Основні схеми продажу квартир в новобудовах: ризики і переваги

Забудовники у Львові використовують різні схеми продажу квартир у новобудові. Звісно ж, варіанти залучення коштів від покупців визначені законодавством про інвестиційну діяльність, але на практиці все працює по-іншому. У Львові використовується 5 основних схем оформлення купівлі-продажу квартири в новобудові:

– Житлово-будівельний кооператив (ЖБК);
– Попередній договір купівлі-продажу квартири;
– Договір купівлі-продажу майнових прав;
– Фонд фінансування будівництва (ФФБ);
– Форвардний контракт.

СХЕМА №1. СПЛАТА ПАЙОВИХ ВНЕСКІВ В КООПЕРАТИВ (ЖБК)

Схема продажу житла через ЖБК зроблена в обхід положень про інвестування, використовується забудовником з огляду на спрощену процедуру оформлення і діє наступним чином: Ви укладаєте договір про сплату пайових внесків з ЖБК як асоційований член даного ЖБК.

Кооператив по своїй природі це кілька осіб, які добровільно об’єднують свої кошти (паї) для спільної мети – в даній ситуації будівництва житлового будинку для його подальшої експлуатації.

Ви як покупець квартири стаєте асоційованим членом такого Кооперативу,  вносите пайові внески (кошти за квартиру)  і користується правом дорадчого голосу в Кооперативі.

Які основні ризики купівлі квартири через ЖБК?

1. Можливість подвійного продажу (облік квартир веде лише забудовник). Дехто з юристів обіцяє перевірити цей факт і гарантувати Вам відсутність  подвійного продажу, що не може відповідати дійсності.

2. Первинно всі права на будинок належать Кооперативу.

3. Неможливість проконтролювати використання коштів Кооперативом.

4. Можливість залучення коштів від покупців без оформлення дозвільної документації.

Які переваги схеми ЖБК для покупця?

Схема не несе в собі жодних гарантій для Вас як покупця. Перевагою є лише фінансова сторона питання: по-перше, простота оформлення цієї схеми дозволяє зекономити забудовнику, а отже ціна за квадратний метр житла може бути нижчою (не завжди); по-друге, реєстрація права власності на підставі документів, наданих ЖБК, дозволяє зекономити на нотаріальних витратах.

СХЕМА №2. ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ

Попередній договір закріплює наміри сторін укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу квартири, після якого буде зареєстровано право власності на квартиру за покупцем. Попередній договір купівлі-продажу обов’язково повинен посвідчуватись нотаріально.

Найчастіше стороною, з якою укладається договір, є замовник будівництва, в формі певного Товариства з обмеженою відповідальністю.

Які основні ризики укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири?

1. Можливість подвійного продажу однієї квартири (навіть нотаріальне посвідчення договору не виключає цей ризик, оскільки квартира як об’єкт права власності не існує на момент укладення попереднього договору).

2. Можливість залучення коштів від покупців  без наявності дозвільної документації.

3. Ухилення забудовника від укладення основного договору купівлі-продажу.

Більшість покупців недоліком схеми вважає також додаткові витрати на нотаріальні послуги та сплату податків (як мінімум 1% від суми договору – збір на обов’язкове державне пенсійне страхування та 1% від суми договору – державне мито).

СХЕМА №3. УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ НА КВАРТИРУ

Використання цієї схеми залучення коштів від покупців квартир у новобудові прямо законодавством не передбачено, але і немає заборони.

За таким договором Ви купляєте не квартиру, а лише майнові права на неї, що після підписання акту прийому-передачі майнових прав, введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси дасть можливість зареєструвати право власності.

Стороною за таким договором є замовник будівництва, який на етапі здійснення будівельних робіт і володіє цими майновими правами.

Які ризики використання такої схеми?

1. Можливість укладення кількох таких договорів з різними особами на одну і ту ж квартиру.

2. Можливість залучення коштів від покупців до отримання дозвільної документації.

3. Ризик нецільового використання коштів забудовником.

Які переваги використання? Укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру не несе в собі жодних гарантій для покупців. Перевагою є лише те, що простота оформлення цієї схеми дозволяє уникнути додаткових витрат на сплату податків при реєстрації права власності, порівняно з укладенням попереднього договору купівлі-продажу квартири.

СХЕМА №4. ФОНД ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА (ФФБ)

Схема продажу житла через використання ФФБ є не дуже поширеною на ринку новобудов, пов’язано це насамперед з тим, що окрім забудовника є ще одна юридична особа – Управитель ФФБ, що має бути фінансовою установою з відповідною ліцензією.

Які основні переваги схеми ФФБ?

1. Повністю перебуває в рамках законодавства про інвестиційну діяльність, детально порядок використання регламентовано окремим законом.

2. Для того, щоб було відкрито ФФБ, забудовник повинен отримати всі необхідні дозвільні документи на будівництво, а отже квартири в теорії не можуть продаватись без отримання дозвільних документів.

3. Управитель ФФБ є фінансовою установою і перебуває під контролем Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, що дає більше гарантій при поверненні коштів.

4. У разі проблем з будівництвом Управитель може замінити забудовника, а також можна замінити Управителя будівництва за ініціативою довірителів (покупців).

Які мінуси використання такої схеми?

1. Часто при існуванні ФФБ ціна в такому договорі за квартиру значно нижча, ніж насправді, а решту коштів передаються ФОП за іншим договором.

2. Управитель часто перебуває під контролем забудовника, або ж створюється спеціально під об’єкти конкретного забудовника, а отже відсутній реальний механізм контролю.

СХЕМА №5. ВИКОРИСТАННЯ ФОРВАРДНОГО КОНТРАКТУ (ДЕРИВАТИВУ)

Ця схема продажу квартир в новобудові у Львові не є поширеною, але заслуговує на увагу. Її оформлення є складним для розуміння покупцям.

Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує право та/або зобов`язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. В даних умовах таким активом є майнові права на квартиру. Спочатку укладається договір купівлі деривативу, а згодом на його виконання договір купівлі-продажу майнових прав.

Головним ризиком використання такої схеми є те, що лише частина коштів оплачується за майнові права на квартиру, решта суми оплачується за дериватив, і їх в майбутньому зазвичай не повернеш.

Основна перевага використання форвардних контрактів – укладення договору на біржі мінімізує можливість подвійного продажу квартири.

ОСНОВНА РЕКОМЕНДАЦІЯ: при використанні будь-якої схеми продажу, вказаної вище, потрібно аналізувати її в сукупності з дозвільною документацією. Юридично договори можуть бути оформлені без суттєвих ризикових положень, але якщо забудовник не має належних дозвільних документів, проблем з будівництвом не уникнути. Схема продажу дозволяє лише спрогнозувати складність повернення Ваших коштів у майбутньому, але не показує повну картину. Тому перевіряти потрібно не тільки схему продажу, а також документи на земельну ділянку, на виконання будівельних робіт, інформацію про забудовника тощо.

Для отримання консультацій звертайтесь за тел.: 096-002-01-00.

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тетяна Кордіяка

Якщо у Вас є запитання Юрист допоможе Вам


Тарас Бачинський