Договір оренди нежитлового приміщення, зокрема для розміщення у ньому офісу, має важливе значення для орендаря, оскільки визначає головні умови його правовідносин з орендодавцем. Договір оренди офісного приміщення повинен враховувати всі моменти. Зазвичай, орендодавець (особливо, якщо це офісний центр) пропонує до підписання свій варіант договору, який не завжди захищає інтереси орендаря і не є рівноправним для обох сторін.
Щоб зменшити ризики, пов’язані з орендою офісу, потрібно врахувати ключові положення в договорі оренди нежитлового приміщення:
- Орендодавець повинен володіти на праві власності приміщенням та пред’явити документи, що це посвідчують. Найважливішим тут є два моменти:
- якщо Орендодавець не є власником, а теж орендує приміщення і по факту укладає з Вами договір суборенди, потрібно перевірити, чи має він право на передачу приміщення в суборенду. Може це він робити без згоди власника лише у тому випадку, якщо про це прямо вказано в договорі оренди. У всіх інших випадках має бути письмова згода власника на укладення договору суборенди нежитлового приміщення.
- якщо в оренду передається не все приміщення, а лише його частина (поверх, визначені кімнати тощо) бажано додавати до договору оренди поверховий план чи технічний паспорт і вказувати конкретно, які приміщення передаються в оренду, щоб не виникало непорозумінь.
- Між орендодавцем і орендарем повинні бути детально врегульовані порядок відшкодування здійснених орендарем поліпшень, проведення ремонту приміщення, а також усунення пошкоджень приміщення після припинення договору оренди чи вирішення поточних проблем з приміщенням. Зокрема, для складення Акта пошкоджень у випадку спорів повинні залучатись експерти; вартість невіддільних поліпшень, які здійснив орендар, мала б йому відшкодовуватись чи зараховуватись в рахунок орендної плати тощо (у будь-якому випадку це все підлягає з’ясуванню в ході переговорів сторін).
- Орендар за будь-яких обставин повинен мати право цілодобового доступу до орендованого приміщення, до свого майна, право забрати таке майно у будь-який час. Це зменшує ризик маніпуляцій орендодавця з цього приводу.
- Зважаючи на специфіку діяльності орендаря, потрібно у разі потреби прописати положення про можливість передачі приміщення чи його частини у суборенду. Якщо орендуючи приміщення, Ваша компанія завчасно знає, що буде потреба в укладенні договорів суборенди офісного приміщення, це потрібно врегулювати. За загальними положення цивільного законодавства орендар не має право передавати майно в суборенду без письмової згоди орендодавця. Щоб не отримувати цю згоду пізніше у кожному випадку суборенди, краще отримати погодження власника одразу у договорі оренди. При цьому можна встановити певні обмеження, які саме договори суборенди можуть укладатись та на яких умовах.
- Про розірвання договору як орендодавець, так і орендар повинні бути попереджені завчасно. Це важливо, якщо компанія з великою кількістю працівників орендує офісне приміщення, і не може у будь-який момент знайти інше приміщення. Тому потрібне завчасне попередження та повернення орендної плати за фактично оплачений період оренди. Також визначаються випадки, коли договір може бути розірвано без цього завчасного попередження, це зокрема систематичне чи грубе порушення умов договору оренди, завдання орендарем шкоди приміщенню чи майну власника та інші схожі випадки.
- Потрібно детально врегулювати, чи всі комунальні послуги і експлуатаційні витрати сплачує орендар, яким чином визначається їхня сума. Коли приміщення має, скажімо, окремий лічильник, це простіше, оскільки є рахунок на оплату, і орендар оплачує його або відшкодовує таку суму орендодавцеві. Якщо ж окремого лічильника немає, має бути визначено чіткий спосіб підрахунку суми платежів.
- При передачі приміщення в оренду підписується Акт приймання-передачі приміщення. Саме з цього строку, як правило, починає рахуватись строк оренди. У разі передачі приміщення з певним майном в оренду, про це слід зазначити у Акті, а також, якщо приміщення має певні пошкодження, про це теж потрібно вказати, можливо, додати фото, опис пошкоджень тощо.
- Договір оренди нежитлового приміщення з строком оренди тридцять шість місяців і більше потребує нотаріального завірення. В такому випадку інформація про право користування вноситься в реєстр речових прав на нерухоме майно, сторони несуть додаткові витрати щодо посвідчення договору.
Це лише деякі основні моменти, адже договір оренди повинен врегульовувати детально порядок проведення розрахунків, визначення розміру орендної плати; закріплювати права та обов’язки сторін, порядок користування приміщенням, відповідальність та розірвання договору та інші положення.
З огляду на це все, для захисту інтересів наших клієнтів Адвокатське об’єднання «Бачинський та партнери» надає консультації щодо оренди нерухомого майна, змісту договору оренди, юристи здійснюють супровід Клієнтів при укладенні договорів оренди та ведуть переговори разом з Клієнтом.
Вам може сподобатись