Що таке «схема продажу»? Це спосіб залучення коштів від покупця на реалізацію будівництва, простіше кажучи, це договір, який пропонується до підписання.
Схеми, які може використовувати забудовник, передбачені законодавством про інвестиційну діяльність. Але забудовники можуть використовувати й інші схеми, що не заборонені законом. Вдаються до таких схем з різних мотивів: оптимізація оподаткування, спрощення процедури, відсутність конкретного законодавчого регулювання, а, отже, якоюсь мірою і контролю тощо.
Якщо взяти до уваги 2021 рік, то найпопулярнішими схемами продажу квартир у новобудовах Львова були:
►Попередній договір купівлі-продажу квартири
►Використання форвардного контракту
Щодо попереднього договору
Його поняття закріплене у Цивільному кодексі України і він передбачає зобов’язання сторін в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу квартири. Він повинен укладатись у такій самій формі, як і основний договір, а отже, нотаріальне посвідчення є обов’язковим.
Більшість забудовників у Львові вдаються до нотаріального посвідчення попередніх договорів, деякі не практикують цього робити, але якщо покупець вимагає, погоджуються. На нотаріальному посвідченні такого договору слід наполягати.
З моменту підписання попереднього договору покупець ще не стає власником квартири, він лише має право вимагати від забудовника в майбутньому укласти основний договір. І вже після укладення останнього реєструється право власності на конкретний об’єкт нерухомості за покупцем.
Такі договори укладаються:
- з забудовником в особі звичайного ТОВ чи ПП;
- з Компанією з управління активами.
Практично завжди юридична особа, з якою укладається договір, та замовник будівництва – це різні компанії. У такому випадку має бути договір між ними, який надає право певній компанії відчужувати Вам права на об’єкт нерухомості.
Укладення попереднього договору з КУА зазвичай є більше безпечним, ніж з звичайним ТОВ чи приватним підприємством. Компанія з управління активами повинна діяти на підставі ліцензії, має певні вимоги до розміру статутного капіталу та має більше активів для задоволення вимог покупців про стягнення коштів. Приватне підприємство ж дуже часто не має жодного майна та не може гарантувати можливості повернення Ваших коштів. Але можуть бути винятки, потрібно аналізувати конкретний випадок.
Ця схема має певні недоліки:
- у випадку недобросовісності забудовника існує можливість подвійного продажу квартири, оскільки такий правочин ніде не реєструється і немає можливості перевірити, за ким закріплений об’єкт;
- податки, а саме – покупець сплачує 1% держмита та 1% збору на загальнообов’язкове пенсійне страхування від вартості квартири;
- витрати на нотаріальні послуги, як при посвідченні попереднього, так і основного договорів.
Популярність цієї схеми пояснюється в першу чергу її простотою: як оформлення для забудовника, так і для розуміння покупця. Незважаючи на її недоліки, вона має право на використання, якщо у забудовника належним чином оформлені всі дозвільні документи.
Використання схеми з укладення форвардного контракту
Тт у продажі бере участь і компанія з управління активами в інтересах інституту спільного інвестування, і забудовник, тобто тут укладаються 2 окремі договори з покупцем.
Ця схема продажу у Львові почала поодиноко використовуватись з 2016 році. У 2018 році вона набула популярності і використовується багатьма забудовниками на первинному ринку житла.
Як це працює?
- Крок 1. Забудовник укладає форвардний контракт з посередником – Компанією з управління активами. Це договір, який засвідчує зобов’язання продавця (забудовника) передати згодом покупцю (КУА) базовий актив, яким у даній схемі є майнові права на квартиру чи інший об’єкт нерухомості. Такий продаж реєструється на товарній біржі. Форвардний контракт передбачає, що він підлягає виконанню згодом шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
- Крок 2. КУА продає всі свої права та обов’язки за форвардним контрактом Вам як покупцеві. Тут укладається договір купівлі-продажу деривативу, він теж реєструється на біржі. Відповідно Ви як покупець набуваєте всіх прав за форвардним контрактом.
- Крок 3. Ви укладаєте договір купівлі-продажу майнових прав з забудовником.
Отже, покупець укладає 2 договори: договір купівлі деривативу з КУА та договір купівлі майнових прав з забудовником. Відповідно вартість квартири розбивається на 2 частини: одну частинку сплачуємо за дериватив, що формально не є коштами за житло, іншу – за майнові права. У разі виникнення проблем з будівництвом можна повертати лише другу частину.
Така схема є вигідною для забудовника у зв’язку з оптимізацією оподаткування.
Основна перевага для покупця: оскільки форвардний контракт та договір купівлі-продажу деривативу реєструються на біржі, схема фактично виключає можливість подвійного продажу. Також більшість бірж мають відкритий реєстр і можна бачити реєстрацію угоди щодо конкретного об’єкта.
Основний недолік: при розірванні договору купівлі-продажу майнових прав, можна розраховувати лише на повернення коштів за цим договором, а ту суму, яка сплачена за дериватив, повернути практично неможливо.
Деякі забудовники у Львові також використовували у 2018 році схему з утворення Фонду фінансування будівництва. Ця схема повністю перебуває в рамках законодавства про інвестиційну діяльність, регулюється окремим законом, але не є поширеною. Її використовують лише ті, хто користується нею протягом тривалого часу.
Щодо інших схем продажу, то вони застосовуються у Львові дедалі рідше. Наприклад, така схема, як сплата пайових внесків в кооператив (використання ЖБК), яку ще у 2016 році пропонували більшість забудовників, зараз майже не застосовується. Це є позитивним моментом, оскільки кооперативи не несли жодних гарантій для покупців житла.
Практично не використовується укладення договору купівлі-продажу майнових прав (лише як елемент схеми з залучення форвардного контракту).
Висновки
Цілком прогнозовано, що і надалі найпопулярнішими у Львові залишатимуть форвардні контракти та укладення попередніх договорів купівлі-продажу.
Окрім цього, для різних забудовників, ці договори не є стандартними. У деяких попередній договір укладений на відносно рівних умовах для сторін, має чітко визначені характеристики квартири, передбачені всі важливі умови, натомість у інших – з умов договору взагалі незрозуміло, що повинен забезпечити забудовник у будинку та квартирі, немає жодної відповідальності для забудовника.
Кожна схема, навіть найпоширеніша, має свої переваги та недоліки, потрібно розуміти її суть та уважно читати договір. Але вкотре наголошуємо, без дозвільних документів використання безпечної схеми не має жодного значення. Потрібно аналізувати все в сукупності.
Будемо раді допомогти розібратись у всіх тонкощах договору з забудовником. Для отримання консультації звертайтесь: 096-002-01-00.
Помічник керівника практики нерухомості АО «Бачинський та партнери» Галина Калитовська
Фото: РіаДім
Вам може сподобатись