Забудовники у Львові використовують різні схеми продажу квартир у новобудові. Звісно ж, варіанти залучення коштів від покупців визначені законодавством про інвестиційну діяльність, але на практиці все працює по-іншому.
Далі розберемо основні схеми забудовників при продажі квартир в новобудовах.
У Львові використовується 5 основних схем оформлення купівлі-продажу квартири в новобудові:
- Житлово-будівельний кооператив (ЖБК);
- Попередній договір купівлі-продажу квартири;
- Договір купівлі-продажу майнових прав;
- Фонд фінансування будівництва (ФФБ);
- Форвардний контракт.
Схема №1: сплата пайових внесків в кооператив (ЖБК)
Схема продажу житла через ЖБК зроблена в обхід положень про інвестування, використовується забудовником з огляду на спрощену процедуру оформлення і діє наступним чином: Ви укладаєте договір про сплату пайових внесків з ЖБК як асоційований член даного ЖБК.
Кооператив по своїй природі це кілька осіб, які добровільно об’єднують свої кошти (паї) для спільної мети – в даній ситуації будівництва житлового будинку для його подальшої експлуатації.
Ви як покупець квартири стаєте асоційованим членом такого Кооперативу, вносите пайові внески (кошти за квартиру) і користується правом дорадчого голосу в Кооперативі.
Основні ризики купівлі квартири через ЖБК
- Можливість подвійного продажу (облік квартир веде лише забудовник). Дехто з юристів обіцяє перевірити цей факт і гарантувати Вам відсутність подвійного продажу, що не може відповідати дійсності.
- Первинно всі права на будинок належать Кооперативу.
- Неможливість проконтролювати використання коштів Кооперативом.
- Можливість залучення коштів від покупців без оформлення дозвільної документації.
Які переваги схеми ЖБК для покупця?
Схема не несе в собі жодних гарантій для Вас як покупця. Перевагою є лише фінансова сторона питання: по-перше, простота оформлення цієї схеми дозволяє зекономити забудовнику, а отже ціна за квадратний метр житла може бути нижчою (не завжди); по-друге, реєстрація права власності на підставі документів, наданих ЖБК, дозволяє зекономити на нотаріальних витратах.
Схема №2: попередній договір купівлі-продажу квартири
Попередній договір закріплює наміри сторін укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу квартири, після якого буде зареєстровано право власності на квартиру за покупцем. Попередній договір купівлі-продажу обов’язково повинен посвідчуватись нотаріально.
Найчастіше стороною, з якою укладається договір, є замовник будівництва, в формі певного Товариства з обмеженою відповідальністю.
Основні ризики укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири
- Можливість подвійного продажу однієї квартири (навіть нотаріальне посвідчення договору не виключає цей ризик, оскільки квартира як об’єкт права власності не існує на момент укладення попереднього договору).
- Можливість залучення коштів від покупців без наявності дозвільної документації.
- Ухилення забудовника від укладення основного договору купівлі-продажу.
Більшість покупців недоліком схеми вважає також додаткові витрати на нотаріальні послуги та сплату податків (як мінімум 1% від суми договору – збір на обов’язкове державне пенсійне страхування та 1% від суми договору – державне мито).
Схема №3: укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру
Використання цієї схеми залучення коштів від покупців квартир у новобудові прямо законодавством не передбачено, але і немає заборони.
За таким договором Ви купляєте не квартиру, а лише майнові права на неї, що після підписання акту прийому-передачі майнових прав, введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси дасть можливість зареєструвати право власності.
Стороною за таким договором є замовник будівництва, який на етапі здійснення будівельних робіт і володіє цими майновими правами.
Які ризики використання такої схеми
- Можливість укладення кількох таких договорів з різними особами на одну і ту ж квартиру.
- Можливість залучення коштів від покупців до отримання дозвільної документації.
- Ризик нецільового використання коштів забудовником.
Які переваги використання?
Укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру не несе в собі жодних гарантій для покупців. Перевагою є лише те, що простота оформлення цієї схеми дозволяє уникнути додаткових витрат на сплату податків при реєстрації права власності, порівняно з укладенням попереднього договору купівлі-продажу квартири.
Схема №4: фонд фінансування будівництва (ФФБ)
Схема продажу житла через використання ФФБ є не дуже поширеною на ринку новобудов, пов’язано це насамперед з тим, що окрім забудовника є ще одна юридична особа – Управитель ФФБ, що має бути фінансовою установою з відповідною ліцензією.
Які основні переваги схеми ФФБ
- Повністю перебуває в рамках законодавства про інвестиційну діяльність, детально порядок використання регламентовано окремим законом.
- Для того, щоб було відкрито ФФБ, забудовник повинен отримати всі необхідні дозвільні документи на будівництво, а отже квартири в теорії не можуть продаватись без отримання дозвільних документів.
- Управитель ФФБ є фінансовою установою і перебуває під контролем Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, що дає більше гарантій при поверненні коштів.
- У разі проблем з будівництвом Управитель може замінити забудовника, а також можна замінити Управителя будівництва за ініціативою довірителів (покупців).
Які мінуси використання такої схеми?
- Часто при існуванні ФФБ ціна в такому договорі за квартиру значно нижча, ніж насправді, а решту коштів передаються ФОП за іншим договором.
- Управитель часто перебуває під контролем забудовника, або ж створюється спеціально під об’єкти конкретного забудовника, а отже відсутній реальний механізм контролю.
Схема №5: використання форвардного контракту (деривативу)
Ця схема продажу квартир в новобудові у Львові не є поширеною, але заслуговує на увагу. Її оформлення є складним для розуміння покупцям.
Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує право та/або зобов`язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. В даних умовах таким активом є майнові права на квартиру. Спочатку укладається договір купівлі деривативу, а згодом на його виконання договір купівлі-продажу майнових прав.
Головним ризиком використання такої схеми є те, що лише частина коштів оплачується за майнові права на квартиру, решта суми оплачується за дериватив, і їх в майбутньому зазвичай не повернеш.
Основна перевага використання форвардних контрактів – укладення договору на біржі мінімізує можливість подвійного продажу квартири.
Основні рекомендації: при використанні будь-якої схеми продажу, вказаної вище, потрібно аналізувати її в сукупності з дозвільною документацією. Юридично договори можуть бути оформлені без суттєвих ризикових положень, але якщо забудовник не має належних дозвільних документів, проблем з будівництвом не уникнути. Схема продажу дозволяє лише спрогнозувати складність повернення Ваших коштів у майбутньому, але не показує повну картину. Тому перевіряти потрібно не тільки схему продажу, а також документи на земельну ділянку, на виконання будівельних робіт, інформацію про забудовника тощо.
Вам може сподобатись