Одним із ключових учасників при купівлі квартири в новобудові є забудовник: його репутація, форма діяльності, історія. Цю інформацію потрібно перевіряти так само детально, як і договір та дозвільну документацію.
На практиці існує ряд проблемних моментів, пов’язаних із забудовником, а саме:
- Проблеми з організаційною структурою.
- Порожній гаманець забудовника.
- Наявність судових справ.
- Відсутність ліцензії для здійснення діяльності.
- Погана репутація.
Кожен з цих пунктів варто аналізувати ретельніше.
1. Проблеми з організаційною структурою
– ризики, пов’язані з організаційно-правовою формою забудовника
Є різні схеми фінансування будівництва (детальніше: https://legalaid.ua/ua/article/osnovni-skhemy-prodazhu-kvartyr-v-novobudovakh-ryzyky-i-perevahy/ ), а від цього залежить, з ким саме Ви укладаєте договір: Житлово-будівельний кооператив (ЖБК), Товариство з обмеженою відповідальністю, Приватне підприємство, Компанія з управління активами, фінансові компанії тощо. При укладеному договорі з ЖБК в майбутньому у разі проблем з будівництвом важче повернути кошти, оскільки ЖБК – це об’єднання фізичних осіб, дуже часто Кооператив не має жодного майна, а Ви за договором стаєте його асоційованим членом, і в кінцевому результаті можете судитись з «фікцією».
Новостворене ж приватне підприємство із статутним капіталом близько тисячі гривень як сторона договору теж викликатиме сумніви. Більше цього, неможливо проконтролювати управління вкладеними грошовими коштами.
Здебільшого, найнадійнішими для Покупців є схеми із залученням компаній з управління активами, фінансових компаній, але потрібно перевіряти наявність у них ліцензій, відповідність вимогам законодавства до діяльності таких компаній тощо.
Також забудовники можуть пропонувати додаткові договори на частину сум з фізичною-особою підприємцем за незрозумілі послуги.
Наприклад, один з львівських забудовників пропонував до підписання договір з фізичною особою, в якої не було жодного нерухомого майна, а також кошти повинні були бути передані готівкою.
– наявність декількох компаній і відсутність юридичних угод між ними
Непоодинокими є випадки наявності декількох компаній у забудовника без оформлення належним чином відносин між ними. Наприклад, права на землю належать одній компанії, а договір Ви укладаєте з іншою. Якщо між ними не має укладеного відповідного договору про передачу майнових прав, варто утриматись від купівлі квартири в такій новобудові. Якщо компанії між собою юридично не пов’язані, той, хто продає Вам житло, не має права на такий продаж, це може призвести до неможливості повернення коштів за квартиру.
Найбільший ризик – це коли власником землі є фізична особа, а Вам продає квартиру певна компанія, в якої немає укладеного договору з власником землі, а отже і права продажу.
– фікція «бренду» забудовника
Досить часто покупець при виборі квартири орієнтується на бренд забудовника, який може бути досить-таки розрекламований та популярний. Незважаючи на це, договори щодо купівлі-продажу квартири будуть укладатися не з «брендованою» розповсюдженою назвою, а з конкретно визначеною та зареєстрованою відповідно до чинного законодавства юридичною особою (ТОВ, ПП), яка матиме зовсім інше найменування. Назва товариства з обмеженою відповідальністю, з яким укладатиметься договір може зовсім відрізнятись від звичної Вам назви, з якою Ви асоціюєте забудовника.
Справді, забудовники часто використовують «бренд» для власної ідентифікації, водночас, декілька їхніх об’єктів будівництва будуть зареєстровані на компанії з різним найменуванням. Це в першу чергу робиться для того, щоб розділити кошти, а отже і відповідальність щодо кожного об’єкта окремо, щоб новобудови не були пов’язані між собою юридично. Для розуміння з ким Ви укладаєте договір, необхідно проаналізувати надані забудовником документи і пам’ятати, що відповідальною перед Вами є лише та компанія, з якою Ви уклали договір.
2. Порожній гаманець Забудовника
Наявність у Забудовника майна є важливим елементом його характеристики. Відсутність же такого майна створює ряд проблем, серед яких:
– неможливість повернення коштів
Маленька сума грошових коштів в статутному капіталі може свідчити про неефективність та другорядність економічної діяльності. Більше цього, відсутність у забудовника як грошових коштів, так і речових прав на нерухомість є найбільшим ризиком неповернення вкладених коштів покупцями. Якщо у забудовника немає майна, то навіть при виграші справи в суді (у разі її виникнення), неможливо буде стягнути з компанії забудовника гроші, сплачені Вами за квартиру, у випадку відсутності у забудовника майна як такого.
– відсутність додаткових інвестицій
Небезпечною є ситуація, коли будівництво здійснюється лише на кошти майбутніх власників квартир. Це проблема в основному сумнівних забудовників. За таких обставин часткова реалізація квартир та недостатність отриманих від покупців коштів призводить до зупинення усіх будівельних робіт чи купівлі найдешевших матеріалів для будівництва. Забудовник чекатиме надходження коштів від нових покупців за решту квартир, оскільки ніяк інакше не зможе розрахуватися із усіма підрядниками та продовжити будівництво. Це в свою чергу призводить до прострочення введення будинку в експлуатацію і отримання документів на омріяне житло.
3. Наявність судових справ у забудовника
Багаж судових справ не є позитивним фактором для купівлі квартири в цій новобудові і в цього забудовника. Особливо, якщо судовий процес не закінчився, а доля будівництва не визначена.
Наприклад, забудовник може надавати наявні у нього документи на земельну ділянку та на будівництво, і на перший погляд все гаразд. Але при перевірці виявляється, що у забудовника триває суд за земельну ділянку з Львівською міською радою, а Державна архітектурно-будівельна інспекція України винесла приписи про усунення порушень при будівництві, і забудовник програв судову справу щодо їх оскарження.
Як результат – втрата прав на виконання будівельних робіт і неможливість покупцями отримати житло.
4. Відсутність ліцензії
– ліцензія генпідрядника
Діяльність генерального підрядника будівництва здійснюється на підставі ліцензії. Відсутність такої у підрядника несе в собі ризик неможливості введення будинку в експлуатацію, а також ставить під сумнів якість такого будівництва.
– інші ліцензії
Компанія з управління активами, яка має безпосереднє відношення до забудовника і яка може бути стороною договору в певних схемах продажу, повинна мати теж відповідну ліцензію.
5. Погана репутація забудовника
– погана історія попередніх об’єктів
Сьогодні забудовники, які стали відомими своїми самочинними новобудовами, надалі будують нові об’єкти. Незважаючи на те, що це інший будинок, відповідальність у забудовника за свою діяльність і зобов’язання щодо минулих скандальних забудов залишається.
– приховування справжнього імені забудовника
Популярною залишається схема «старий-новий забудовник». Забудовник, маючи в своїй історії ряд незаконних будівництв, створює нову юридичну особу з новим ім’ям і з, так би мовити, чистим минулим. При цьому власники і керівництво такої компанії можуть бути притягнуті до відповідальності за попередні об’єкти та невідомо, хто завершуватиме будівництво. Окрім цього, такому забудовнику не варто довіряти.
Перевіряючи новобудови, юристи нашого Адвокатського об’єднання кожного дня працюють з забудовниками, аналізують інформацію про них, володіють основними відомостями щодо репутації на ринку житла того чи іншого забудовника.
Як перевірити Вашого забудовника?
- Потрібно з’ясувати структуру компаній забудовника, що використовуються в конкретному будівництві для залучення коштів, а для цього: вивчити проекти договорів, перевірити інформацію про компанії в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, Єдиному державному реєстрі боржників, бізнес-пошукових порталах тощо.Також слід вивчити зміст укладених між цими компаніями договорів (зокрема, між користувачем земельною ділянкою і компанією-продавцем за договором, забудовником і генеральним підрядником).
- Обов’язково перевіряється інформація про майно забудовника в Державному реєстрі речових прав на нерухомість, наявність виконавчих проваджень, розмір статутного капіталу і податкового боргу.
- Слід перевірити наявні чи минулі судові справи на Офіційному порталі судової влади та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за багатьма критеріями: судові справи за участю компаній забудовника, засновників компанії (можливі кримінальні провадження щодо шахрайства чи самочинного будівництва), судові рішення щодо безпосередньо об’єкту будівництва, земельної ділянки.
- Наявність ліцензій перевіряється в офіційних державних реєстрах, зокрема Держархбудінспекція України видає ліцензії на здійснення діяльності, пов’язаної зі створенням об’єктів архітектури, актуальність яких слід перевіряти на офіційному сайті.
- Проблему створення скандальним забудовником нового бренду можна виявити, провівши ряд пошуків щодо зв’язків між компаніями в усіх можливих реєстрах. Таким чином знаходяться не лише попередні скандальні історії, а й судові справи.
Важливим буде отримати відгуки від покупців, які вже придбали житло в попередніх об’єктах обраного забудовника.
Комплексний аналіз усіх наявних критеріїв дає можливість виявити недобросовісну діяльність забудовника й уникнути пов’язаних з цим негативних наслідків. Не завжди добре відоме ім’я забудовника чи тривалість діяльності на ринку житла є ознакою якості.
Для отримання консультацій звертайтесь до наших юристів за номером телефону 096-002-01-00 або ж [email protected]
Вам може сподобатись