Давно відомо всім, що нерухомість є однією із найстабільніших та найприбутковіших сфер для капіталовкладення. Процес вибору та придбання об’єктів нерухомості завжди є дуже хвилюючим. Останнім часом стрімко зріс попит на придбання житлової чи комерційної нерухомості на етапі будівництва з наступною метою здачі її в оренду, чи продажу після введення в експлуатацію.
Звичайно ж через високу вартість усі операції з цього питання набувають неабиякого значення.
Що таке Due Diligence об’єкта нерухомості
Due Diligence об’єкта нерухомості являє собою комплексну юридичну перевірку нерухомого майна перед його купівлею, інвестуванням або введенням в експлуатацію. Метою є виявлення ризиків, пов’язаних з правовим статусом, обтяженнями, судовими спорами або порушеннями будівельного законодавства. Такий аудит дозволяє перевірити законність набуття та реєстрації права власності. Бажано уникнути шахрайства чи придбання проблемного» майна. Плюс треба знизити ймовірність подальших судових спорів або скасування угоди. Due Diligence обов’язково проводиться у великих угодах з комерційною нерухомістю, землею або будівництвом.
Основні блоки перевірки новобудови
Процедура due diligence тут надто актуальна та є нічим іншим, як юридичним аудитом. Це незалежна детальна перевірка об’єкта будівництва та компанії забудовника. Що ж включає в себе «due diligence» новобудов? Спочатку йде перевірка правовстановлюючих документів на земельну ділянку, на якій ведеться будівництво.
Далі включається аналіз та перевірка інформації з державних реєстрів. Важливим є дослідження історії земельної ділянки чи об’єкта незавершеного будівництва, на яких активно ведеться в даний час будівництво на предмет того, яким чином та на підставі чого право власності змінювалося чи переходило до нових власників. експертиза забудовника. Надається відповідь на питання, чи були скасовані дозволи на виконання будівельних робіт.
Далі з’ясовується, чи не порушено справу про банкрутство, чи вчасно він виконує свої зобов’язання перед покупцями, чи наявні у нього судові спори з органами державної влади чи кредиторами. Не останню роль грає експертиза дозвільної документації на будівництво. Потрібен розгорнутий аналіз та доступне тлумачення схем придбання нерухомості у цього забудовника, детальний правовий аналіз та пошук ризиків у договорі.
Про перевірку земельної ділянки
Юридична перевірка землі включає аналіз правовстановлюючих документів. У цей блок входить державний акт, договір купівлі-продажу, витяг із ДРРП. Перевірка цільового призначення земельної ділянки проводиться згідно з даними Державного земельного кадастру. В обов’язковому порядку перевіряється наявність обтяжень і заборон. Це можуть бути арешти, іпотеки, сервітути, оренда. Межі та площа перевіряються задля встановлення відповідності фактичних меж даним кадастру. Також важливо з’ясувати, чи не порушує розташування ділянки санітарні, природоохоронні чи містобудівні обмеження.
Перевірка дозвільної документації
Для об’єктів, що будуються або реконструюються, обов’язкова перевірка права на землю, містобудівних умов і обмежень. До пакету документів додається повідомлення або декларації про початок будівельних робіт. Ліцензії та сертифікатів підрядників прикладаються разом з документами про прийняття об’єкта в експлуатацію. Відсутність або фальсифікація дозволів може призвести до незаконності будівництва й подальшого скасування права власності або демонтажу.
Перевірка забудовника
Перевірка забудовника є ключовим елементом Due Diligence, особливо при купівлі об’єкта на первинному ринку. Необхідно вивчити історію компанії, дату створення, структуру власності, наявність інших проектів. Далі перевіряється наявність дозволу на будівництво, виданого саме на цю компанію.
На меті стоїть проаналізувати судові справи щодо банкрутства або кримінальних проваджень. Треба перевірити фактичне будівництво з проєктною документацією і потім оцінити репутацію. Для цього переглядаються відгуки інвесторів, з’ясовується участь у скандальних забудовах. Цю інформацію можна отримати через ЄДР, Єдиний реєстр судових рішень, інструменти аналітики бізнесу як YouControl, Opendatabot.
Чи потрібна перевірка схеми продажу?
Правильність схеми продажу являється гарантією того, що покупець отримає реальні права на нерухомість. Якщо розглядати типові моделі, попередній договір купівлі-продажу є ризикованим без нотаріального завірення. Договір купівлі-продажу майнових прав зараз найпоширеніший для первинного ринку. Договір участі у ФФБ вважається відносно безпечною схемою, якщо управляє банк. Корпоративна схема про купівлю частки ТОВ або корпоративних прав асоціюється з підвищеним ризиком, особливо без перевірки юрособи. Юрист має перевірити законність обраної схеми, наявність дозволів та права продавця розпоряджатися об’єктом.
Введення в експлуатацію та право власності
Право власності на новобудову виникає після введення об’єкта в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом готовності або актом прийняття. Без цього документи не є підставою для реєстрації права і можуть бути визнані недійсними в судовому порядку. Вони не дають змоги повноцінно користуватися об’єктом. Також перевіряється, чи зареєстровано право забудовника або власника на об’єкт у ДРРП, і чи не обтяжене воно арештами.
Додаткові фактори для перевірки
Окрім юридичних аспектів, слід зважати на практичні фактори. Наприклад враховується технічний стан будівлі, особливо на вторинному ринку. Оцінюється наявність комунікацій та підключень, містобудівна ситуація навколо. Інша історія, якщо є заборгованість по сплаті пайової участі або інших внесків. Важливу роль грає приналежність території до ОТГ, прифронтової зони або спеціального режиму. АО «Бачинський та партнери» допоможуть з питанням проведення юридичного аудита нерухомості, тому телефонуйте.
Вам може сподобатись