Купівля квартири в новобудовах

Сьогодні у Львові інтенсивними темпами здійснюється продаж житла у новобудовах. Купівля житла від забудовника приваблює потенційних покупців насамперед вартістю квартир, яка часто є значно нижчою, ніж на вторинному ринку. Крім того, це широкий вибір особливостей будинку (розташування, архітектура, планування тощо), що пропонується на ринку забудовниками.

На що звернути увагу при купівлі квартири в новобудові

Є різні шляхи купівлі квартири у новобудові. Це купівля квартири від забудовника через фонди фінансування будівництва, продаж облігацій, пайова участь у будівництві, попередній договір купівлі продажу квартири в новобудові тощо. Вибираючи будь-який з цих способів, покупець не застрахований від обману, недобросовісності забудовника. Існує багато ризиків при купівлі квартири, в кінцевому результаті ви можете не тільки не отримати омріяного житла, а й втратити свої кошти.

При купівлі квартири у новобудові насамперед слід розуміти, що особа вкладає свої заощадження в ще не збудоване житло, можна сказати, інвестує свої кошти і як результат повинна отримати квартиру від забудовника. Відповідно до чинного законодавства України інвестування та фінансування будівництва  об’єктів  житлового будівництва  в такому випадку може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств.

Створення ФФБ є найкращим варіантом, оскільки в ФФБ входить управитель, який веде облік коштів, контролює їх використання, може змінити забудовника. Втім не так часто використовується схема продажу квартири від забудовника через створення ФФБ. Крім цього, ФФБ все ж таки не завжди є гарантією, оскільки вони бувають «ручними» у забудовника.

З облігаціями дещо інша ситуація – ви можете купити у новобудові не конкретну квартиру, а певну кількість квадратних метрів.

При укладенні договорів про пайову участь у будівництві утворюється житлово-будівельний кооператив (ЖБК), члени якого (потенційні покупці) об’єднують свої грошові внески для будівництва будинку. Ваша квартира як частина будинку перебуватиме у власності ЖБК, тому згодом необхідно, до прикладу, укласти договір міни паю на приміщення (квартиру).

Досить поширеним на ринку є продаж житла у новобудовах через укладення попереднього договору купівлі-продажу. Однак це «сіра» схема. Сама квартира ще не створена, не існує в природі. Такий шлях купівлі квартири несе в собі багато ризиків. Можливий варіант, що квартири з передбаченими характеристиками взагалі не виявиться у збудованому будинку, що на одну квартиру буде укладено кілька попередніх договорів. Також забудовник може відмовитись в майбутньому підписати з Вами основний договір і реальних механізмів змусити його це зробити немає. Для Вашої ж безпеки попередній договір купівлі-продажу квартири в новобудові слід нотаріально завірити, але нотаріус на даному етапі не може перевірити, чи була ця квартира предметом іншого договору.

Важливим моментом при купівлі житла в новобудові є аналіз забудовника та замовника будівництва, його репутації, а саме попередні проекти, відгуки на форумах, судові справи тощо. Слід знайти інформацію, чи дана компанія має здані в експлуатацію будинки.

Не меншу увагу потрібно приділити документам, на підставі яких здійснюється будівництво. Якщо забудовник відмовляється надати їх клієнту або ж надає не повний пакет, навряд чи є підстави довіряти такому забудовнику.

Купівля квартири в новобудові – які документи має надати забудовник

Перш за все, від забудовника потрібно вимагати такі документи при купівлі квартири в новобудові:

  • документи на землю, на якій ведеться будівництво (кому належить земельна ділянка, на праві оренди чи праві власності, яке цільове призначення в даної землі, що передбачено в генеральному плані міста, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки);
  • дозвільна документація на здійснення будівництва (дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про початок виконання будівельних робіт, проектна документація, наявність експертизи проекту, технічний план тощо), конкретний перелік цих документів залежатиме від рівня складності будівництва;
  • пакет документів забудовника (установчі документи, наказ про призначення директора, хоча можна глянути і в он-лайн реєстрі юридичних осіб), щоб пересвідчитись, що ви підписуєте договір з існуючою компанією і підписує його уповноважена особа.
Податки при купівлі квартири в новобудові у 2018 році

При підписанні договору купівлі-продажу квартири в новобудові і покупець, і продавець повинні платити податки. Такі вимоги ставить українське законодавство. Однак, є суттєва різниця у розмірі податків при купівлі квартири в новобудові, які сплачують покупець і продавець.

  • Покупець сплачує лише 1% від вартості квартири або будинку, причому ці гроші йдуть у Пенсійний фонд. Збір сплачують як резиденти, так і нерезиденти України. Є лише одне виключення – оподаткуванню не підлягає дарування та отримання нерухомості за договором довічного утримання.
  • Продавець, згідно ст. 172, п.1 Податкового кодексу України, сплачує 1% державного мита у випадку, коли нерухомість перебувала у його власності більше 3 років. Якщо термін перебування квартири у власності був менше 3-х років або продаж нерухомості відбувався частіше, ніж один раз за звітний податковий рік, продавець при продажу зобов’язаний сплатити 1% державного мита, 5% податку і 1,5% – військовий збір. Податком не обкладаються об’єкти нерухомості, які були отримані в спадщину за законом або за заповітом. Якщо продавцем є нерезидент і квартира перебувала у його власності менше 3-х років, або продаж нерухомості відбувався частіше, ніж один раз за звітний податковий рік, то необхідно сплатити 1% державного мита, 15% податку на доходи фізичних осіб (якщо сума доходу перевищує 10-кратний розмір мінімальної заробітної плати, застосовується ставка 20% податку) і 1,5% військовий збір.
Як правильно купити квартиру в новобудові

Для того, щоб мінімізувати ризики при купівлі квартири і застрахувати себе, потрібно відповідально підійти до купівлі житла від забудовника, проаналізувати всі за і проти. Найкращим варіантом буде звернутись за допомогою до кваліфікованого юриста.

Адвокатське об’єднання «Бачинський та партнери» пропонує вам свої послуги в оформленні документів при купівлі квартири в новобудові.

Наші спеціалісти мають великий досвід роботи і суттєві переваги порівняно з іншими фахівцями, зокрема:

  • Багато юристів обмежуються лише аналізом договору за яким купляється квартира у новобудові, ми ж здійснюємо КОМПЛЕКСНИЙ аналіз питання за такими пунктами: аналіз замовника будівництва і забудовника, аналіз об’єкта і всієї документації, аналіз договору, визначення конкретних ризиків;
  • Юрист компанії зможе надати Вам детальну усну чи письмову консультацію і відповість на усі ваші додаткові запитання;
  • Ми економимо Ваш час, оскільки маємо значний досвід у супроводі операцій з нерухомістю, а отже можемо ефективно і швидко оцінити ситуацію. На сьогодні наша компанія чи не єдина на ринку Львова, що надає послуги такого роду;
  • У нас наявні позитивні відгуки клієнтів, в тому числі стосовно послуг юридичного супроводу купівлі нерухомості;
  • Наш юрист супроводжуватиме Вас при підписанні договору в забудовника чи у нотаріуса, оскільки шахраї можуть надавати для ознайомлення інший договір ніж той, який пропонуватиметься на підпис, і особа, необізнана у всіх юридичних тонкощах, не помітить цього.

Якщо у Вас виникли додаткові запитання, або Ви хочете отримати консультацію щодо того, які документи потрібні при купівлі квартири в новобудові, повний юридичний супровід при купівлі або ж юридичну допомогу у будь-яких інших операціях з нерухомістю, звертайтесь в АО «Бачинський та партнери»

Наші юристи по нерухомості нададуть наступні послуги:

  • комплексна перевірка документів забудовника;
  • складання юридичного звіту (аналізу) та надання рекомендації купляти чи не придбавати нерухомість;
  • вивчення договору купівлі нерухомості, що пропонує забудовник та внесення правок до нього;
  • супровід при укладенні договору.

Також ви можете отримати консультацію юриста у місті Львів з інших питань, зокрема щодо скасування судового наказу, отримання виписки з ЄДР, тимчасово ввезеного авто та ін.

 

Звертайтесь у Адвокатське об’єднання «Бачинський та партнери» за контактами:

Kyivstar +380(96) 0020100

Vodafone +380(50)4317084

стаціонар +380(32)2473544

E-mail: ua.legalaid@gmail.com

Купівля квартири в новобудовах
You may like
A new law on virtual assets: the picture is formed, but without details. On September 8, 2021, the Verkhovna Rada has finally adopted the long-awaited law "On Virtual Assets", which clarified many ambiguous points. This is especially true for the status of cryptocurrency and the rules of its circulation in the country. Let`s take a closer look at novelties. An ambiguous term Let's start with what the legislator actually means by "virtual assets". There are the following features:  they are an intangible good (cannot be represented on tangible media)  fall under the list of objects of civil rights (that is, they can be owned and be disposed of)  represent an electronic form of a set of data (essentially, they are blocks of information put in order);  the existence and circulation of assets are due to software tools (specific electronic environment). From these features we can draw the following conclusion: virtual assets are not limited to cryptocurrency. Digital currency is part of the concept, but other instruments, such as tokens, NFTs, or even in-game items, fall under the definition. Actually, the actual existence of most digital products, having a certain value, is due to the software environment (ecosystem), either it is blockchain technology, a trading platform, or an online game server. It should be noted that the attempt to define virtual assets was already made in the adopted Law of Ukraine in counteracting money laundering. In this act, they understand it as digital means of payment, which goes against the new definition. As a result, there are now two different explanations for virtual assets, which causes significant confusion not only in regulation but also in interpretation. It is definitely necessary to expect clarifications from competent state bodies. Let's return to the new law. Its application covers legal relations in which the "Ukrainian element" is present:  provider or recipient of services represented in Ukraine;  an agreement according to which the turnover of virtual assets is carried out in accordance with Ukrainian legislation;  the acquirer of assets (or both counterparties) is a resident(s) of Ukraine. The law also introduces an interesting division of all virtual assets into two groups: secured and unsecured. Here again, there is a problem of interpretation. The first category includes products exchanged for (state) currency, the second category includes instruments that can be exchanged only for other digital assets. There is an alternative opinion: that the turnover of secured assets is supported by real goods (money or other property), while unsecured ones are not supported by anything. The latter interpretation is the most credible, as the new law stipulates that virtual assets are NOT means of payment. Moreover, they cannot be exchanged for real goods, be they property, services or money. This significantly narrows the potential for the use of virtual assets not only for commercial but also for civilian purposes. About obligatory licensing The new law states that in some cases, the use of virtual assets will require licensing. The 4 types of activity are mentioned:  storage and management of virtual assets (or its` keys)  servicing of exchange operations with virtual assets (both for other analogues and for real goods);  translation of digital assets;  any intermediary services. A list is quite impressive, but there are some important exclusions:  if your service works with cryptocurrency wallet (it means users can dispose of accumulations into cryptocurrency independently);  If your service works on smart contracts or decentralized protocol, based on which internal transfers are performed. As to intermediary services, everything is more compicated. Actually, any mediation is based on the public share offering. That is why it is subject to licensing. How to get a license? A company that wishes on legal grounds to engage in virtual assets must satisfy legislative requirements. The key role is played by the minimum amount of the statutory capital, which equals 1,19 million hryvnyas (for non-residents it is 5,95 million hryvnyas) in case of storage and administration. For other types of activity (trading, translation and mediation services) the minimum size of the statutory capital amounts to 595 thousand hryvnyas (for non-residents is 2,98 million hryvnyas). The order of the registration of license:  to compose an application and prepare documents.  to pay state fee (68-136 thousand hryvnyas for residents and 340-680 thousand hryvnyas is for non-residents).  to pend review of the request (30 days).  to get a license. The duration of the license is 1 year. No norms about the continuation of legal force of permission are set (we are expecting amendments or explanations from the Ministry of Digital transformation of Ukraine). Notably that non-residents must pay a far greater sum, than domestic companies. The Ukrainian legislator obviously encourages an internal market, getting rid of a strong foreign presence (that, in fact, coincide with modern politics of the state on the whole). Together with an application, the following documents must be prepared: The access code to the copy of the Statute of the company (or the foundation agreement) kept in an electronic file in the database of the Unified State Register of Enterprises and Organizations (USREO);  Funding sources of the statutory capital (where the money are taken from);  confirmation of the actual injection of money;  information about beneficiaries (special attention must be paid to business reputation);  the information about the director and founders;  the check about payment of state fee;  the internal regulations, in accordance with which ones, the privacy policy rules are regulated. In the terms of volume of necessary documentation of licensing is very alike with complete registration of legal entity. It is understood that the state wants the severe adjusting of activity of organizations that will engage in virtual assets. Is it already possible to get a license? The adoption of the law by the parliament is a significant step forward in adjusting and legal market of virtual assets creation in Ukraine. However, the new rules haven`t come into effect yet - their term of introduction depends on making amendments in the Internal Revenue Code. It is yet unknown, when a legislator will decide to enter the renewed system of taxation for such assets. Being "IT-hub" and territory, where cryptocurrency enjoys large popularity, the question of taxes must be decided maximally safely. Despite the presence of obvious gaps in interpretation, a new law on virtual assets gives the official narrative of what takes place and that, how the legal relationships related to cryptocurrency will be regulated. It is to be hoped that in the nearest time the Ministry of digital information will give out the detailed explanations concerning debatable norms.
20/01/2022
We will
call you