ЯК ДІЯТИ ЗА ДОГОВОРОМ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ ПІД ЧАС КАРАНТИНУ?

Раніше розділ про форс-мажорні обставини у договорі оренди переважно ніхто не читав, але ситуація змінилась за останній тиждень. На що потрібно звернути увагу та як уникнути притягнення до відповідальності за невиконання договору оренди?

На що потрібно звернути увагу:

1) Переважно договір оренди містить загальне положення про те, що сторона звільняється від відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов’язань за договором, якщо це невиконання або неналежне виконання стало наслідком дії обставин непереборної сили (форс-мажорних обставин).

Приблизно таке ж положення міститься у Цивільному кодексі України (стаття 617), де вказано, що особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Отже, в першу чергу форс-мажорна обставина звільняє саме від відповідальності, але ніде прямо не вказано, що вона звільняє від виконання прямих обов’язків за договором, таких як сплата орендної плати.

Інколи ще договори містять положення про те, що на час дії форс-мажорних обставин відтерміновується виконання зобов’язань, тобто Ви можете сплатити орендну плату після завершення карантину.

2) Зазвичай перелік таких обставин є досить детальним у договорах, але навіть, якщо у Вашому договорі не вказано про карантин, встановлений Кабінетом Міністрів України, а швидше за все не вказано, ця обставина передбачена на законодавчому рівні з 17 березня 2020 року, тому на неї можна посилатись.

3) Обов’язок повідомлення Вашого контрагента про форс-мажор та строк здійснення такого повідомлення.

Це може бути, наприклад, негайне повідомлення, три дні або ж інший визначений договором строк. У повідомленні обов’язково має бути вказаний зміст обставин, їх характер і вплив на виконання зобов`язань за договором. Якщо у Вашому договорі не вказаний строк, краще якнайшвидше повідомити про настання таких обставин.

Якщо не врегульований спосіб повідомлення про форс-мажорні обставини, потрібно використати загальні положення договору про здійснення повідомлення, зазвичай, це електронна пошта, поштовий  лист з повідомленням про вручення. Інколи договори передбачають також можливість повідомлення через інші месенджери. На нашу думку, краще і повідомити у електронний спосіб, і при можливості вручити під підпис письмовий документ чи надіслати такий поштою.

4) Засвідчення факту форс-мажорної обставини. Таким засвідченням є сертифікат Торгово-промислової палати України. Детально ця процедура врегульована у Регламенті засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Але крім цього,  ТПП України рекомендує підприємцям, які не можуть виконувати свої зобов’язання у зв’язку з форс-мажорними обставинами, в тому числі карантину, до моменту звернення до ТПП, оформити документальне призупинення своєї діяльності у відповідній сфері (наказ, розпорядження тощо) та письмово повідомити контрагента, перед яким не виконується зобов’язання.

Карантин як форс-мажор повинен мати конкретні негативні наслідки для Вашого бізнесу. Якщо це не так і Ви працюєте у звичному режимі, то це не може бути визнано форс-мажорною обставиною за Вашим договором.

Сторона, яка постраждала, може бути звільнена від відповідальності тільки у разі, якщо впродовж встановленого у договорі строку вона надасть відповідний сертифікат своєму контрагенту.

5) Зверніть увагу, що Ваш договір може передбачити положення про те, що якщо форс-мажорна обставина триває певний час (зазвичай, це кілька місяців), то будь-яка з сторін договору має право припинити його дію.

У Львівській міські раді повідомляють про рішення надати пільгу щодо сплати оренди на час карантину для закладів та магазинів Львова, які орендують комунальні приміщення.

Якщо говорити про комерційні чи офісні приміщення, то мер Львова закликав власників також зменшити орендну плату орендарям, які тимчасово не працюють, але обов’язкової норми для власників нерухомості немає.

Для того, щоб уникнути притягнення до відповідальності за невиконання договору оренди, рекомендуємо наступне:

1) Перш за все, потрібно домовлятись. Найкращий варіант – це укладення додаткової угоди до договору, яка б врегулювала відносини сторін на період карантину або більш тривалий період. Цією додатковою угодою можна визначити суму орендної плати на період карантину, інший строк її сплати, додатково описати  положення про форс-мажорні обставини на майбутнє.

Це зекономить час і зусилля на отримання сертифікату ТПП, зніме питання щодо подальших спорів з власником приміщення.

2) Якщо перший варіант не працює, тоді потрібно читати Ваш договір і виконувати рекомендації, зазначені в першій частині цієї публікації: приймати необхідні рішення в межах Вашої компанії про зупинення діяльності, повідомляти Вашого контрагента про настання форс-мажорної обставини для Вас та звертатись в ТПП для отримання сертифікату.

Фото:Pixabay

ЯК ДІЯТИ ЗА ДОГОВОРОМ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ  ПІД ЧАС КАРАНТИНУ?

Ми вам
зателефонуємо