також включаються суми процентів та неустойки.

В іпотеку може бути передано декілька об’єктів нерухомого майна, зокрема об’єкти незавершеного будівництва. Іпотечний договір підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, а обтяження нерухомого майна, що є його предметом – обов’язковій державній реєстрації.

Як правило, кредитор звертає стягнення на предмет іпотеки трьома способами: на підставі рішення суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса або за договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Останній спосіб вважається позасудовим врегулюванням спору.

Так договір про задоволення вимог іпотекодержателя може бути укладений або окремо від основного іпотечного договору, або міститись у формі іпотечного застереження в самому договорі іпотеки. Договір як правило передбачає умови та порядок переходу права власності на нерухоме майно до кредитора, а також право останнього продати від свого імені це майно третій особі. Цей договір є підтвердженням переходу права власності на нерухоме майно до кредитора і є підставою для внесення відомостей в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Варто зауважити, що станом на сьогоднішній день в Україні діє мораторій на звернення стягнення на нерухоме майно за кредитами, виданими в іноземній валюті.

Зокрема, Законом № 1304-VII від 03.06.2014 “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”, встановлено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, що є предметом іпотеки за споживчим кредитом, що наданий громадянину України у іноземній валюті.

Стягнення на таке майно не може бути звернуто за умови, що:

  • таке майно є місцем постійного проживання позичальника або є об’єктом незавершеного будівництва, за умови, що у власності позичальника немає іншого нерухомого житлового майна;
  • загальна площа такого нерухомого житлового майна не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку;

Крім цього банк не має права здійснити уступку заборгованості або боргу за споживчим

кредитом в іноземній валюті на користь іншої особи.

 Судова практика
Остання судова практика свідчить про захист інтересів позичальника при вирішенні даної категорії спорів.

Визначальною є позиція Верховного Суду, викладена в Постанові № 465/1310/17 від 31.10.2018 року. Предметом розгляду був спір між позичальником та кредитором з приводу реєстрації права власності на житлову квартиру, яка була передана в іпотеку, як забезпечення зобов’язання за кредитом, виданим в іноземній валюті. Так позивач просив визнати рішення про реєстрацію права власності незаконним та скасувати виконавчий напис нотаріуса, на підставі якого було зареєстровано право власності на квартиру за кредитором. Позовні вимоги були мотивовані тим, що майно відповідає критеріям, визначеним в Законі “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”, а тому на нього не може бути звернуто примусове стягнення. В заперечення доводів позивача, відповідач подав письмові пояснення, в яких зазначив, дія вказаного закону розповсюджуються на примусову реалізацію майна, а стягнення на предмет іпотеки було звернуто у позасудовому порядку на виконання умов іпотечного застереження, добровільно погодженого сторонами при укладенні іпотечного договору, а тому на спірні правовідносини мораторій не поширюється. Однак Верховний Суд не погодився з доводами відповідача та задовольняючи касаційну скаргу позивача зазначив:

Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмету іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна.

”….отже, визначальним при вирішення спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” є настання правового наслідку, що в даному конкретному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна.

 Кінець мораторію близький

Згідно даних Національного банку України станом 1 травня 2018 року відсоток прострочених кредитів, виданих в іноземній валюті до 2008 року склав 94,3%. Ситуацію ускладнив вищевказаний Закон про мораторій, що був прийнятий у 2014 році. Конвертація кредитів у гривню також не суттєво вплинула на ситуацію.

Все це стало причиною того, що у Перехідних положеннях Кодексу з процедур банкрутства, що був прийнятий Верховною радою України 19 грудня 2018 встановили норму, яка передбачає, що з моменту набрання чинності Кодексом (через 6 місяців з дня офіційного опублікування), втрачає чинність Закон “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”. Натомість Кодексом буде передбачений особливий 5-річний період реструктуризації боргу за кредитами, виданими в іноземній валюті.

 Максим Сулима

юрист практики судового представництва

АО “Бачинський та партнери”